드디어 목표하던 투자를 하셨나요?
회원님의 제2의 직업, 월급쟁이 투자자로서 경험한 실제 투자 이야기를 들려주세요!
안녕하세요,
JUST DO STEADY, 저두스 입니다.
좀 스펙타클 했어서 길게 적어봤습니다.
그럼에도 불구하고 끝까지 읽어주시면 정말 감사할 것 같아요!
투자를 시작하게 된 계기 및 겪은 일들
부자가 되고 싶었습니다.
그래서 처음엔 사업을 생각했지만
취업이 되었고 이걸 유지하며
느리지만 천천히 하지만 탄탄하게
부자가 되고 싶었습니다.
그렇게 만난 월부…! 에서
실제로 부자가 되어있는
많은 선배들의 발자취를 보면서
그렇게 투자자로 거듭나는 스스로를
꿈꾸고 있었습니다.
월부에 들어온 지 어언 4년차가 되어 갑니다.
22년 말에 간만 보다가 들어와서 대충대충 했었고
그렇게 갑작스레 인생의 반려자를 만나
집중해야 할 것에 먼저 집중하고
월부는 그 다음에 해보자는 생각으로
모든 강의를 잠시 보류하고 결혼 준비에 올인하게 되었습니다.
하지만 그 과정에서
스스로가 만들어 낸 죄책감에
참 많은 비교들을 되뇌였던 것 같습니다.
결혼식에 들었던 비용을 얼마 안으로 했다고 하던데...
결혼식에 어떻게 세이브 해서 어디에 투자했다던데...
그렇게 아내와 참 많이 다투었습니다.
저는 그때 당시 월부에 몰입하고 있던 시기도 아니었음에도
그냥 떠다니는 소문에 저를 비교해 가며
낭비 없는 인생을 살고 실속 있었던 아내의
유일한 소망이었던… 결혼에 대한 낭만을
많이 죄여가고 있었더라구요…
하지만 이런 생각이 들었습니다.
두스야, 넌 너나위님이 아니고
여타 다른 월부인들이 만난
그 아내들이랑 내가 결혼하는게 아니다
이왕 이 사람과 결혼할 것이라면
이 사람에게 내줄 것은 내어주고
내가 이 생활을 지속적으로 할 수 있게끔
난 지금 이 결혼에 “투자” 한다고 생각하자.
그렇게 23년 말에 결혼식을 마무리하고
아내에게 미래의 우리의 모습을 그려가며
힘껏 가스라이팅 한 후에
신혼이란 단어는 저 멀리 던져버리고
24년 1월부터 달렸습니다.
실준52기15조(24.01)
지기17기38조(24.02)
서기10기16조(24.03)
내마중8기43조(24.05)
실전27기32조(24.06)
실준58기38조(24.07)★
열기79기16조(24.09)★
실준61기32조(24.10)★
열중41기74조(24.11)
실전29기 19조(24.12)
실준64기32조(25.01)★내마중15기13조(25.02)
서투기21기 68조(25.03)
(★은 조장기수)
24년 12월을 기점으로 결심이 섰습니다.
아 이제 무조건 해야겠구나.
지금 해야겠다.
제가 이렇게 생각한 근거에는 아래와 같은 이유가 있었습니다.
첫 번째 이유
24.06 실전반을 거치면서
동료들의 투자 가능 단지들을 봤었는데
그 많던 좋은 지역들의 단지들(2~3급지)이
24.12를 기점으로 날라가는 것을 직접 확인했습니다.
두 번째 이유
실제로 24.11 열중에서 만난 동료의 영향으로
정말 제 투자금으로 어떻게 어디를 집중적으로
알아봐야 하며어떻게 실제 투자로 이어지게 되는지
많은 간접 경험을 했기 때문이었습니다.
그렇게 기존에 앞마당을 만들었던 단지들 중
유념해서 봤던 단지들
새로 알아갔던 단지들
통틀어서 시간이 날 때마다
평일 저녁이건 주말이건 상관 없이
매물을 계속 보러 다녔습니다.
그렇게 첫 번째 매코물건 두 개를 잡게 되었습니다.
정말 싸다고 생각했습니다.
그런데…
첫번째 매코에서 탈락합니다…(feat 센스있게쓰자 튜터님)
아니 정확하게는 제가 갖고 있던 금액에
그 가격과 상황을 보시면서 아쉽다고 하셨는데
그 의미는 즉, 해당 물건에서 가격을 좀 더 치거나
아니면 조건이 더 좋은 물건을 찾으면서
매물을 털었으면 되었던 것인데…
저는 참 무지하게도 “매코탈락”이란 소용돌이에
스스로를 밀어넣고 멘탈만 탈탈 털리게 되었습니다.
느낀점 POINT 1
매물 코칭에서 튜터님이 가격이 아쉽다고 하신다면
단지는 나름(?) 잘 찾은 것이니
매물 털기를 통해 맞는 물건을 찾는다.
하지만 센스튜터님의 매코로 인하여
생활권 별로 단지들을 나열하여
우위를 전체적으로 보는 눈에 대해
새롭게 배우게 되었습니다.
매코 받을 당시에 튜터님이 알려주신 기준을 생각하며
생활권을 분위로 나누고
그 생활권의 분위가 어떤 의미를 가지는지
되새기는 계기가 되었습니다.
감사합니다 튜터님!!!!
그리고 또 감사하게도, 튜터님께서는
지금 제 상황을 정확하게 보시고
제가 가봤으면 하는 두 개의 지역을 꼽아주셨습니다.
한 지역은 서울, 다른 한 지역은 수도권으로
저는 우선 서울을 봐야겠다고 판단하고
그곳으로 달려가게 됩니다.
그렇게 거기서 제 투자에 정말 많은 도움을 주셨던
우리 서기 21기 너ㄹ6 나랑 8자고치러 임장가조를 만나고
(실제로 팔자를 좀 고쳤네요 ㅎㅎ)
열심히 임장을 하고 물건을 털어 댑니다.
그렇게 만난 서울에서의 하나의 물건
딱히 엄청 깎일 만한 요소가 드러나는
그런 물건은 아니었으나
시세보다 많이 저렴하게 나온 물건이었고
제가 컨택했던 그 부동산만 갖고 있었던 독점 물건이라
가격이 쉽게 등락하지 않을 것 같았습니다.
다만 좀 긴가민가 했습니다.
아 싼 것 같긴 한데 이거 해도 되는 물건이 맞나…?
그래서 다음 물건도 열심히 찾아보았지만…
그 다음 옵션이 나타나질 않았습니다.
함께하는가치 튜터님께서 항상 이렇게 말 해주셨었는데요
두스님
물건 딱 하나만 보면 안되세요
최소한 5개까지 옵션을 두고
이거 아니면 저거 저거 아니면 그 다음 거
두스님이 선택할 수 있도록
물건 보고 난 후에도
이게 내가 할 수 있는 최선의 선택인가
고민해보세요
제 속마음으로는…
아… 하나 찾기도 이렇게 어려웠는데 5개라니…
그렇게 쫓기듯 서울 임장지에서 후보들을 세웠지만
마땅한 것들이 보이지 않았습니다.
그렇게 센스있게쓰자 튜터님께서 알려주신
두 번째 임장지가 생각이 납니다.
그리고 시세를 다시 전체적으로 따기 시작했는데
딱 보였던 그 물건…
신축급 대단지였고
RR에 세입자도 들어 있었고
확실히 팔아야 하는 이유가 있었던 (1가구2주택 비과세 물건)
그런 물건이라 가슴이 뛰어옵니다.
사실 전 센스튜터님께서 알려주신 두 번째 임장지가
완전 초짜 때 임장을 갔던 지역 이었는데요
‘제대로’ 된 앞마당을 만들지 못하고 있었던 곳이었지만
그럼에도 불구하고 물건에 사랑에 빠진 나머지
첫 번째로 본 서울 물건보다 이 물건이 더 낫다고
(속으로) 정해버리고 서울에서 뽑아놓은 물건과
이 물건을 그냥 매코에 정리해서 넣어버리게 됩니다…
그리고는 매코에 넣은 후 부동산에 아내와 같이 방문하게 됩니다.
느낀점 POINT 2
반드시 물건을 먼저 보고 매코를 넣는다.
너무 사랑에 빠졌던 것일까요…
해당 물건은 실제로 탑층이었고
(네이버에서는 탑층이라고 나와 있지 않았고
심지어 부사님도 설명해주지 않았었습니다)
부사님께서 너무나 강경하게 매도자 편이셔서
1가구2주택 비과세에 물린 물건이었음에도
네고를 쉽게 해줄 수 없다는 입장으로
계속 강경하게 나오셨습니다.
마음이 너무 아팠습니다.
조급한 마음과 너무 쉽게 사랑에 빠져버린 죄로
저는 그 죗값을 아주 달게 받게 되었습니다…
그래도 어쩌겠어요 이미 매코에 넣어버린 것을…
그렇게 몽부내 튜터님과의 매코가 시작됩니다.
제 매물의 1번 : 서울, 2번 : 수도권
튜터님께서는 너무나 명확하고 따스한 목소리로
충분히 싸더라도 2번 물건에 대한 리스크는 무엇인지
1번과 2번이 어떤 위치에 있는 것인지
지금 1번에 대한 튜터님의 생각이 어떠한지
정말 자세하게 잘 들을 수 있었습니다.
그 런 데…!
1번 서울의 물건이 통과되었습니다.. 하하
튜터님께서는 해당 물건을 충분히 싸다고 판단하셨고
“JUMP UP 하기에 적절한 물건이다”라고 말씀해 주셨어요..
모든 게 망했다고 생각했는데 어찌나 기뻤는지 참…
두 번째 매물은 생각에서 지우고
매코에 통과한 1번 매물에 대하여
본격적으로 부사님과 가격을 마무리 지어야 겠다고 생각하고
전화를 합니다.
두스: 안녕하세요 사장님, 저 지난번에 말해주신 그 가격대로 해볼게요
부사님: 아… 매도자가 그 가격으론 안된대…
두스: 네?
부사님: 기다려봐요 내가 전화 줄게요
하하… 이런…
여기서 참 중요한 포인트가 있었습니다.
느낀점 POINT 3
팔아야 만 하는 사연이 있는 물건으로 사는 것이
협상 테이블에서 매우 유리한 상황을 만든다.
이 매도자는 나이가 지긋이 있으셨던 분으로
본인이 해당 단지의 3~4개를 당신 명의로 사지 않고
가족들의 명의를 빌려서 대리로 산 분이셨습니다.
실제로 매도인 분은 돈을 대기만 한 대리인이었고
소유자는 저 멀리 전라도 광주에 계셨습니다…
이 분들은 해당 물건을 조합원 때부터 갖고 계셨고
이제 나이가 많이 들어 정리를 좀 할 때가 됐다고 판단하셔서
매도를 하게 된 케이스셨습니다.
(따라서 명확하게 해당 물건을 팔아야만(!)하는
이유는 없으셨던 겁니다.)
실제로 전세도 시세대로 잘 맞춰져 있기도 했고
더더욱 매도자는 아주 명확한 매도의 원인이 없는
그런 애매한 상황에 놓였던 분이셨습니다.
그래서 이제부터 부사님과 매도자에게
전 완전 끌려다니게 됩니다…
제가 해당 물건의 가격을 제시한 후에
부사님은 최대한 만들어 보겠다고 말씀하셨지만
처음 제시한 가격에서 조금씩 올라갑니다.
두스: 사장님 혹시 가격 어떻게 되었나요?
부사님: 매도자 와이프가 모임에 나갔는데 그 가격에 미쳤다고 파냐고 했다네… 가격 올려야 해
두스: 그럼 얼마로 이야기 하시는 거예요?
부사님: 500 더 올려야 한다는데, 확인하고 알려줄게요
두스: 네 연락주세요
이렇게 말 하고 최종 1000만원까지 올라갑니다…
정말 마음이 너무나 아프더군요…
매코에서 통과한 금액보다 1000만원을 더 주고 가야 한다니
하지 말아야 하는 것은 아닌지
이게 최선의 선택이 맞는 것인지
하지만 제게 다른 옵션이 없었어요…
깊이 고민하게 되었습니다…
느낀점 POINT 4
이 물건이 아니더라도 살 만한 옵션이 최소 5개는 있어야 한다.
제게 이게 아니면 다른 것을 할 수 있는 옵션이 있었더라면
이렇게 끌려다니지 않을 수 있었을 것 같습니다.
하지만 전 지금 제 상황에서
이 물건이 가지는 가치와 가격에 대해서만
생각해 보기로 했습니다.
가치 & 가격
가치
약점이 충분히 있는 단지였지만, 서울이며 강남 1시간 이내 주파 가능
택지이고 아이들이 정말 많으며 초중고 이 단지에서 모두 해결 가능
생활 편의시설들이 잘 갖춰져 있는 가치 있는 단지
가치 나쁘지 않다, 10년 정도 보유해서 매도하고 jump up 하기에 괜찮다.
가격 ( 매코에서 오케이 받은 가격에서 1000만원 올려도 )
전고에서 -25%
RR 비확장 비수리 이지만 1층 실거래 가격
서울 4급지인데 5급지 가격과 비슷하다
가격이 1000 올랐어도 확실히 싸다.
RISK
전세가 없지만 잘 나가지 않는 상황에서 내년 중순까지 묵시적 갱신으로 살 수 있는 세입자
그것도 현재 시세대로 딱 알맞게 들어가 있는 상황.
전세 내년까지 맞춰져 있어 RISK HEDGE 되어있는 단지
그래서 아내와 깊게 생각 한 후 진행하기로 결정했습니다.
그 런 데…
또 한번의 아주 쎈 시련이 남아있었습니다…
여러분 혹시 이런 등기부등본 본 적 있으신가요?
많은 법무사님들께도 의뢰해 봤는데
등기부등본상 일반적으로 많이 없는 케이스였습니다.
“일부해제”
일반적으로 깔끔한 등기부등본은
등기원인에 “해제”라고 되어 있는 반면
이 물건을 “일부해제”라고 되어 있었습니다…
일부… 해제…?
정말 하늘이 무너지는 것 같았습니다.
부모님께 이야기 드렸더니 하지 말라고 하시더군요…
가족 중 아는 변호사님께 여쭸더니 어려운 물건이라고 하시네요…
그렇게 완전 무너져 버렸던 제 마음에
아내가 해 주었던 한마디가
눌려버린 갈대와 같던 제 마음을
한방에 일으켜 세워줍니다.
오빠 힘들지?
그런데 오빠,
김연아가 이렇게 말했대~
"99도까지 죽을 힘을 다하여 온도를 올려 놓아도"
“마지막 1도를 넘지 못하면 물은 끓지 않는대”
“물을 끓이는 마지막 1도, 포기하고 싶은 그 1분을 참아내는 것이라고 하네"
“우리 지금 이 시간이 마지막 1도를 올리기 위한 그 시간이 아닐까 생각이 드네”
많이 힘들 테지만 우리 끝까지 해보자
느낀점 POINT 5
끝날 때까지 끝난 것이 아니다.
그래, 진짜 정신이 어질어질 하지만
그럼에도 끝까지 마무리 해보자란 생각으로
제가 할 수 있는 일들을 차근차근 했습니다.
1. 이 물건이 안전한 물건이라는 사실이 증명되어야 한다.
2. 혹시 이 물건이 아니라면 다른 물건을 해야 하니 전임/매임은 계속한다.
1.의 과정을 설명하기엔 글이 너무 길어지므로
가장 핵심적인 부분을 아주 간략하게 정리해보겠습니다.
(나중에 해당 스토리는 다시 올려보겠습니다…! ㅎㅎ)
가압류 등기의 ‘일부해제’를 쉽게 설명하면:
가압류는 채권자가 채무자의 재산(부동산 등)을 임시로 묶어두는 절차예요
본안의 소송이나 강제집행 전에 채무자가 재산을 처분하지 못하게 막는 거죠.
그런데 그 가압류가 어떤 사유로 전부가 아닌 일부만 해제된 경우가 있습니다.
1) 예를 들어, 채무자가 채권 일부를 변제해서 그만큼만 가압류가 풀린 경우
2) 또는 가압류된 부동산이 여러 필지 중 일부였고, 그 중 일부만 해제된 경우
제 물건은 너무나 다행히도 위에 줄이 쳐져 있는 2번 경우였어요.
(여러 필지에 한번에 가압류가 잡혔고 그 중 일부만 해제된 경우)
제 물건은 모든 가압류에 대한 변제를 완료한 상황이었지만
다른 변제 되지 않은 건들이 아직 남아있어 '일부해제' 라고 나온
그런 경우였습니다.
전 상담 받은 법무사님들 중
가장 보수적인 법무사님의 이야기를 참고하여
계약서를 쓸 때, 가압류등기말소확약 및
변제금이 하나도 남지 않음을 확약하는 서약서 등을
최종 해당 계약서와 함께 작성하고 계약을 진행하기로 합니다.
물론 이와 같은 특수한 상황 때문에
가계약금을 넣지 않고 계약을 하게 되었어요.
(이는 제가 거래한 부동산의 독점 물건이라
이렇게 할 수있었습니다)
그렇게…
정말 오래 걸려 노오오력한…
피날레가…
참 감사하고 고마운 분들
신혼생활 없이 달려왔는데 꾹 참고 온
참 실용적으로 내가 하자는 대로 잘 따라와 주는
제 아내에게 제일 감사합니다.
앞으로도 잘 부탁합니다 아내님
jelly 튜터님 넘나 보고싶습니다…!
첨에 잘 알려주신 덕택에 여기까지 왔네요
더욱 정진하여 또 뵙길 바랍니다.
너무나 많이 귀찮게 해드렸던
고작 한 달간의 만남이었지만
정말 1년 이상 알고 지낸 사람들처럼
참 많이 도와주시고 알려주신
함께하는가치 튜터님, 하하옷 튜터님
너무나 감사드립니다.
앞으로도 더욱 성장하여
정말 본이 되는 튜터님들과
같이 어깨를 맞대며 나아가고 싶은
그런 두스입니다.
첫 매코로 실전투자 감 잡게 해주신 센스있게쓰자 튜터님 참 감사합니다.
몽부내 튜터님… 튜터님의 한마디 한마디 아직도 가슴에서 울립니다.. 감사합니다.
밥잘 튜터님! ㅎㅎ 기억하실지 모르겠지만 제 상황에 감 잡게 도와주셔서 감사합니다!
참 무뚝뚝하고 맛없는 그런 동료였지만
앞다퉈 알려주고 리딩 해주신
블랙스완 조장님, 경제준님, 서기 21기 68조 동료분들 감사합니다.
(혜바님! 우리 조에서 저랑 되게 공통점이 많았는데 이번에 투자하게 되어 너무 축하해요~)
항상 먼저 연락해주시고 체킹 해주셔서
제 멘탈 참 많이 잡아주신 김뿔테 조장님 감사합니다.
매물을 어떻게 털고 매임 어떻게 해야 하는지
맥도날드에서 많은 이야기 나누었던 게 엊그제 같은데
많이 알려주셔서 감사합니다 생각나름님
투자와 관련된 내용 참 많이 공유해주신
항상 친절하고 감사한 우리 리얼자슈님 그리고 실준 61기 32조 조원분들 감사합니다.
이 외에도 지금까지 같이 왔던 동료분들 정말 감사합니다.
열심히 또 해보겠습니다.
앗 참 그리고!
이제 막 첫 투자를 앞두고 계신 여러분께…!
우리는 어찌 생각하면
일도 힘들고 …
가정도 힘들고 …
아침 지하철도 힘들고 …
힘든 일 투성이인 삶을 살아가고 있는 것 같아요
그 와중에 투자라니 …
하지만 내가 생각하는 방향이
힘듦이 아닌 행복이나 성장에 있다면
힘든 일을 하기에 내가 더 성장할 수 있고
힘든 가정사를 가졌기에 이 상황을 벗어나고 싶은 악착같은 끈기를 가질 수 있고
힘든 아침 지하철을 뚫고 가기에 그 시간을 책을 읽거나 나만의 쉼을 가질 수 있다
이 힘든 와중에도 내가 투자하니 내 은퇴시기가 5년 앞당겨졌다
이렇게 생각할 수 있지 않을까 싶어요!
같이 성장해 나가요!
그리고 오늘 하루도 행복한 하루 되세요!
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