서울 수도권 투자와 대응

서론 : 현재 서울 투자는 상승(조급해하지 말고)을 하거나 보합, 하락하고 있는 단지일지라도 (투자 대상에서 제외하지 말자) - 투자 기준을 넓혀야 하는 시기 - 전고를 보고 하락률이 높은 단지만 보지 말아야 - 10년 뒤에는 싼 가격(전세가의 급상승 하는 시기이므로)  - 지금은 하락장(좋은 단지만 오르는)매매가 상승보다 전세가 상승이 더 가파르게 오르는 시기

 * 현 시장의 모습 : 선호도가 높은 아파트만 상승하고, 나머지는 거래 침체로 가격이 정체되거나 하락하는 상황

                          - 가치와 상관없이 일정 기간 약세&보합을 이어간다 - 길음뉴타운 4단지

                          - 전세 가격은 등락은 반복하여 상승한다

                          - 가치는 언젠가 제 값을 찾아간다

     따라서, 좋아보인다고 지금 오르는 것만 쳐다보지 말고, 오르고 나서야 샀어야 했는데 하고 후회 말자. 서울 투자가 나의 인생 궤적을 바꿀 수 있다. 하락이 곧 가치가 없는 상황을 의미하지 않는다.

서울 투자의 이유와 지역. 연식별 아파트 특징을 알고 향후 매매가와 전세가가 어떤 흐름으로 갈지 알고, 내 투자금과 계획한 주택 수에 따라 최선의 아파트를 선택한다. 예측한 대로 흘러가지 않는 것은 당연한 것, 보유 과정에서 대응한다 - 2011년 이후 보합하고 있다는 것을 인지하고(반어적 ; 아직 투자할 시간이 있다는 뜻) “아직은 하락장”, 충분히 공부하지 않고 조급하게 결정하면 10년을 잃을 수 있다. 향후 거래가 되지 않은 시장이 오면 15%까지 하락할 수 있다는 것을 생각, 절대가가 싼 단지는 하락할 것도 없으니 감당 가능하면 적극적으로 움직여서 하자 

• 전세 가격이 올라갈 아파트
• 비싸지 않은 적당한 가격(지금 현재의 시기) - “좋은 기업을 적절한 가격(전고점 이하의 가격)에 사는 것이, 평범한 기업을 헐값에 사는 것보다 좋다”

• 내 형편에 맞는 돈

  cf) 보합, 하락장 서울 아파트 - 선호도 별로 가격 흐름이 흘러가는 중(독립문 극동 24(오르고)/ 무학청구1차 32(덜오르고)), 인왕산 아이파크

*가치성장투자 & 소액투자 : 서울 25개구와 경기도 핵심지에서 수요가 몰리는 선호아파트를 매수

1. 가치성장투자 - 좋은 것을 적절한 가격에 매수하여 수익을 높인다(투자금이 많이들어도) 

                          서울아파트 1~2(최대 3채)매수로, 수익과 투자 경험을 쌓는다

                          팔지 않을 물건을 산다. 전세 보증금 상승으로 월급 외 추가 현금 흐름을 만든다

                              (8억 3채 - 누적금액 24억으로 5%씩 올리면 12000/년, 500/월) - 신나지 아니한가?

   1. 방법  - 4급지 신축 + 구축, 300세대 이상의 대상 

              - 내 투자금으로 가능한 단지 정리

              - 가치를 확인(강남과 한강에서 가까운가/ 강남, 도심접근성이 좋은가/ 거주 환경이 좋은가/ 신축인가)  

              - 현재 가격 수준을 보고 앞으로 나에게 무슨 일이 벌어질지 안다

                                            (하락의 고통 : 도곡렉슬도 몇 년 간 가격 회복X)

                    전고 넘은, 전고 이하, 전고 대비 -20%이하에 따른 각각의 상황 적용- 

                  예 : 상도래미안2차(-8%)와 중계주공5단지(-20%) - 4억대 투자금으로 가치가 좋은 단지 선택        

               - 주담대출 + 신용대출 +현금 = 잔금 가능(리스크대비)

   2. 종잣돈별 투자 가능지역

               - 5억 이상 - 서울 3급지 이상, 과천, 분당

               - 2억 이상 - 서울 4급지 이상, 경기 4급지 신축

               - 2억 미만 - 서울 5급지, 경기도 4급지 이하

   3. 가치 성장 투자 시 주의점

               - 해야 할 것 -감당 가능한 범위 안에서 최선의 단지를 선택할 것

                                - 투자 후 가격이 오를 때까지 내가 즐겁게 일상생활을 할 수 있어야 할 것 

                                - 투자 후 오를 수도 있지만 떨어질 수도 있음을 알 것

                - 하지말아야 할 것 - 좋은 단지를 사기 위해 무리한 대출을 사용해 투자하는 것

                                - 투자한 후 벌어질 일이 무엇인지 생각해보지 않는 것

   4. 사례 - 매수가 보다 목표 매수가를 조금 낮게 설정, 가장 좋은 단지를 골라서 투자한 후, 가격 흐름과 상관없이              자산을 보유한다는 생각으로 투자하고 보유한다

              - 실거주, 전월세거주 갈아타기 : 매수물건확정(동호수까지) - 매도계약 - 매수계약 - 매도잔금 - 매수잔금

              - 갈아탈 물건을 확정한 후 매도하자(단기적 손실(매도시)감안하고 더 좋은 가치있는 물건으로)

   5. 결론 - 경기외곽이나 서울 5급지 이하가 아니라면 보유가치는 충분, 상급지에 추가 매수하는 전략 유리

             - 기존 자산의 충분한 수익 실현했다면 상급지로 갈아타는 것도 좋은 전략, 이후 다시 종잣돈 축적해 

                  추가 투자 준비

             - 보유 자산의 가치가 높지 않다면 가치있는 자산으로 갈아타는 방향이 장기적유리(even 손절)

       

2. 소액투자 - 높은 수익률 달성(투자금 1억 내외)

                 - 보유 아파트의 가치를 전략적으로 판단해 매도하고, 상급지로 갈아타며 수익률, 경험, 다주택 등 

                 - 서울 소액투자, 입지보다 “특징”을 파악하자 - 입지나 연식에 따른 전세가 상승을 이용한 투자 - 

                      입지가 떨어지면 연식이 좋아도 안좋아도 전세가율이 높아질 수 있다 

                - 래미안안양메가트리아(6.9/4.5=65%), 수지삼성4차(5.5/3.3=60% - 년초에 비해 전세가율이 상승중

                - 단지를 보면 투자하고 싶지 않을것이다 - 마음을 다스려야 

                          향후 2년 간 전세 가격이 매매 가격을 추월할 수 있는 수도권 단지들

    

‘나에게 특히 인상깊었던 점’

투자기준을 넓혀야 하는 시기 - 전고대비 하락률로 판단하는 것이 아닌 단지별 비교를 통한 적절한 가격, 비싸지 않은 적당한 가격으로 매수 할 수 있어야겠다.

기존의 서울 수도권 투자 뿐 아니라 다주택 투자보다는 정책상의 이유로 2주택, 3주택으로 방향 전환하자는 느낌을 받았다

'꼭 적용해보고 싶은 점

지금 서울의 선호도 높은 단지들의 가격은 이미 전고를 넘고 있고, 같은 구에서도 이미 상승을 해 가격이 오른 단지가 있고 아직 오르지 않은 단지가 있으니 가치를 찾아 단지를 선택하되 하락률에 너무 억메이지 않는 선택을 하도록 해야겠다

나의 투자금에 맞는 단지들에 대해 트래킹을 통한 단지를 선택할 수 있어야하겠다. 

전세의 부족으로 인한 전세가 상승은 지속될 것이고, 이 시기를 놓치지 말아야 할 것이며, 2주마다 트래킹하자