[2025년 매일칼럼필사 #82, 빅쿨가이] 투자는 게임이 아니다, 새벽보기

『투자는 게임이 아니다』

- by 새벽보기 -

https://blog.naver.com/dawnsee1/223522243851

[본문내용]

→ 처음 투자를 공부할 땐 투자자라는 이름을 붙이기도 민망했다. 어디 부동산 가서 인사할 때면 저 투자하러 왔는데요... 네? 뭐라고요? 투자하러 왔다고요 투자.

→ 라고 2번씩 말할 정도로 정체성이 없었다. 암것도 모르는 샌님 월급쟁이가 투자해보겠다고 간장 종지만한 그릇을 가지고 여기저기 다녔던 것 같다. 

→ 사실 돌이켜보면 내 종지 그릇을 인지했을 땐 투자자라는 이름을 붙여도 될 상황이었던 것 같다. 적어도 내 실력이 얼마나 볼품없는지 알았고, 어떤 것이 실력이 좋은건지에 대한 기준이 생겼다는 말일테니까

→ 투자 공부한지 만 3년이 지났을 때 쯤이었을까 투자도 몇 달에 한 채씩 하면서 미친 듯이 몰입하는 시기를 지나며 정말 열심히 노력했고, 그 노력에 걸맞게 실력이 늘어나고 생각대로 되어가는 아파트 시장을 보며 투자를 쉽게 생각했던 기간이 있었다. 

→ 흑자구조를 유지하고 앞마당 선명하게 늘리고 물건 몇백개씩 보고 비교평가 해서 사면 이것이 잘 안될 수가 있을까 싶었다. 

→ 원칙을 어긴 것은 없었다. 그저 비교평가를 해서 싸다고 생각한 아파트들이 시간이 지나 가격이 올랐고 콩콩팥팥과 같이 투자가 당연해보이기 시작했다. 

→ 투자자 깃발이 꽂히지 않은 단지를 가서 매수는 최저가로 선세는 최고가로 셋팅하며 부동산 사장님들도 만류한 투자를 아주 적은 투자금으로 세팅하며 뭐든 하면 된다는 생각이 커져갔다

→ 피나는 노력이 수반되었기에 단순히 교만한 마음이라기보단 투자를 게임 같게 느껴졌던 것 같다. 생각대로 되니까.

→ 그러다가 22년말, 23년초에 역전세를 맞았다 그러면서 알게 되었다. 투자는 생각대로 되진 않는구나

→ 피 철철 흘리면서 대출을 이리저리 찾아다녔다. 시장 상황상 역전세를 한번은 다 겪어야만 끝나는 상황이기도 했기에 21년에 시작되었던 역전세는 23년이 되어서야 끝났고 내가 보유한 모든 집에 역전세를 안겨주었다. 

→ 원칙을 어긴 것이 없었기에 힘들었지만 대출은 다 구해졌고 시스템도 지장없이 지켰다. 그러면서 알게 되었다. 원칙을 지켜야하는 이유는 진짜 위기가 생겼을 때 망하지 않기 위함이구나

→ 그냥 있어도 괜찮았지만 마음에 여유가 있어야 튜터활동을 더 잘할 수 있다고 판단해서 매도도 진행했었다. 

→ 한뼘 아니 두뼘 세뼘 성장했다고 생각했다. 하지만 그게 끝이 아니었다. 

→ 23년에 전국이 폭락했다. 그때 가장 군침을 흘리면서 봤던 것이 대구였다. 전국을 다 다니면서 대구와 같은 우량도시에서 좋은 물건들이 대량 나올것이 뻔한 시장을 보면서 나는 팔자를 고칠 줄 알았다. 

→ 아니 저렇게 수박만한 기회가 오는데 어떻게 배트를 휘드르지 않을 수 있을까? 당연히 신축 슥슥 골라서 2~3채 살 줄 알았다.

→ 결론은 어떻게 되었을까? 1채도 사지 못했다. 

→ 못산 이유는 취득세 중과, 역전세가 제일 크다. 그 중에서도 결국은 총알이었다. 

→ 취득세 중과는 아파트 가격이 싸면 극복할 수 있다. 12.4%로 한두채가 아닌데 취득세 같은 것으로 아파트를 사지 않을껀 아니니까

→ 문제는 총알이었다. 채당 역전세가 1억씩 넘게 들어가있는 물건들이 몇채다 매전갭ᄁᆞ지 고려하면 어떤 물건은 팔면 3억가까이 나온다. 

→ 그런 돈들이 보유 아파트에 묻혀있으니 총알이 있기 쉽지 않다. 그때 머리를 스치는 생각. 아 투자가 이런것이었지 원칙을 철저히 지킨다고 흑자구조를 유지한다고 실력이 있어서 기회가 수박만하게 보인다고.

→ 모든 투자를 할 수 있는 것이 아니었다. 투자는 그냥 할 수 있을 때 투자자로써 내가 생존해있다면 숨쉬듯 하는 것이다. 

→ 어느 분이 댓글을 남기셨다. 진짜 궁금해서 그런데 보기님은 23년 서울 사셨어요? 

→ 내가 취득세 종부세 등을 극복해야 한다고 말을 하니까 궁금하셨나보다. 서울도 대구와 같다. 물론 서울은 대구보다 더 취득세 포션이 크기 때문에 나도 당연히 아깝다고 생각한다. 

→ 다만 세금이 아까워서 집을 못사는 것은 구더기 무서워서 장 못담그는 것이다. 

→ 취득세는 큰 문제가 아니다. 그만큼 더 싸게 사게 되는 문제지만 문제는 총알이었다. 그럼 이렇게 생각할 수도 있다. 그렇게 싼게 당연하면 대출 받아서 살 수도 있지 않을까요?

→ 맞다. 서울 정도의 기회가 오면 실력이 있고 감당되면 모든 것을 걸 타이밍이 올 수도 있다. 하지만 난 그 타이밍이 23년은 아니라고 판단했다.

→ 매가는 쌌지만 전세가가 너무 싸서 투자금이 많이 들어가는 상황에서 취득세까지 들어간다면 대출까지 굳이 써서 할 필요는 없다고 생각했기 때문이다. 

→ 좀 더 나아가면 다른 사례도 있다. 21년에 왜 안팔았지? 누가 봐도 비쌌는데? 그렇게 말씀하시는 분들게 묻고 싶다. 

→ 지금 반포 아크로리버파크 실거래가 32억이 넘었는데 누가 봐도 비싼건지 싼건지 알려달라고

→ 비쌌다는 것은 지나봐야 아는 것이다. 투자는 모른다. 어디까지 오를지 어디까지 떨어질지 모른다. 투자는 게임이 아니다. 이렇게 되면 이렇게 하고 저렇게 하면 저렇게 되는 것이 아니다.

→ 누구나 서울 기회를 잡겠다고 했지만 다주택자들에게 23년 서울은 기회라고 보기엔 발에 걸려있는 모래주머니가 많았다.

→ 무주택 1주택자들에겐 큰 기회였지만 그 기회를 옹골차게 잡은 사람은 많지 않다.

→ 우린 평소 생각한다. 어디 한번 기회만 와바라 다잡는다! 하지만 투자자로 3~4년 살아남으신 분들은 아실 것이다. 막상 기회가 오면 뭔가 걸린다. 

→ 취득세가 걸리고 저축액이 걸리고 만기가 걸리며 공급이 걸리고 경기가 걸린다. 투자는 무언가를 다 갖추고 하는 것도 아니고 다 갖춰졌어도 기회가 오지 않으면 할 수 없는 것이다.

→ 그럼 어떻게 해야할ᄁᆞ 나도 이제 투자자로 7년차가 내집마련까지 치면 11년차다

→ 그렇게 시간을 쌓고보니 내가 할 수 있는 것은 그저 흑자구조를 유지하고 임장, 시세, 아웃풋이라는 지루한 행위를 반복하는 것이다. 

→ 블로그를 하는 이유도 같다. 내 목표인 최고 수준의 투자자를 유치하기 위해 매일매일 글을 쓰며 내 하루를 온전히 부동산에 노출시키고 내 생각을 정리하고 기록한다. 

→ 이렇게 반복하다 보면 언젠가 기회가 온다. 그때 내가 모든 것이 갖춰지진 않았을 것이다. 분명히 뭔가 부족할 것인데 부족하면 부족한대로

→ 기회의 크기와 시장 상황에 따라 내가 투입할 수 있는 리소스를 투입할 것이다. 그렇게 반복하면 자연스럽게 내가 원하는 목표에 다달아 있을 것이라고 확신한다.

→ 이 확신은 내가 부여한 것이 아니라 보잘 것 없었던 11년 전에 내가 했던 행위들의 결과가 내 자산으로 되어 오늘의 나에게 부여한 확신이다. 

[정리]

1. 초보시절이 지나고 투자에 몰입하면서 투자를 쉽고 게임처럼 생각했던 것 같다. 생각대로 되니까.
2. 그러다 역전세를 맞고 투자는 생각대로 되진 않는구나를 알게되고 보유한 모든 집에 역전세를 맞았다. 원칙을 어긴 것이 없었기에 힘들었지만 대출은 다 구해졌고 시스템도 지장없이 지켰다.
3. 그러면서 알게 되었다. 원칙을 지켜야하는 이유는 진짜 위기가 생겼을 때 망하지 않기 위함이구나
4. 다시 아파트 가격이 싸지고 너무 사고 싶었지만 보유물건 때문에 할 수 없었다. 물론 그렇게 싼게 당연하면 대출 받아서 살 수도 있지 않을까요?라고, 맞다. 하지만 모든 것을 걸 타이밍이 23년은 아니라고 생각해서 매수하지 않았다.
5. 투자는 게임이 아니다 어디까지 오를지 어디까지 떨어질지 모른다. 23년 서울은 기회라고 보기엔 발에 걸려있는 모래주머니가 많았다.
6. 그럼 어떻게 해야 할까? 지루한 시간을 투자자로 살아보니 흑자구조를 유지하고 임장, 시세, 아웃풋이라는 지루한 행위를 반복하는 것이다. 이렇게 내 하루를 온전히 부동산에 노출시키고 내 생각을 정리하고 기록한다. 이렇게 반복하다보면 언젠가 기회가 온다.
7. 그때 내가 모든 것이 갖춰지진 않았을 것이다. 분명히 뭔가 부족할 것인데 부족하면 부곶한대로 기회의 크기와 시장 상황에 따라 내가 투입할 수 있는 리소스를 투입할 것이다. 그렇게 반복하면 자연스럽게 내가 원하는 목표에 다달아 있을 것이라고 확신한다. 

[깨달은 것]

나도 투자를 하면서 매수하는 과정을 그냥 계획대로 착착 되었다. 이유는 내가 가진 종잣돈 내에서 할 수 있는 제일 좋은 투자를 하자가 매수시점에는 그냥 하면 되는 것이었기 때문에 큰 변수는 없었다. 

하지만 지금은 내가 매수한 집의 가격이 올라야 매도하고 다시 갈아타기를 해야하고, 아니면 새로운 주택을 매수하는 여러개의 시나리오가 필요하다는 걸 알았다. 

그리고 그 큰 시나리오대로 잘 될지 모르기 떄문에 그 각각의 시나리오에 변수에 따른 시나리오도 더 세부적으로 짜놔야 어떤 변수가 오더라도 대처할 수 있다는 것을 어제 조직과사람튜터님을 통해 알게되었다. 이번달은 임장보고서 작성과 함께 내 투자 시나리오를 좀 더 상세하게 해보는 과정을 거쳐보겠다!!!

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