[서투기 25기 23조 백개의씨앗] 2강 후기 : 내가 할 수 있는 가장 좋은 투자를 하자.

#인상 깊었던 점 & 적용해보고 싶은 점

• 지역별 위상을 제대로 알아야 해 : “서울만 알거나 경기도만 아는 것은 반쪽 짜리 투자를 하는 것입니다. 반쪽만 알고 하는 선택에는 한계가 있습니다. 내가 어느 지역까지 아느냐에 따라 다음 투자의 선택권이 늘어납니다.”  

  양파링님의 말씀을 듣고 내 투자금으로는 서울은 볼 필요가 없다고 단정지었던 생각을 바꾸게 되었습니다. 지역별 위상을 제대로 알아야 내가 살 수 있는 물건의 수준을 낮추지 않을 수 있음을 배웠습니다. 

  그리고 지역의 위상을 크게(평당 매매가 + 랜드마크가격) & 작게(입지/연식/가격) 정리하는 방법을 꼭 적용해보겠습니다. 특히, 핵심 생활권을 중심으로 4개 범주(입지 좋은 신축/구축, 입지 덜 좋은 신축/구축)로 묶어서 지역의 위상을 가격으로 기억하는 연습을 하겠습니다.

   

• 비교평가 프로세스!! 가치 → 가격 → 리스크 : 비교평가할 수 있는 앞마당이 부족해서 일까요? 지역별 비교도 단지별 비교도 어떻게 해야 하는지 감이 잡히지 않았었습니다. 양파링님의 2강을 통해 드디어 비교평가가 어떻게 이루어지는지 디테일하게 이해하게 되었습니다. 비교평가의 핵심은 (사람들이 좋아하는 곳에) 내가 할 수 있는 가장 좋은 투자를 위해 노력하는 것임을 다시 한번 깨닫습니다. 중요하지 않은 내용이 하나도 없지만 그중 몇가지만 복기해봅니다.
  • [가치: 입지/상품]  “입지 가치가 떨어질수록 상품 가치가 중요해진다. 강남과 멀어질수록 거주 만족도를 높이는 확실한 요인이 필요하구나.”  
  • [가치: 선호도]  “선호도는 투자 순서의 차이지 투자 대상을 분별하기 위함이 아니다. 선호도가 떨어진다고 해서 투자 대상에서 제외하면 안되는구나.”
  • [가격]  “투자 마지막에는 항상 크로스체크하자. 내 투자금을 들이기에 적절한 곳인가? 내가 판단한 투자처 보다 더 좋은 단지가 있는지 확인해야 하는구나.”
  • [가격]  “지금까지 투자금을 매매가-전세가로만 생각했구나. 부대비용을 전혀 고려하지 못했었네. 매매가 기준으로 부대비용 기준을 잡아두자.”
  • [리스크]  “전세에 영향을 미치는 요소는 한 가지가 아니구나. 실제 시장의 분위기는 직접 확인해야 해. 시기마다 시장 분위기가 전혀 달라지는구나.”

• 지역의 재개발, 리스크인가? 기회인가? : 양파링님께서 A지역을 가지고 입지와 가격 분석, 그리고 투자 의사결정까지 이어지는 전체적인 프로세스를 가르쳐 주셨습니다. 직접 현장에 있는 것처럼 A지역에 대해 많은 것을 알 수 있었습니다. 투자자의 관점에서 지역을 어떻게 분석하고 투자와 연결시키는지 전체적인 흐름을 배울 수 있었습니다. 그 중 인상 깊었던 점은 “생활권의 선호 요소(신축 택지 조성 + 상권 형성 + 인구 유입 + 교통 개선 등)가 늘어나 입지의 가치가 변화할 수 있다”는 내용이었습니다. 저는 단순히 공급이나 재개발 이슈가 있으면 리스크 관리가 어렵다고만 생각했습니다. 하지만 반대로 생각할 수도 있음을 깨달았습니다. 입주물량이 집중되는 시기에는 그 지역의 가격 상승 속도가 늦다. 투자의 관점에서 가격 상승이 눌리는 시점이 기회가 될 수 있다. 가격이 눌려서 아직 비싸지 않으니까! 단, 보수적으로 판단해서 내가 감당할 수 있는 리스크의 한계점을 잘 봐야겠다고 생각했습니다. 리스크와 기회를 구별하겠습니다.