[실전31기 우린 그뤠잇!6ㅏ게 투자하조 키샤아] 주우이님 1강 수강 후기

안녕하세요

자영업 투자자로 

오랫동안 활동하고 싶은 키샤아입니다

오늘은 실전1강 주우이님 강의 bm  및 후기를

바로 적어보겠습니다

bm

서울에는 저가치 아파트가 거의 없다

어떤걸 사도 후회하지 않는다

거래가 잘 되지 않음

매도가 잘 되지 않기 때문에 매수자 우위 시장으로 변화

이때가 상급지로 갈 수 있는 타이밍이다

가격 협상이 가능한 시기 – 좋은 가격에 매수할 수 있는 시기

매임 100개하면 2~3개 물건 정도가 깍인다

깍는거보다 더 중요한건 사는거다

22년 말 ~ 23년 말

전세 매물 감소, 매매 매물 증가 – 본격적인 하락 시작

24년 1월~24년 5월

전세 매물 감소, 매매 매물 증가 – 하락장의 모습

24년 5월~24년 8월

전세 매물 감소, 매매 매물 감소 – 상급지 및 거래량 증가

24년 9월~ 현재

전세 매물 증가 후 감소(입주영향)

매매 매물 증가 후 감소(거래량 증가)

전세가율은 외각지역부터 높아지지만 중심부로 들어가라

신축선호도가 높기 때문에 신축 아파트의 전세가가 먼저 오름

구축아파트 투자할때는 그 지역의 오래된 아파트의 가격 흐름을 살펴봐라

신축? 구축?

현금흐름이 필요한 사람은 신축(전세상승분)

하나 사고 오래 가지고 갈 사람은 구축

앞마당에 따라 내가 투자할 수 있는 기회가 달라지기 때문에 수도권 앞마당을 제대로 만들어 나가기 / 매매 가격과 전세 가격 변화 모니터링 하기

트래킹 한달에 한번 하기

매매가가 그대로 있는데, 전세가가 올라갈 때 전수 조사

한달에 1번 시세트래킹 100개

공급이 부족하기 때문에 전세가 상승이 이어질 수 있으니 매매가의 경우 하락, 보합의 가능성도 있음

가치와 가격에 집중해 자산 취득-장기적인 관점으로 바라보기

서울60% / 수도권 80%

이거보다 더 중요한것보다 지금 살 수 있는 단지를 사라

전고점이 넘은 아파트를 매수할때는 1채를 할 때 적절함

서울 수도권은 땅의 가치가 중요하기 때문에 그 입지가 가지는 가치를 보고 판단하는 것이 중요합니다

강남에서 노원구까지 1년반정도 시간이 걸린다

2급지,3급지 구축과 4급지 신축을 비교해봐라

직장+교통

마곡 상암 가격 싸지 않다

교통의 우선 순위

강남에 가까우면서 2,3,7,9,신분당선, 수인분당선, 5호선 이용할 수 있는 곳

예시로 일자리가 증가하는 곳

판교 비싸 -> 분당 구축 비싸 -> 수지 몰림 연식 그나마 괜찮음 -> 광교 비싸

이 흐름을 꼭 알아야한다

예시로 래미안안양메가트리아 / E편한세상인덕원더퍼스트

비슷했지만 과천지식정부타운 덕분에 E편한세상이 좋아졌다

서울/경기 구축은 비교 후 땅의 가치, 단지 선호도 높은 것을 투자로 선정함

매매, 전세 상승폭 경기 4급지 신축>서울 구축

신축투자시 전세보증금 증액분으로 다음투자 진행

서울,경기 비교 시 입지가 비슷한 곳이라면 연식을 우선으로 투자

지하철로 강남 1시간 이내 도착(신축/구축)

1시간 이상 신축 위주의 투자

강남과 물리적 위치가 가까운 곳 투자

수도권 투자 얼마나 보유할 것인가?

원칙 – 수도권 투자는 보유한다는 큰 기준을 지켜감

개별성 – 여러 종류의 물건 중 상대적으로 보유 기간을 짧게 가져가야 하는 것

단기보유(5년)

인천 / 경기 / 서울

인천 경기는 팔아서 돈을 만듦

인천은 지방과 비슷한 지역

경기는 평촌 이하 땅의 가치를 지닌 지역

서울 5급지 갈아탄다

장기보유(10년)

경기 / 서울

경기- 평촌 이상 땅의 가치를 지닌 지역

서울- 3급지 이상 / 4급지 선호도 있는 단지

수도권 투자 기준-가격, 전세가율

가격- 전고점 대비 20%이상 하락

전세가율 – 강남 50% 이상, 서울 60%이상, 수도권,경기,인천 80%이상

방향고민보다 중요한 것은 투자후보 단지를 찾는 노력

투자금 여유가 있는 경우

서울,경기도 입주가 많은 지역

매매가,전세가 집중 확인

싸게 산다에 집중한다 – 수익을 내고 시스템 투자로 갈만한 적합한 단지인지 가치를 확인

투자금이 상대적으로 적은 경우

공급 물량 확인 후 입주가 없는 곳의 매매가, 전세가 확인하면서 투자 기회 잡기

상급지부터 4급지까지 내려가면서 가격을 전반적으로 확인하기 + 개별 단지 가격 상황을 확인하고 매수 결정

전세 뺄때는 진짜 잘하는 부동산 사장님 찾아가서 그사람한테만 내놔라

잘하는 부사님 찾는법은 실거래가에 전세 빠진거 확인 후 그 부사님 찾아내기

그 부사님한테만 천만원~2천만원 내린다고 말하기

살수 있을때 가장 좋은 걸 산다

가치투자는 10년동안 가지고 있자

수도권 투자의 마지노선은 부천, 산본까지다

투자금보다 입지와 가격을 보고 투자를 하는 것이 중요함

소액투자 중요한점 우선 순위

입지 좋은 신축- 보고 빠르게 패스

입지 좋은 구축- 이게 가장 나이스한 투자

입지 덜 좋은 신축 - 투자금이 적게 들고 전세 상승분 회수

입지 덜 좋은 구축 - 전세가율이 높으면서 투자로 접근 가능

수도권은 저가치가 거의 없다

지방투자와 비교해보고

1. 더 저평가된 아파트

2. 투자금이 적게 드는 아파트

3. 투자하기 유리한 조건의 아파트의 경우에만 투자 진행

광역시는 매도 고민을 해야한다

부천-산본은 매도 고민을 하지 않는다

한군데 최저가만 예약하고 돌아본다(그 물건보다 더 싼건 없는지 본다)

수도권 투자 로드맵

투자금보다 입지와 가격을 보고 투자하는 것이 중요함

투자하는 직장인

똘똘한 한채, 최대 두채 보유

일시적 1가구 2주택 적극활용

직장인 투자자

여러 채 투자

비조정 지역 등 매수

충분히 싸다면 취득세 내고 매수

포지션을 제대로 가지자

나는 내 인생을 바꾸고 싶다, 자영업 투자자로 포지션을 정했다

수도권 투자 로드맵 투자 사례

1시적 2가구로 조금씩 늘려간다

지금은 어떤 로드맵을 만들어볼 수 있을까?

만약 내가 종잣돈 1억을 가지고 1년에 3000만원 모을 수 있다면?

산본 투자 후애 오른다면 평촌 2채를 갈거다

다주택자의 방법

총자산을 키우는 것부터 해야한다

수도권에 보유하면 10년정도는 보유해라

그러면 자연스럽게 자산이 쌓이고 인생이 바뀐다

목표로 하는 순자산에 부합하는 행동을 해라

투자자로 실력을 키워야 돈이 벌리는 법이다

주40시간 이상의 투자시간 확보(핵심)

뚜렷한 결과가 보이지 않아도 계속 해 나가야한다

다주택자의 전세 운영 전략을 알려주셔서 감사합니다

매도의 3원칙

-충분한 수익을 얻었을 때,비싸졌을때 매도

-보유할 수 없는 리스크가 있을 때 매도

-더 좋은 아파트로 갈아탈 수 있을 때 매도

세금은 직접 계산해보자

실전반을 수강한다는 것은

10년뒤에 내가 어떤 자산을 취득했는지에 따라서 인생이 달라질 수 있다

당신 삶의 유일한 한계는 당신 스스로 만든 것들이다

후기

주우이멘토님 본인 투자 사례까지

다 알려주시면서 불꽃 강의 해주셔서 감사합니다

마지막 저 멘트가 정말 모든게 담겨있는 부분이라고 생각합니다

제 한계를 정하지않고

자영업 투자자로 정한 제 목표를 이룰때까지

한번 끝까지 가보겠습니다 감사합니다