25.05.14 빛경 실전투자경험담 필사

매물 털기 전, 1등 단지 선정하는 방법 - 웰뜨님

📌 앞마당 만들면서 반마당은 틈틈이 채우기

📌  가치를 모르겠을 땐 임장 다시 가보기

📌  앞마당에서 억대별 1등 뽑고 매달 반복하기

https://weolbu.com/community/2975253?inviteCode=75ECE4&utm_source=user_share&utm_medium=referral&utm_campaign=user_share_button

지난 번에는 매물 터는 방법에 대해 글을 작성해보았는데요

매물을 털러 가고 싶지만

순위 안에 드는 단지들이 너~무 많거나

또는 비슷비슷해서 어느 단지부터 가야하는지 고민되지 않으신가요?

이번에는 털기위한 매물을 어떻게 선정해야하는지에 대해 작성해보려고 합니다

1. 아픈 손가락은 치료하기

처음 만든 앞마당이어도

초반에 만든 앞마당이어도

아픈 손가락이지만 나의 앞마당입니다.

잘 모르니까 앞마당을 다시가야하나

임보를 다시 써야하는 거 아닌가

이런 생각도 정말 많이 드실텐데요

하지만.. 이번 달에 막상 부족한 앞마당을 채운다고 해도

또 완벽하게 앞마당으로 만들었다고 자신할 수 없게 되고

찝찝함은 항상 남게 됩니다.

새로운 앞마당도 만들지 못하고

부족한 앞마당도 채우지 못하고

시간을 잘 보내지 못한 생각에

실망하는 경우가 대부분입니다.

부족한 앞마당은 자연스럽게

새로운 앞마당을 만들어나가면서

아 그럼 그 지역에서는 이게 중요한 요소였구나

이 단지의 선호도는 이렇겠구나

파악하는 날이 오기도 하고

그래도 정 부족하다 싶으면

앞마당은 계속 만들어나가면서

중간중간 시간을 활용하여

임장을 다시 가거나 전임을 해봅니다

(아픈 손가락 잘 치료해봅시다)

단지 가치를 잘 모르겠어서 

1등 뽑기가 어렵다면

다시 임보를 보고 임장을 채워가면서

그래도 내가 판단한 가치대로

내 앞마당 중에서 내 상황에 맞는 저평가 물건들을 리스트업해봅니다.

2. 이유가 있는 1등 뽑기

그래도 임보를 쓰면서 입지 분석도 하고 단지 분석도 해서

어느 정도 가치를 아는 것 같은데

정말 1등이 맞는지는 모르겠습니다.

사실 저번 월부학교 강의 떄

너나위님께서는 제발 1등을 뽑으려고 하지 말라고 하셨습니다.

너나위님께서도 1등이 뭔지 모르고

보장된 것이 하나도 없으며

1등 뽑으려는 강박 때문에

투자 못하는 경우가 많다고 하셨습니다.

비슷비슷한 것 같아서

1등을 뽑기가 어렵더라도

내 생각에는 이러한 이유 때문에 그래도 이 물건이 조금 더 나은 것 같다.

이렇게 이유가 있으면 됩니다.

예를 들자면 A단지는 교통은 괜찮은데 연식이 좀 아쉽고

B단지는 신축인데 좀 외곽의 느낌이 있지만 둘다 괜찮은 가치고

전세가는 신축이 더 받쳐주기 때문에 나는 B를 조금 더 우선으로 봐야겠다. 이런식으로요!

정말 너~~~무 비슷하다면

더 많이 깎이거나 더 좋은 조건의 물건에 투자하면 되니까요!

나를 의심해서 매물 털기를 미루기보단

평일에 임보를 쓰고 주말에 임장을 한

나를 믿고 가치 판단 하에 이유가 있는 1등을 뽑아서 

1등 단지부터 매물을 털러 가봅니다.

그리고 혹시나 피드백을 받았을 때

더 좋은 물건을 찾아봐야한다거나

더 넓게 봐야한다면

혹시 내가 놓친 건 없는지

가치를 판단하는 과정이 맞았는지 여쭤보고

다시 채워나가면 됩니다.

이게 맞나 싶다면 튜터링 또는 매물 코칭을 통해 피드백을 받으면 됩니다.

저희는 배우고 있는 과정에 있으니까요.

3. 줌인 줌아웃 반복하기

현재 시장은 아직 더 좋은 물건들을 매수할 수 있는 시장이기 때문에

내 투자금보다 더 매매 전세 차이를 두고 더 좋은 것부터 털어보는 경우가 많은데요.

당연히 비슷한 투자금이면 더 좋은 것, 좀 더 투자금이 들더라도 감당 가능하다면

역시나 더 좋은 것을 선택하는 게 맞다고 생각합니다.

다만, 나의 종잣돈이 1억이 있는데 투자금 2억부터 더 좋은 걸 보면서

매매가 5천을 깎고 전세가 5천 올려보겠다 생각하고 매물을 터는 것이 맞을까요?

어쩌면 좀 더 이전 시장에서는 가능했을 수도 있고

지금도 정말 급매에 조건 좋은 물건을 만난다면 아예 불가능한 일은 아닙니다.

하지만 그렇게 더 좋은 물건부터 보다가

내가 투자 가능한 물건들이 날라갈 수도 있고

생각보다 깎이지 않는 상황에서

매물만 털다가 멘탈이 털릴 확률이 더 높습니다

매물을 터는 게 정말 쉬운 일이 아니니까요

그렇다고 딱 투자금에 맞는 물건만 보라는 의미가 아니라,

투자금보다 조금 더 높여서 좋은 물건부터 보되

직접 겪어본 시장에서 더 이상 범위 안에 들어오지 않는다는 생각이 든다면

다시 범위를 좀 더 좁혀서 보는 것입니다.

즉, 2억이 있는데 2.6억 투자금으로 될때까지 기한 없이 매물을 털기보단

데드라인을 정하고 안되면 다시 투자금을 2.3억으로 줄여서 털어보는 것입니다.

그러다가 또 깎이거나 전세가가 생각보다 많이 오르는 시장이 오면

다시 2.6억으로 투자금을 늘려서 더 좋은 것부터 보는 것입니다. 다음 그림의 예시처럼요.

물론 내가 봤던 가격보다 더 오르면 당연히 아쉽기 때문에 더 내려가기를 기다리고 싶을 것입니다.

하지만 줌아웃과 줌인을 반복하면서 할 수 있는 투자를 하셨으면 좋겠습니다.

씨앗을 심을 기회는 항상 있지만 일단 씨앗을 심어야 자라나니까요!

단지 선정하는 방법

1. 반마당은 틈틈이 채우기
2. 이유가 있는 1등 뽑기
3. 줌인 줌아웃 반복하기