1.목차

로버트 기요사키가 전하는 말 - 왜 톰 휠라이트인가?

서문 - 시장 폭락은 부자가 되는 기회

들어가며

PART 1 부자는 왜 더 부자가 되는가

chapter 1 내 돈을 어떻게 해야 할까요

chapter 2 왜 저축하는 사람은 패배자인가

chapter 3 왜 부자들은 세금을 이용해 더욱 부자가 되는가

chapter 4 왜 실수가 부자를 더 부자로 만드는가

chapter 5 왜 폭락이 부자를 더 부자로 만드는가

chapter 6 왜 부채가 부자를 더 부자로 만드는가

PART 2 왜 돈의 언어를 배워야 하는가

chapter 7 금융 교육이 아닌 것은 무엇인가

chapter 8 당신은 금융 문해력이 있는가

PART 3 진정한 금융 교육이란 무엇인가

chapter 9 왜 부자들은 모노폴리를 하는가

chapter 10 부자의 소득은 유령 소득이다

chapter 11 돈의 주인이 되는 방법

chapter 12 플랜 B가 있는가

chapter 13 어떻게 가난에서 벗어나는가

PART 4 포르쉐 경제학

chapter 14 어떻게 포르쉐가 당신을 더 부자로 만드는가

나오며

후기

밀레니얼 세대에게 보내는 메시지

보너스 섹션

저자에 대하여

어드바이저에 대하여

2. 인상깊은 구절

■ chapter 3 왜 부자들은 세금을 이용해 더욱 부자가 되는가

금융 교육을 받지 않은 사람들은 세금에 대해 재정적으로 무지하다. 이런 부류 중 많은 이들이 “부자들에게 세금을 부과하겠다.”라고 약속하는 정치인들에게 투표한다. 그러면서 그들은 왜 자신들의 세금이 계속 오르는지 궁금해한다. 문제는 세금이 아니라 정부의 지출이다.

세금은 부와 소득 불평등의 원인 중 하나다. 간단히 말해 부자들은 빈곤층이나 중산층보다 돈은 더 많이 벌면서 세금은 덜 내는 ‘합법적인’ 방법을 안다. 부자들이 항상 똑똑한 것은 아니지만 그들은 적어도 그저 무지한 상태는 벗어나고자 한다.

E: 봉급생활자(employee)

S: 자영업자, 소규모 사업가 또는 의사나 변호사, 부동산 중개업자나 운동선수 같은 전문직 종사자(selfemployed, small business, or specialist)

B: 직원 500명 이상을 고용한 대규모 사업가(big business)

I : 수동적 투자자가 아닌 적극적인 투자가 (investor)

E 사분면에 속한 사람은 자신이 생산할 수 있는 만큼 생산하고, 또 그만큼을 소비한다. S 사분면에 속한 사람은 (만약 종업원이 있다면) 조금 더 많이 생산하고, 자신이 생산하는 것보다 조금 더 적게 소비한다. 그러나 B 사분면이나 I 사분면에 속한 사람이라면 자신이 소비하는 것보다 훨씬 더 많이 생산한다. B 사분면은 수백, 수천 개의 일자리를 창출하고, I 사분면은 에너지, 식량, 주택을 생산하고 있다. 그러면서도 이들은 여전히 E 사분면이나 S 사분면에 속한 사람들만큼만 소비할 뿐이다. 생산자는 경제를 활성화하고, 나머지 시민들이 행복하고 생산적인 삶을 사는 데 필요한 식량, 연료, 주택을 생산하기 때문에 정부는 세금 감면 혜택을 통해 이러한 활동을 장려하고 보상한다.

■ chapter 4 왜 실수가 부자를 더 부자로 만드는가

가난한 아빠: 실수는 어리석은 일이다.

부자 아빠: 실수를 통해 더욱 똑똑해진다.

인간은 실수를 통해 배운다. 아기가 넘어질 때마다 벌을 받는다면, 그 아기는 평생 기어 다닐 테고, 평생 부모의 집을 떠나지 못할 것이다.

부자 아버지는 실수를 굉장히 존중했고 가끔 이런 말씀도 하셨다. “신께서는 실수를 통해 너에게 말을 건단다. 실수란 ‘정신 차리고 일어나. 여기에 네가 배워야 할 일이 생겼어.’라는 뜻이거든.”

“인생의 실패자들 대부분은 자신이 포기했을 때 성공이 얼마나 가까웠는지 깨닫지 못한 사람들이다.”

E 사분면의 포로

많은 경우, 학교는 우리가 인생을 준비하도록 도와준다. 그렇지만 세상을 뒤흔드는 새로운 아이디어가 없다면 운명은 이미 정해진 것이라는 사고방식을 쌓게 되는 곳도 바로 학교다.

부모가 아이에게 “학교에 다니고 일자리를 구하라.”고 말한다면 그 아이는 E 사분면의 삶에 길들게 될 것이다. 문제는 대체로 사람들이 생각할 수 있는 사분면이 E 사분면뿐이라는 점이다. 사람들은 대부분 E 사분면 바깥에 더 큰 세상이 있다는 사실을 전혀 모른다.

사분면을 바꾸기 위해 필요한 것들

자신이 속한 사분면을 바꾸려면 다음의 네 가지 지능이 필요하다.

1. 영적 지능

영적 지능은 내면의 조용한 지능이다. 당신 안에 더 위대한 사람, 꿈을 이룰 수 있는 사람이 있다는 것을 아는 힘이다.

2. 정신적 지능

정신적 지능은 배우고 싶은 것이라면 무엇이든 배울 수 있는 지식과 능력을 말한다.

3. 감정적 지능

실수로부터 배우는 능력이다. 특히 화가 났을 때와 같이 특정 상황에서 감정적 지능은 정신적 지능보다 최소 3배 이상 강력한 힘을 발휘한다. 다른 사람이 잘못을 저질렀더라도 비난하지 않도록 하라.

4. 신체적 지능

신체적 지능은 실천력이다. 배운 것을 받아들이고, 생각을 행동으로 옮기고, 넘어지면 다시 일어설 수 있는 능력이다.

■ chapter 5 왜 폭락이 부자를 더 부자로 만드는가

가난한 아빠: 시장이 폭락하지 않았으면 좋겠다.

부자 아빠: 시장이 폭락해도 상관없다.

월마트에서 50퍼센트 할인 행사를 하면, 여러분은 매장에 들어갈 수도 없을 것이다.

월스트리트에서 50퍼센트 할인 행사를 하면, ‘이웃집 백만장자’는 도망가 숨는다.

누구나 할인을 좋아한다. 원하는 물건이 할인 중일 때가 ‘쇼핑하기 가장 좋은 때’라는 사실은 누구나 알고 있다.

안타깝게도 대부분의 사람들은 화려한 새 자동차, 새 옷, 보석 등 자신을 더 가난하게 만드는 것들을 찾는다. 반면 부자들은 자신을 더 부유하게 만들어 줄 할인품을 찾는다. 그들은 주식 시장이 폭락할 때를 기다렸다가 최고의 주식을 할인된 가격에 매수한다. 그들은 부동산을 싼 가격에 매입하기 위해 폭락을 기다린다. 그들은 금과 은, 그리고 기업을 헐값에 매수한다.

부자들은 장기 투자하거나 분산 투자하여 모든 것을 조금씩 사거나, 혹은 누군가가 사라고 하는 것은 무엇이든 사거나 하지 않는다. 워런 버핏이 분산 투자에 대해 한 말이 바로 그런 것이다.

“분산 투자는 무지에 대비한 보호 수단이다. 자신이 무엇을 하고 있는지 알고 있다면 굳이 그렇게할 필요가 없다.”

■ chapter 6 왜 부채가 부자를 더 부자로 만드는가

가난한 아빠: 빚 때문에 가난해진다.

부자 아빠: 빚 때문에 부자가 된다.

빚은 돈이다. 부자가 더 부자가 되는 한 가지 이유는 그들이 더 부자가 되기 위해 부채를 사용하기 때문이다.

그렇지만, 금융 교육이 없다면 불행히도 부채로 인해 빈곤층과 중산층은 더욱 가난해진다.

왜 부채는 비과세인가

모든 소득이 과세의 대상이라는 것이 일반적인 세법 규정이다. 소득은 당신이 받게 되는 돈이며, 아무런 조건 없이 당신이 원하는 대로 쓸 수 있는 돈이다. 부채는 소득이 아니고 갚아야 하는 돈이다. 따라서 투자를 위해 돈을 빌린다면 그 돈은 실제로 비과세다. 이런 이유로 부채가 자기자본보다 저렴한 것이다. 자기자본은 이미 세금이 부과된 당신의 돈이다. 따라서 이자율이 5~6퍼센트라고 해도 40퍼센트의 세금을 내는 자기자본을 사용하는 것보다 부채가 훨씬 저렴하다.

빈부 격차는 다음의 요인들에 의해 발생한다.

1. 재정 자문가

2. 세금

3. 부채

4. 실수

5. 저축

6. 폭락

■ chapter 7 금융 교육이 아닌 것은 무엇인가

가난한 아빠: 왜 금융 교육이 필요하지? 나는 고등교육을 받았다. 나는 좋은 직업을 가지고 있다. 나는 집, 은행에 넣어 둔 돈, 그리고 정부 퇴직 연금도 있다.

부자 아빠: 바보와 말다툼하면 똑같이 바보가 된다.

저축과 부채는 세금이라는 동전의 반대편이다

저축에는 세금이 부과되고 부채에는 세금이 부과되지 않는다. 저축과 부채에 대한 이자는 다른 세율이 적용되는데, 자산을 매수하는 데 사용되는 좋은 부채에 대한 이자는 공제도 가능하다. 따라서 부채는 실제로 세금을 내려 주고 저축은 세금을 올린다.

■ chapter 8 당신은 금융 문해력이 있는가

부자 아버지의 가장 중요한 교훈 가운데 하나는 바로 이것이다.

“문제를 어떻게 해결하느냐에 따라 남은 인생이 결정된다.”

Q: 집이 당신 주머니에 돈을 넣어 주고 있다면 집도 자산이 될 수 있나?

A: 제대로 보았다. 현금흐름의 방향에 따라 어떤 것이라도 자산이나 부채가 될 수 있다. 사람들은 대부분 집이나 자동차가 자산이라고 주장하기 때문에 돈이 손가락 사이로 빠져나가는 것이다.

현금 유입이 현금 유출을 초과하면 재무 상태가 양호한 것이다. 의존할 직업이 없다면 현금 유입은 자산에 의해서만 결정되고 현금 유출은 부채에 의해서만 결정될 것이다. 따라서 ‘자산’은 말 그대로 현금 유입을 일으키는 것으로, ‘부채’는 현금 유출을 일으키는 것으로 정의할 수 있다. 자산과 부채의 차이, 즉 현금 유입과 현금 유출의 차이를 당신의 순자산, 즉 재산이라고 부른다.

돈은 언어다. 부자가 되는 법을 배운다는 것은 외국어를 배우는 것과 굉장히 비슷하다. 시간, 연습, 그리고 노력이 필요하기 때문이다.

가난한 사람들은 같은 언어를 사용한다. 그들은 가난의 언어를 사용한다. 그들은 가난한 사람들의 말로 생각하고 소통할 때도 그 말을 사용한다. 그들이 가장 자주 사용하는 말은 “그럴 여유가 없다.”와 “할 수 없다.”이다. 이런 말들을 바꾸지 않는 이상 그 외의 것들도 거의 변하지 않을 것이다.

헨리 포드는 이렇게 말했다.

“할 수 있다고 생각하면 할 수 있고, 할 수 없다고 생각하면 할 수 없다. 어느 쪽이든 당신이 생각한 대로 된다.”

중산층 역시 같은 언어를 사용한다. 중산층이 가장 좋아하는 말은 ‘안정된 일자리’, ‘꾸준한 급여’, 그리고 ‘혜택’이다. 이들은 ‘위험’과 ‘빚’이라는 말을 피한다. 이들은 ‘저축’이 현명하다고 생각한다. 물론 1971년까지는 그 생각이 맞았다. 사용하는 말을 바꾸지 않으면 다른 것들은 거의 변하지 않을 것이다.

부자들의 언어는 다르다. 부자들, 금융 교육을 받은 사람들은 다른 언어를 사용한다. 기업가들은 직원들과는 다른 언어를 사용한다. 부동산 투자자는 주식 시장 투자자와는 다른 언어를 사용한다. 부동산 투자자는 ‘자본환원율(cap rate)’과 같은 말을 사용하고 주식 시장 투자자는 ‘주가수익비율(P/E ratio)’을 말하는데, 사실 그 두 가지는 거의 같은 의미다. 여기서 중요한 건 이것이다. “말은 현실이 된다.”

■ chapter 9 왜 부자들은 모노폴리를 하는가

부자는 투자 소득과 수동적 소득을 위해 일한다.

투자 소득은 자본 이득이라고도 한다. 자본 이득은 낮은 가격에 매수하고 높은 가격에 매도할 때 발생한다. 예를 들어 어떤 주식을 10달러에 매수하고 16달러에 매도하면 주당 6달러의 자본 이득이 발생하는데, 그 6달러가 ‘투자 소득’이다. 부동산이 폭락할 때 부동산을 매수한 후 가치가 상승할 때까지 기다렸다가 매도하는 경우도 마찬가지다. 이득을 위해 부동산을 사고파는 것도 낮은 가격에 사서 높은 가격에 파는 것이다.

개념적인 측면에서 말하면, 일반 소득은 돈을 위해 일할 때 발생한다.

역시 개념적인 측면에서 말하면, 투자 소득은 돈을 벌기 위해 열심히 일하는 것이 아니라 돈이 나를 위해 일할 때, 즉 저가에 매수하고 고가에 매도할 때마다 발생한다.

부채만 가득 싣고 가라앉는 배에 남겨진 직원들은 여전히 ‘일반 소득’을 위해 일하고, (역시 ‘일반 소득’인) 이자를 벌기 위해 돈을 저축하고, 마찬가지로 ‘일반 소득’을 위해 401(k) 퇴직 연금에 투자하고 있다.

진정한 금융 교육이 없다면, 봉급생활자가 ‘일반 소득’을 위해 일하고, 저축하고, 투자하는 것이 최선이 아닌 이유를 어떻게 알 수 있겠는가? 직원이 부자와 자신 사이의 격차가 계속 벌어지는 이유를 어떻게 알 수 있겠는가?

선택의 시간

얼마 후, 근로자들은 무언가 잘못되었다는 것을 알아차린다. 그들은 낌새를 알아챈다. 그들의 임금은 오르지 않는다. 노조 위원장들은 임금 인상을 요구하며 파업을 촉구한다. 노동자들은 승리하고 더 많은 ‘일반 소득’을 얻는다.

임금이 높아질수록 회사는 경쟁력을 잃는다. 회사는 ‘인수 대상’이 된다. ‘투자 소득’으로 수백만 달러를 벌어들인 임원들로 구성된 이사회는 이제 변화가 필요한 시점이라는 데 동의한다. 그들은 충분한 돈을 벌었다. 그래서 그들은 회사를 새로운 소유주에게 매각한다. 회사가 매각되면 새로운 소유주는 ‘구조 조정’을 실시한다. 종종 그들이 하는 가장 먼저 하는 일 중 하나가 직원을 해고하는 것이다.

해고된 근로자들은 다시 ‘일반 소득’을 위해 일할 수 있는 새로운 일자리를 찾겠다는 희망으로, 최악의 부채인 학자금 대출을 받아 다시 학교로 돌아간다. 그러는 사이에 부자와 그 외의 다른 사람들 사이의 격차는 더욱 벌어진다.

노조 회의에 가거나, 더 많은 일반 소득을 요구하거나, 혹은 더 많은 일반 소득을 위해 학교로 돌아가는 대신, 직원들은 점심시간에 모노폴리 게임을 했어야 했다. 그랬더라면 그들은 초록색 집에서 나오는 임대료가 월급보다 더 나은 이유를 배울 수 있었을 것이다.

■ chapter 10 부자의 소득은 유령 소득이다

진정한 부동산 투자자가 된다는 것은 ‘자본 이득’을 위해 부동산 자산(property)을 ‘투기 매매(flipping)’하는 게 아니었다. 주택을 투기로 매매하는 사람은 ‘부동산 거래꾼’이며, 이들은 다른 부류의 부동산 자산 투자자다. 부동산 자산을 투기로 매매하는 사람들은 주택을 더 비싸게 만드는 경향이 있다. 그들은 주택 가격이 오르기를 원하기 때문에 더 높은 세율의 세금을 납부한다.

“유령 현금흐름이야말로 부자들의 ‘진짜’ 소득입니다. 유령 소득은 빈곤층과 중산층이 볼 수 없는 소득이죠.”

다시 말해 ‘유령 현금흐름’은 일반 소득, 투자 소득, 수동적 소득처럼 보이는 소득이 아니다. 유령 현금흐름은 금융 교육을 받지 않은 사람에게는 보이지 않는다. 유령 현금흐름은 보이지 않는 소득이며 부채와 세금의 파생상품이다.

부채는 유령 현금흐름이다

사람들이 보증금 명목으로 계약금을 낼 때, 일반적으로 세후 금액을 사용한다. 예를 들어, 10만 달러짜리 부동산에 20퍼센트의 계약금이 필요하다고 가정해 보겠다. 즉, 구매를 하려면 매수자는 2만 달러를 마련해야 한다. 매수자가 40퍼센트의 소득세 과세표준 구간에 속한다면, 그 2만 달러는 실제로는 매수자가 약 3만 5000달러의 일반 소득, 즉 급여를 받아야 마련할 수 있는 금액이다. 약 1만 5000달러가 이미 세금으로 정부에 납부된 것과 같다.

돈을 빌려라

이렇게 질문해 보자. 매수자가 세후 급여로 받은 돈을 사용하지 않고, 그냥 2만 달러를 빌리면 어떤가? 그러면 매수자가 1만 5000달러를 아꼈단 얘기가 된다. 그 1만 5000달러가 바로 유령 소득이며, 매수자가 일할 필요도 없고, 세금도 내지 않고, 저축할 필요도 없는 돈이다.

Q: 전문 투자가는 부채를 이용하고 아마추어는 세후 금액을 저축하는 차이 때문인가?

A: 제대로 이해했다. 2만 달러의 계약금을 모으기 위해 일하지 않아도 되고, 세금도 내지 않고, 검소하게 살 필요도 없다면, 얼마나 많은 시간과 돈을 절약할 수 있을지 생각해 보라.

Q: 그냥 2만 달러를 빌리라는 말인가?

A: 그렇다. 이렇게 생각해 보자. 여러분들에게 2만 달러는 그렇게 큰돈이 아닐 것이다. 그렇지만 20만 달러, 200만 달러, 2000만 달러의 계약금이 필요하다면 어떻게 할 것인가?

Q: 나는 그만한 계약금을 마련할 수 없을 것이다. 그러면 부자들은 부동산 거래 시 더 많은 계약금을 위해 돈 빌리는 방법을 알고 있어서 더 부자가 되는 건가?

A: 그렇다. 만약 당신이 E 사분면에 있는 근로자인데 일하고 저축하는 방식으로 부자가 되려고 한다면, I 사분면으로 넘어가기가 쉽지 않다. I 사분면은 부채와 세금, 그리고 유령 소득과 관련이 있는 영역이다. E 사분면에 있는 사람들은 진정한 금융 교육 없이는 I 사분면에서 실제로 무슨 일이 일어나고 있는지 볼 수 없다.

부채는 유령 소득이다

부채에서 나오는 유령 소득이란, 돈을 벌기 위해 일하고 그 돈에 붙는 세금을 내면서 저축하는 대신에 ‘돈을 빌려서 절약한 시간과 돈’이다.

앞서 살펴본 예에서, 계약금 2만 달러가 실제로는 3만 5000달러만큼의 일반 소득이라고 설명했다. 1만 5000달러의 차액이 유령 소득이며, 그만큼의 돈과 시간을 절약하였다.

부채를 돈으로 사용하는 방법을 안다면 더 빨리 부자가 될 수 있다.

자산가치 상승은 유령 소득이다

자산가치 상승은 부동산 가격이 상승할 때 발생한다. 예를 들어, 10만 달러짜리 부동산의 가치가 15만 달러로 상승했다면, 5만 달러는 자산가치 상승이라는 유령 소득이다.

문제는 그 5만 달러를 실제로 손에 넣으려면 부동산을 팔아야 한다는 것이다. 매도를 통해 과세 대상인 자본 이득이 발생하면 이에 대한 세금인 양도소득세도 발생한다.

자본 이득이 5만 달러라면, 다음과 같은 식으로 계산할 수 있다.

5만 달러 × 세금 20% = 세금 1만 달러

비용이 덜 드는 방법 찾기

킴과 켄 맥엘로이, 그리고 나는 부동산 매각 대신 다른 전략을 사용한다. 부동산을 매각하지 않고 그 대신 부채를 통해 5만 달러의 자산가치 상승분을 끌어온다. 주택 소유자는 항상 이렇게 하는데, 이를 ‘주택 담보 대출’이라고 한다. 자산가치 상승은 부채가 되어 유령 소득으로 세금 납부 없이 우리 주머니로 들어온다.

큰 차이점은 세입자가 임대 부동산에 대한 5만 달러의 이자 비용을 지불한다는 것이다. 주택 담보 대출의 경우에는 주택 소유자가 대출에 대한 이자를 지불한다.

대부분의 주택 소유자는 5만 달러 대출을 받고 신용카드 부채와 학자금 대출과 같은 다른 고금리 대출을 갚는다. 이렇게 하면 가족의 총 월 이자 비용이 줄어들 수 있지만 재정적으로 앞서 나가지는 못한다.

전문 투자가는 5만 달러를 가져와 더 많은 임대용 부동산에 대한 계약금으로 사용할 것이다. 전문 투자가가 기존 부동산에서 5만 달러를 가져와 임대용 부동산을 두 개 더 인수한다고 가정해 보자. 이제 재무제표의 자산 칸에 임대용 부동산은 하나가 아닌 세 개가 된다.

Q: 하지만 투자자의 부채는 두 개의 새로운 융자로 인해 증가하지 않았는가?

A: 그렇다. 하지만 훌륭한 투자자라면 수동적 소득도 증가했을 것이다. 그것으로 새로운 융자에 대한 이자를 지불하고 남은 수동적 소득을 자신의 주머니에 넣을 수 있다.

더 많은 부동산 = 더 많은 유령 소득

임대 부동산 건물 한 채의 가격이 10만 달러라고 가정해 보겠다. 세후 소득으로 10만 달러를 마련하고 부채 없이 부동산을 보유하는 대신 20만 달러를 빌려 부동산 건물 세 채를 구매한다. 그러면 이제 30만 달러 상당의 부동산을 보유하게 된다. 부동산 건물의 가치 상승분이 10퍼센트라고 가정해 보겠다. 부동산 건물이 하나라면 자산가치 상승 또는 유령 소득은 1만 달러(10만 달러 X 10%)다. 그러나 부동산 건물 셋을 합친 30만 달러의 자산가치 상승 또는 유령 소득은 3만 달러(30만 달러 X 10%)다. 이 경우 부채가 유령 소득을 3배로 늘려 주었다.

상환은 유령 소득이다

상환은 부채가 줄어드는 것을 뜻한다. 융자금, 자동차 구매 비용 또는 신용카드 대금을 납부할 때마다 대출 잔액을 상환하는 것이고, 다른 말로 하면 빚을 갚는 것이다. 보통은 세후의 일반 소득으로 부채를 ‘상환’한다. 그들은 돈을 사용한다. 이는 ‘세입자가 상환해 주는’ 부동산 투자자의 부채와는 매우 다르다. 전문 투자가에게 부채 감소는 또 다른 유령 소득의 원천이 된다.

내가 부동산을 좋아하는 이유는 나의 부채를 내가 아니라 세입자들이 상환하기 때문이다. ‘좋은 부채란 다른 사람이 대신 갚아 주는 부채’라는 사실을 명심하라. 매달 세입자가 우리의 부채를 상환해 주고 있어서 나와 킴은 매달 더욱 부자가 된다.

저축하는 사람이 패배자인 이유는 크게 두 가지다. 저축하는 사람은 대개 일반 소득에서 발생한 세후의 금액인 ‘이자 소득에 대한 세금’을 낸다. 또한 저축하는 사람은 은행 시스템으로 인해 ‘저축의 구매력’이 떨어지면서 그들의 돈을 잃고 있다.(양적완화와 부분지급준비 이 둘 모두가 그 원인이다.)

■ chapter 11 돈의 주인이 되는 방법

나는 호놀룰루 거리를 돌아다니며 문을 두드렸지만, 문자 그대로 얼굴 앞에서 문이 쾅 닫히는 수난을 겪어야 했다. 판매 실적이 없으니 당연히 돈도 벌지 못했다. 그만두고 싶었지만, 부자 아버지가 들려준 말이 생각났다. “실패는 현실 세계에서 배우는 방법이다. 현실 세계에서는 성공할 때까지 실패하기 마련이다.” 그래서 나는 계속해서 문을 두드렸다.

2년 후가 되자 조금 나아져서, “영업은 고객이 ‘아니오’라고 말할 때가 시작이다.”라는 영업사원의 모토를 몸과 마음으로 받아들였다.

처음에는 ‘아니오’를 들을 때마다 고통스러웠다. 2년 동안 수백 번의 ‘아니오’를 겪고 나니 이제는 고객이 ‘아니오’라고 말할 때마다 오히려 마음이 들떴다. ‘아니오’의 의미가 판매를 시작할 때라는 것을 알았기 때문이다. 나는 매우 수줍어서 거절을 두려워했지만, 이제는 판매를 좋아하게 되었고, 거절을 사랑하는 법을 배웠다.

부자 아버지가 아들과 나에게 가르쳐 주신 대로, “두려움의 대상을 사랑하는 법을 배우면 인생이 바뀐다.”

나는 거절에 대한 두려움을 사랑하는 법을 배웠다. 거절을 극복하고 고객의 반대를 뒤집는 것은 하나의 게임이 되었다.

“부자가 되고 싶은 사람들은 많지만 대부분 쉬운 길을 택한다. 그들은 특히 부채, 세금, 유령 소득에 대해 배우고 공부하는 데 시간을 투자하기보다는 속임수, 거짓말, 도둑질과 같은 어리석은 짓들을 한다. 그래서 사업의 세계에는 이런 사람들이 넘쳐난다. 그들은 어떤 말이라도 내뱉고, 결코 지킬 생각도 없는 걸 약속하고, 규칙을 어기고, 편법을 쓰면서도 왜 자신이 사기꾼, 파렴치범, 허풍쟁이, 거짓말쟁이, 말만 번지르르한 사람, 헛소리하는 사람, 협잡꾼, 몽상가, 가해자, 노름꾼, 하찮은 도박쟁이, 좀도둑, 신뢰할 수 없는 사람, 말이 안 통하는 사람, 승진과 급여 인상을 위해서라면 몸도 파는 사람 등의 소리를 듣는지 그 이유를 궁금해한다. 어떤 사람들은 I 사분면에 도달하지만 매우 큰 대가를 치르기도 한다. 그 대가는 바로 그들의 영혼이지.”

그는 책상 너머로 나를 바라보며 말했다. “너는 그런 사람이 되면 안 된다.”

“겸손함은 훨씬 더 큰 세상의 맥락에서 자신을 볼 수 있는 능력을 준다. 나는 네가 나의 사업장에서 가장 낮은 직급의 가장 낮은 급여를 받는 사람들과 함께 일하기를 바랐다. 나는 네가 가장 시시한 일을 하는 근로자들을 알게 되기를 바랐다. 나는 네가 그들을 저소득 근로자로서가 아니라 인간으로서 알게 되기를 바랐다. 우리는 모두 인간이란다. 그래서 네가 그들과 함께 일하게 했고, 그 일을 무료로 하게 했다. 너와 마이크가 함께 일했던 사람들은 어떤 사업에서든 보이지 않는 근로자들이다. 그들은 사업의 엔진이지. 그들은 사업의 엔진을 작동시킨다. 기업가로서, 그리고 사업의 소유자로서 네가 할 일은 그들을 위해 일하는 것이다. 네가 해야 할 가장 중요한 일은 그들과 그들의 가족을 이 세상의 혹독한 현실로부터 보호하는 것이란다.”

■ chapter 12 플랜 B가 있는가

실수는 부자를 더 부자로 만든다.

사람들이 재정적으로 어려움을 겪는 한 가지 이유는 실수를 두려워하기 때문이다. 사람들은 공부하고 연습하기보다는 돈을 저축하고 주식 시장에 장기 투자하면서 은행가와 월스트리트에 돈을 맡겨 놓은 채, 도대체 왜 돈에 대해 걱정하냐고 반문한다. ‘이웃집 백만장자’들은 대부분 공부하고 연습하고 배우기보다는 걱정하고 불평하고 시장이 붕괴하지 않기를 기도한다. 이것은 현명한 플랜 B가 아니다.

3. 요약

■ 부자들의 세금활용

E: 봉급생활자(Employee)

노동 = 소득, 소비 = 생산

S: 자영업자, 소규모 사업가, 전문직 종사자(Self-employed)

생산 > 소비

B: 대규모 사업가(Big business) / I: 적극적인 투자가 (Investor)

생산 >> 소비

→ 정부는 생산자(B, I)에 세금 감면을 통해 보상

■ 4분면을 바꾸기 위해 필요한 것

영적 지능: 스스로의 가능성 인식

정신적 지능: 배움의 능력

감정적 지능: 실수에서 배우고 감정 제어

신체적 지능: 실행력과 회복력

실수는 배움의 기회, 부자는 실수를 존중함.

대부분의 사람은 E 사분면(E)에서 벗어나지 못함.

■ 부자를 더 부자로 만드는 폭락

일반인은 소비재 폭락 시 쇼핑, 자산 폭락 시 도망. ↔ 부자는 주식, 부동산 등 자산이 폭락할 때 매수.

워런 버핏: “분산 투자는 무지에 대한 보호책일뿐”

부자들은 기회(폭락)를 기다림 → 자산 싸게 매입.

■ 부자를 더 부자로 만드는 부채

모든 소득은 과새의 대상. 소득은 받게되는 돈이고 원하는대로 쓸 수 있는 돈,

투자를 위해 빌린 돈은 비과세이며 따라서 부채가 자기자본보다 저렴

자기자본 = 이미 세금이 부과된 상태의 돈

이자율 5~6퍼센트라도 40%의 세금을 내는 자기자본 사용하는 것보다 부채가 저렴

저축은 세금 부과됨 / 부채는 세금 절감 가능

‘좋은 부채’는 자산 매수 도구이자 절세 수단

■ 금융 문해력

핵심 기준: 현금 흐름 방법 → 자산: 현금 유입 / 부채: 현금 유출

직업 없이도 자산만으로 현금 유입 만들 수 있어야 함

언어가 현실을 만든다:

가난한 사람: “할 수 없다”, “여유 없다”

중산층: “안정된 직업”, “저축”

부자: 자산 언어 사용 (cap rate, P/E ratio 등)

■부자들의 모노폴리

부자는 일반 소득(월급)이 아닌, 투자 소득(자산을 사고팔아 얻는 이익)과 수동적 소득(임대료 등)을 위해 일한다.

대부분의 사람들은 월급을 받기 위해 일하지만, 부자는 돈이 일하게 만드는 법을 안다.

회사는 임금이 높아지면 경쟁력을 잃고, 결국 구조조정과 해고로 이어진다.

해고된 직원은 다시 학교로 가고, 더 많은 월급을 위해 노력하지만 상황은 변하지 않는다.

이런 현실을 바꾸려면, 부자처럼 자산을 사고 임대료를 받는 게임을 배워야 한다.

즉, 모노폴리 게임처럼 자산을 소유하고 운용하는 법을 배우는 것이 부자가 되는 길이다.

■ 부자들의 유령 소득

진짜 부자들은 ‘보이지 않는 소득(유령 소득)’으로 돈을 번다.

일반 사람들은 눈에 보이는 월급이나 투자 수익만을 소득으로 생각하지만, 부자들은 부채 활용, 자산가치 상승, 타인의 상환 등을 통해 세금 없이 생기는 소득을 얻는다.

■ 유령소득이란?

1. 부채 활용

→ 부자는 자기 돈(세후 소득)을 쓰지 않고 남의 돈을 빌려 투자한다.

→ 돈을 빌림으로써 세금도 안 내고 시간도 절약 = 유령 소득.

ex) 2만달러 계약금을 내려면 3.5만달러의 일반소득이 필요. 1.5만 달러만큼 세금을 내야하는데, 부채를 사용하면 1.5만달러만큼의 유령소득이 발생한

→ 좋은 부채는 다른 사람이 대신 갚아 주는 부채

2. 자산가치 상승

→ 부동산 가격이 오르면 생기는 이익은, 팔지 않으면 세금도 없고, 그대로 자산으로 남는다.

3. 담보 대출 전략

→ 부동산을 팔지 않고 자산 상승분만큼 대출을 받아 세금 없이 현금 확보.

→ 이자는 세입자가 내기 때문에 자기 돈이 안 든다.

4. 상환의 마법

→ 부채를 내가 갚는 게 아니라 세입자가 갚아줌.

→ 시간이 갈수록 빚은 줄고, 자산은 그대로 = 유령 소득 증가.

■ 돈의 주인이 되는 법

1. 실패와 거절을 두려워하지 마라

초창기 영업에서 수백 번 거절당했던 저자의 경험

‘아니오’는 판매의 시작이라는 것을 깨달음

실패와 거절을 게임처럼 받아들일 수 있어야 돈의 주인이 된다.

“두려움의 대상을 사랑하는 법을 배우면 인생이 바뀐다.”

2. 윤리를 잃지 마라

많은 사람들이 부자가 되기 위해 속임수, 거짓말, 편법에 손을 댐. 그런 사람들은 결국 신뢰를 잃고 영혼을 잃는다.

I 사분면(투자자)이 되더라도, 그 방식이 부도덕하면 진정한 부자가 아니다.

“너는 그런 사람이 되면 안 된다.”

3. 진정한 리더십은 겸손에서 시작된다

저자에게 가장 낮은 직급의 사람들과 함께 무료로 일하게 한 이유:

사람을 직업이 아닌 '인간'으로 대하라

보이지 않는 사람들(근로자)이 사업의 엔진임을 이해하라

진짜 리더는 그들을 위해 일하고, 보호하는 자다

“네가 해야 할 가장 중요한 일은 그들과 그들의 가족을 이 세상의 혹독한 현실로부터 보호하는 것이란다.”

4. 깨달은 점 & 적용할 점

돈은 언어다. 부자가 되는 법을 배운다는 것은 외국어를 배우는 것과 굉장히 비슷하다. 시간, 연습, 그리고 노력이 필요하기 때문이다.

가난한 사람들은 같은 언어를 사용한다. 그들은 가난의 언어를 사용한다. 그들은 가난한 사람들의 말로 생각하고 소통할 때도 그 말을 사용한다. 그들이 가장 자주 사용하는 말은 “그럴 여유가 없다.”와 “할 수 없다.”이다. 이런 말들을 바꾸지 않는 이상 그 외의 것들도 거의 변하지 않을 것이다.

헨리 포드는 이렇게 말했다.

“할 수 있다고 생각하면 할 수 있고, 할 수 없다고 생각하면 할 수 없다. 어느 쪽이든 당신이 생각한 대로 된다.”

중산층 역시 같은 언어를 사용한다. 중산층이 가장 좋아하는 말은 ‘안정된 일자리’, ‘꾸준한 급여’, 그리고 ‘혜택’이다. 이들은 ‘위험’과 ‘빚’이라는 말을 피한다. 이들은 ‘저축’이 현명하다고 생각한다. 물론 1971년까지는 그 생각이 맞았다. 사용하는 말을 바꾸지 않으면 다른 것들은 거의 변하지 않을 것이다.

부자들의 언어는 다르다. 부자들, 금융 교육을 받은 사람들은 다른 언어를 사용한다. 기업가들은 직원들과는 다른 언어를 사용한다. 부동산 투자자는 주식 시장 투자자와는 다른 언어를 사용한다. 부동산 투자자는 ‘자본환원율(cap rate)’과 같은 말을 사용하고 주식 시장 투자자는 ‘주가수익비율(P/E ratio)’을 말하는데, 사실 그 두 가지는 거의 같은 의미다. 여기서 중요한 건 이것이다. “말은 현실이 된다.”

지금은 부동산 투자공부를 하게 되면서 부자들의 언어를 주로 사용하게 되었다. 그러나 나또한 과거에는 가난한 사람들, 중산층의 언어를 정말 많이 사용했다. 새로운 도전에 대해서는 그럴 여유가 없다거나 하기 어렵다는 등의 표현을 자주 하며 회피했었고, 대기업 취업, 안정된 일자리, 성과급 등이라는 단어를 많이 언급했었다. 물론 당시 주식투자처럼 투자 관련된 공부를 하긴 했기 때문에 부자들이 많이 사용하는 언어표현을 쓰긴 썼다. 하지만 그건 표면적인 언어였을 뿐, 여기에서 진정한 의미의 언어는 무의식까지 바뀐 정신상태에서 나오는 언어를 의미하는 듯 하다.

이제는 내 무의식의 언어와 내가 내뱉는 언어 모두 투자와 관련된 것들이 주를 이룬다. 내가 만나는 사람을 바꾸고 주변 사람들을 바꾸고, 환경울 바꾸다보니 주변에는 이러한 부자의 언어를 사용하는 사람들밖에 없다. 물론 여전히 중산층의 언어에서 벗어나진 못했다. 회사에서 동기들을 만나면 어쩔수 없이 회사에 대한 부정적인 이야기, 안정성, 성과급에 대한 불만 등에 대한 대화를 나눌 수밖에 없게 된다. 그러다보니 나도 모르게 투자와는 크게 관련 없는 이직에 대한 생각이 문득문득 떠오를 때가 있다. 하지만 이직을 한다고 하더라도 드라마틱한 차이가 나는 게 아닌데도 나도 모르게 계속 덜 합리적인 판단을 하게 되는 경향이 생기는 것 같다. 그래서 더 부자의 언어로 뇌를 가득 채우는게 더 중요하다는 걸 느낀다.

🎬적용

직장 동료들 만났을 때, 성과급이나 이직 등에 대한 이야기가 나오더라도 한 귀로 듣고 한 귀로 흘리기.

중산층의 언어에 깊이 빠져들지 말고, 그보다는 월부 동료들과 투자 대화를 하며 부자 언어를 사용하는 것에 더 집중하기.

부채는 유령 소득이다

부채에서 나오는 유령 소득이란, 돈을 벌기 위해 일하고 그 돈에 붙는 세금을 내면서 저축하는 대신에 ‘돈을 빌려서 절약한 시간과 돈’이다.

앞서 살펴본 예에서, 계약금 2만 달러가 실제로는 3만 5000달러만큼의 일반 소득이라고 설명했다. 1만 5000달러의 차액이 유령 소득이며, 그만큼의 돈과 시간을 절약하였다.

부채를 돈으로 사용하는 방법을 안다면 더 빨리 부자가 될 수 있다.

내가 지불하는 계약금이나 여러 저축액들에 실제로는 엄청난 유령소득이 숨어져 있다는 것을 알게 되었다. 무작정 돈을 모아서 집을 매수한다는 게 얼마나 많은 기회비용을 날리는 것인지 좀 더 깊이 이해할 수 있었다.

6억짜리 집을 살 때 내 현금이 5억이 들어간다고 하면, 실제로 그 5억은 5억이 아니라 거의 7~8억에 가까운 수준의 소득이었을 것이다. 그러니 이미 세금으로 수억이라는 비용을 낸 것고, 무엇보다 5억을 모으는 과정이 너무 길다보니 그 사이에 참 많은 기회를 놓칠 수도 있다고 생각한다. 이를 이겨내기 위해 진짜 부자들은 주담대를 쓰건 임차인을 들이건 해서 수억원을 벌지 않아도 되는 시간을 확보하는 것이라는 사실을 알게되었다.

처음에는 ‘아니오’를 들을 때마다 고통스러웠다. 2년 동안 수백 번의 ‘아니오’를 겪고 나니 이제는 고객이 ‘아니오’라고 말할 때마다 오히려 마음이 들떴다. ‘아니오’의 의미가 판매를 시작할 때라는 것을 알았기 때문이다. 나는 매우 수줍어서 거절을 두려워했지만, 이제는 판매를 좋아하게 되었고, 거절을 사랑하는 법을 배웠다.

부자 아버지가 아들과 나에게 가르쳐 주신 대로, “두려움의 대상을 사랑하는 법을 배우면 인생이 바뀐다.”

나는 거절에 대한 두려움을 사랑하는 법을 배웠다. 거절을 극복하고 고객의 반대를 뒤집는 것은 하나의 게임이 되었다.

투자 공부를 해오면서 수없이 많은 아니오를 들었다. 그 아니오가 상대로부터 나오는 아니오도 많았지만, 나 스스로가 스스로에게 하는 아니오도 참 많았다. 몸이 아플 때에도, 지나치게 바쁜 일정이 있을 때에도 나는 나에게 '너 진짜 할 수 있겠어?'라는 질문을 해왔고, 나의 약한 자아는 'No'라는 거절을 했었다. 이 과정이 반복되다보니 어차피 내가 어려울 거라고 생각하는 상황이 생기면, 으레 이런 사고과정 조차 거치지 않고, '그래 안되겠다'하며 포기를 해버리는 경우가 종종 생긴다.

하지만, 이 글을 읽고나니 나의 약한 자아가 '아니오'로 답변을 할 것 같다고 하더라도 '나'는 끊임없이 나 스스로에게 도전을 해야겠다는 생각을 하게 되었다. "그래, 이번 달 몸도 많이 안 좋고 이것 저것 해야할 게 많아서 바쁘겠지. 하지만 그럼에도 정말 방법이 없을까?이 상황에서도 내가 기준을 낮추지 않고 해낼 수 있는 방법은 뭐가 있을까?" 라는 질문을 해야한다는 걸 깨달았다.

🎬적용

타인이 No를 할 것을 두려워하는 것 뿐만 아니라, 내가 나 스스로에게 No를 하고 있을 수도 있다는 사실을 인지하기

스스로가 No를 할 것 같다고 하더라도, 그 자아를 깨기 위해서는 '정말 안돼?', '할 수 있는 방법이 진짜 없는거 맞아?'라는 질문을 던지기