『투자자와 실거주자는 집 사는 방법이 다르다』
- by 새벽보기 -
https://blog.naver.com/dawnsee1/223498117217
[본문내용]
→ 주 20시간? 내 주변엔 주 40시간을 한 사람들 밖에 없는데 그렇게 해서 성공할 수 있나요??
→ 아파트로 자산을 이루는 2가지 방법이 있다. 내집마련(실거주)으로 자산을 키워가는 방법 다주택(투자)으로 자산을 키워가는 법
→ 내집마련 강의를 할 때 가장 고민되는 것이 다주택 vs 내집마련이었다.
→ 나는 내집마련 갈아타기를 통해 내 자산의 1/2 이상을 이뤘고 그 이후 다주택과 주식을 통해 나머지를 채웠다.
→ 내 자산 비율에서 내집마련 루트가 절반 이상인 것은 맞다. 다만, 그건 내집마련 갈아타기가 우수해서라기보다 단순 투자 기간이 길어서 나온 결과이다.
→ 그때 동일한 투자금으로 다주택을 했다면 내집마련 대비 최소 2배 최대 6배까지 순자산이 달라졌었다.
→ 물론 내집마련 역시 최고의 선택을 했다면 현재 순자산보다 1.5배 가량은 불릴 수 있었다
→ 어쨌든 내가 직접 경험한 경험적, 공부한 이론적 관점에서 월급쟁이가 자산을 크게 이루기에 가장 확실한 방법은 다주택이라고 생각한다.
→ 문제는 다주택을 모두 할 수 없다는 것에 있다 집을 사는 것이야 모두 할 수 있지만
→ 어디에 있는 집을 살지 = 모든사람들이 전국을 앞마당으로 할 순 없다
→ 어떤 집을 살지 = 모든 사람들이 모든 아파트를 샅샅이 다 볼 순 없다.
→ 산 집을 가치에 맞는 가격이 올 때까지 어떻게 보유할지 = 모든 사람들이 깊은 통찰을 처음부터 갖고 있진 않다(=중간에 조급하게 팔 수 있다)
→ 역전세와 같은 필연적으로 마주치는 위기는 어떻게 극복할지 = 모든 사람들이 마통 or 담보자산을 몇억씩 갖고있진 않다.
→ 챗수가 늘어갈수록 난이도가 상승한다. 그리고 투자적 관점에서의 난이도 뿐 아니라 사람마다 모두 상황이 다른 개인적 상황까지 겹친다면 이건 이렇게 하세요. 저건 저렇게 하세요를 말하기가 참 어렵다.
→ 나도 처음엔 무조건 다주택이 정답인줄 알았다.
→ 근데 투자연수가 쌓일수록 많은 분들을 만날수록 다양한 사연과 상황을 볼수록 자산적으로야 무조건 다주택이 최고지만 상황적으로는 정답이 아니라는 것을 깨닫게 되었다.
→ 그래서 지금은 각자 목표에 따라 주 40시간, 20시간, 10시간 혹은 내집마련을 위한 단기 3~4개월정도 필요하다고 생각한다.
→ 각자에 상황에 따라 목표는 달라져야하고, 투자 방법도 달라져야만 한다.
→ 내집마련
→ 실거주라면 10년 전 아파트의 가격이 지금보다 훨씬 싸다는 것 그리고 앞으로 10년 후 아파트의 가격이 지금보다 훨씬 비쌀 것이라는 자본주의의 기본적 원리를 믿고 너무 많은 것을 고려하지 않아야 한다.
→ 사기로 마음 먹었다면 3~4개 기준(하기4번 참조)을 충족하는지 검토하고 과감하게 매수해야 현 시점에서 매수할 수 있다.
→ 그리고 지금 전고점에 다다랐다고해서 멘붕에 빠질 것 없다. 올라도 비싼 가격으로 궁극적으론 조정이 오기 때문에 괜찮고 오르지 않으면 않는대로 또 매수 기회가 생기기 때문이다.
→ 앞으로 서울 집값의 방향을 생각해본다면
→ 1. 단기적으로 더 오른다 -> 가격은 오르지만 비싼 구간이기 때문에 하락장이 반드시 온다 -> 그 사이에 전세는 오른다 -> 그럼 지급보다 낮은 가격(하락장이 오기 때문에)( + 낮은 투자금에 매수가능성 많음 +그 사이에 경기침체 or 공황 오면 가격 보다 낮아질 수 있으므로 투자자입장에선 땡큐
→ 2. 이대로 보합 -> 가격조정이 더 이상 없다면 이 가격에 매수해야함 -> 가격이 여전히 낮진 않으므로 투자금을 줄이기 위해 전세가가 올라올 때까지 대기 -> 선호단지는 전세가 올라가기 전에 매매가 먼저 도망. 이 단지를 기준으로 이보다 좋지 않은 단지를 사야함(투자금을 줄여야하므로) -> 투자금은 단지가 안좋아질수록 낮아짐 -> 어느 시점 선택해야 함. 투자금 많이 들여 상급지 vs 투자금 적게 들이는 하급지 -> 이건 23~24년초 반등장과는 다른 양상이다. 반등장에선 매매전세 모두 쌌으니 투자금 많이 들여사도 전세가 싸기 때문에 전세상승으로 투자금 회수가 100%였지만, 이후 전세가 오른 가격으로 살수록 투자금은 줄어도 리스크는 올라간다. 전세가 올라간 것만큼
→ 초보자용 내집마련 방법
→ 1. 기존 프로세스(지역을 정하고, 관심단지를 추리고, 집을 보고, 매수 협상)는 그대로 유지
→ 2. 관심단지를 10~20개 정도 추리고 물건 보고 부동산에 얼굴도장 찍기
→ 3. 타 지역에 관심단지와 비슷했던 전고점 단지들을 찾고 현재 가격을 비교해보기(매매가, 전세가 모두)
→ 4. 전고점 대비 적정하락율(15% 내외), 관심단지 중에서 싼 것, 타지역 단지보다도 싼 것 등 정도를 만족한다면 매수해도 좋다.
→ 투자는 고려해야할 사항이 좀 많다.
→ 지금 상황에서 투자를 해야한다면 이전 회복장보다는 훨씬 복잡한 다항 방정식이 되었다. 예전엔 서울, 심지어 신축이 쌌으므로 서울 신축만 봐도 되는 상황이었다면
→ 이제 서울 신축은 조금 올랐고 상대적으로 덜 선호되는 구축이나 비선호지역들이 가격이 싸기 때문에 비교대상이 많다.
→ 1. 당연히 서울을 봐야하고(4,5군) + 서울 집값방향 모니터링
→ 2. 지방, 특히 광역시는 꼭 봐야한다고 생각한다.
→ 3. 그리고 광역시 좋은 것을 고르면 서울 4,5군이나 수도권 평균 이상의 도시들과 비교해야한다.
→ 사실 위와 같이 복잡하게 안봐도 된다. 어느 정도 범위를 정하고 투자해도 괜찮다
→ 다만, 나는 내가 만약 투자를 한다면, 내 관점에선 이 시장에서 위 1,2,3을 전부 비교하여 투자를 결정할 것 같다.
→ 그리고 잇님들이 실망하실 이야기이자 분명한 사실을 말씀드리고 싶다. 바로 노력(=실력)과 수익은 비례한다는 것이다.
→ 다주택으로 갈수록 노력도 수익도 높아진다. 주택수가 적어질수록 기본적으로 수익이 적어진다. 하지만 노력도 적어진다. 모두?가 원하는 노력은 적은데 수익은 높은 마법은 절대 없다.
→ 노력하는 만큼 실력이 생기고 수많은 어려움을 이겨내며 다주택을 매수하고 운용하고 지켜내어 상승장이 오는 그날까지 버텨야 과실을 ᄄᆞᆯ 수 있다.
→ 반면 내가 손쉽게 1-2채 사서 경제적 자유에 이르고자 한다면 차곡차곡 자산을 쌓아올려나가야 할 월급쟁이들에겐 그런 방법은 없다.
→ 내 목표에 맞는 나만의 방법을 찾아라. 그리고 만약 내가 노력할 수 없는 상황이라면 과감히 목표를 낮추는 것이 보다 현실적이며 보다 당신을 위한 길임을 확신한다.
[정리]
[깨달은 것]
다주택이 최고의 수익을 얻을 수 있는건 맞지만 현재 시장에서 무한히 챗수를 늘릴 수 없는 상황이라 튜터님의 말씀에 동의하지만 나도 나반의 방법으로 변화해서 투자하고 있다.
지금은 갈아타기 위주로 2~3채를 보유하고 향후 다주택자 규제가 사라진다면 자산을 넓게 펼칠 생각도 하고 있다. 하지만 그런 환경이 주어질지 모르기 때문에 그 시나리오 말고도 다양한 시나리오를 만들어 준비하려고 생각하고 있다.
지금 가진 3가지 시나리오에서 앞으로 시장상황에 맞추어 더 열심히 변화하고 준비하겠다. 내 목표를 이루기 위해서 나는 시간을 넣어 실력을 쌓고 그 실력으로 성과를 내겠다 화이팅!!
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