현재 시장에서 내가 가야할 투자 방향이란.. [서울투자기초반 24기 22조 미호미호]

이번 서투기 1강에서 권유디님은 지금 현재 부동산 시장의 상황에서 내가 어떤 방향으로 투자의 방향을 잡아야 하는지 길잡이를 해주셨습니다. 너무나도 좋은 강의 감사합니다.^^

★ 투자의 범위 => 서울, 수도권 = 강남 접근성 1시간 이내

1. 앞으로 전세가격이 올라갈 아파트를 = 아파트 in 서울, 수도권(서울과같은)
2. 비싸지 않은 적당한 가격에 = 서울 아파트는 싸지 않다. 전고점 대비 낮은 가격이라면 적당한 가격이다.
3. 내 투자금 내에서 = 내가 감당할 수 있는 금액 안에서 가장 좋은 것으로

★ 지금 시장의 모습

1. 전세가격은 등락을 반복하며 상승한다. (지역에 상관없이 상승률 비슷)
2. 가치는 언젠가 제값을 찾는다. = 입지/상품성 => 가치를 읽어내는 눈을 키워야 한다.
3. 지금(2025)은 선호도가 높은 아파트만 상승, 나머지는 거래침체로 가격이 정체되거나 하락하는 상황 => 오른 것만 좋은 것은 아니다. 아직 오르지 않았어도 가치가 있는 물건들이 있다. (여러 상황들로 가격이 눌려있는 등) 그런 것을 파악해 보는 눈을 키워야 한다.
4. 모든 아파트가 동일하게 움직이지 않으며, 하락이 곧 가치없는 상황을 의미하지 않는다. => 장기적인 시각으로 봐야 한다. 가격에 너무 휘둘리지 마라.
5. 상급지 => 선호도가 높은 단지는 가격상승 (규제여부와 무관)

                => 선호도가 높지 않은 단지는 거래가 안되거나 보합, 후순위 거래

      중하급지 => 거래가 안되거나 되더라도 약보합&하락

                    => 거주 매력도가 높지 않거나 가격이 비싸면 거래가 안됨

                    => 투자하기 좋은 상황인 지역들=>매수자 우위시장

 6. 수도권 전체적으로 23년초(최근 바닥)에 비해 매매, 전세 모두 상승했다.

 7. 전고점 대비 1%라도 하락한 것은 비싸지 않은 가격으로 본다.

 8. 아직도 전고점 대비 20% 이상 하락한 것은 그냥 싼거다. (저평가 된건지 잘 판단해봐야 한다.) 서울, 수도권 아파트라면 적극적으로 투자를 검토한다.

 9. 전고점을 넘어 간 것도 똘똘한 한 채 기준으론 괜찮을 수 있다.

 10. 같은 지역 내에서도 단지별로 가격 흐름이 다르다. => 지역내 선호도를 나눠서 판단해야 한다.

★ 서울/수도권 투자의 방향

1. 지역내 선호도를 나눠서 판단하라. => 좋은 지역이라고 포기하지 말고, 상급지 내 선호도가 낮은 생활권/단지도 찾아봐라. => 덜 오른 것 중 예산에 맞는 단지를 찾는 것이 중요하다.
2. 상위급지여서 지금 가격이 전고를 회복한 단지를 매수한다면 향후 하락장에 최악의 경우 전고대비 15%까지 하락할 수 있다는 것을 염두하라.
3. 절대가가 싼 단지는 예산 감당이 가능하다면 적극적으로 투자해도 좋다.
4. 입지의 가치를 무시하지 마라. (ex. 길 하나 차이로 5억의 가격차.. 동작 이수 & 서로 방배) 인접구와 차이가 줄어들면 반드시 상급지를 선택하라.
5. 한강변 = 부의 상징 = 브랜드다.
6. 교통 = 업무지구 접근성 = 비슷한 조건이라도 접근성에 따라 가격차이가 크다.
7. 택지의 힘은 연식, 브랜드만큼 강하다. = 사람들은 택지를 선호하므로 헷갈릴 땐 택지를 1순위에 두기. 

★ 나의 투자의 방향은?

1. 가치성장투자(좋은 2채)를 주축으로 소액투자(좋은 것 사기위한 자금마련) 사이사이!!
2. 투자의 명확한 목표를 설정한다. = 경제적 자유 = 내 인생의 주도자 되기
3. 그 목표에 맞춰 실행한다. = 꾸준한 재테크 공부, 시세트레킹, 시간관리
4. 꾸준히 앞마당 늘리기 = 내 투자금에 맞는 아파트 단지 리스트 쌓아가기.
5. 6월 안에 앞마당 3개(강서구/영등포구/동작구) 구축되면 투자금 내 선택한 매물들을 가능한 많이 매임하고, 비교,평가하여 최종 선택한다.
6. 선택한 물건들을 코칭받아 확인하고 7월 안에 투자한다.

★ 적용해보고 싶은 점

1. 매매가는 땅을 따라간다. = 2주택을 기준으로 사고 팔고 하며, 투자를 진행해 나간다면 구축이어도 강남에 가까운 (접근성이 좋은) 것을 투자해야 한다. Ex) 동작구 구축: 사당 유성
2. 다주택(지금 시장은 최대 3주택)으로 보유 주택수를 늘려가며 전세금을 올려가며 장기간 보유하고, 현금흐름을 만들려는 경우는 전세가 상승이 중요하므로 ‘연식’(신축)을 신경써야 한다. Ex) 서대문 신축

3. 예를 들어 전세보증금 누적액 24억일 경우, 보수적으로 5%씩 전세가를 상향한다고 했을 때 

   => 24억 x 5% = 1.2억 => 500만원/월 의 현금흐름이 생긴다. 

   Ex) 전세금 3억짜리 8채 = 6억짜리 4채 = 12억짜리 2채

   내가 가용 가능한 투자금에 따라 몇 채의 아파트를 보유하며, 얼마의 현금흐름을 만들어내려고 하는 지 역으로 계산해서 계획을 세울 수 있다. 

   Ex) 투자금 4억미만이라면 전세 5-6억+투자금3-4억으로 10억 미만 아파트를 4채 보유하는 것을 목표로 삼을 수 있다.

    

4. 현재 나의 상태를 (자산, 현금 등) 자세히 파악하여, 투자 로드맵을 상세히 만들자!! 내 상태도 제대로 파악하고 있지 않을 상황에서 구체적이지 않은 계획은 추후 문제가 생겼을 때 면밀히 대비하지 못할 가능성이 높으므로.. 목표에 따른 앞으로 10년간의 계획을 자세히 세워보자!

★★나의 최종목표는 내가 일하지 않아도 자산이 일하게 하는 것!! 일단 지금 할 수 있는 투자를 목표로 시작합니다. 2025년 상반기 내 서울에 1호기를 만든다!! 나는 할 수 있다!★★