[오너천사] 투자, 매수 후 전세입자까지 맞춰야 끝나는 게임 ( feat. 조건부 전세 대출)

경제적 자유를 얻어

내 인생의 주인(Owner)이 되고

선한 영향력을 나누는 투자자

오너천사입니다.

최근 서울 1호기 투자 후,

전세계약 완료했습니다.

조만간 전세잔금 받아서

매수잔금을 드리는 절차를 기다리면서

“조건부 전세 대출규제"

대처방법에 대해

제가 경험한 것을 나누어 드리고자

이 글을 씁니다.

지난 토허제를 재지정 한 이후,

정부는 조건부 전세 대출 규제를

더욱 강화했습니다.

저는 토허제가 서울집값분위기에

큰 영향을 끼칠때

그 한복판에서

서울1호기 투자를 진행했는데요.

25년 2월14일

토허제 해제

/

25년 3월 8일

매수 가계약금 입금

/

25년 3월18일

농협 전세대출제한 시작

/

3월19일

토허제 재지정

/

3월21일

하나은행 전세대출제한

그나마 조건부 전세대출을 해주었던

농협과 하나은행에서 조차

빗장을 걸어 잠궜습니다.

*다행히(?)도 25년 5월2일부터는

"서울 외 지역에서 소유권 이전 조건부 (임대인변경)

전세 대출을 취급하기 시작한 은행들이

생겨 나기 시작하네요

/

전세입자를 들여야하는 상황에서

매매 & 전세 동시 계약을 할경우,

전세대출이 막히기 때문에

이부분을 해결해야할

다른 방법이 있어야 했습니다.

그래서 고민 했던 방법은 2가지였습니다.

#1. 현 매도자에게

예비 전세입자가 전세계약을 한후

매수자가 전세 승계를 받는 경우

보통 전세대출은 승인받을때까지

한달정도 시간이 걸립니다.

금융기관에 따라서

전세 계약후 1개월에서 6개월까지

임대인이 변경되는 경우

문제 제기를 하거나

전세 대출을 회수 할 수도 있습니다.

은행마다 상이하므로

꼭 확인 필요하고

이런 경우 여유있게 잔금기간을 얻어서

대출에 문제 없도록

잘 알아보시고 진행하셔야합니다.

#2. 매도자가 주인전세로 지내는 경우

이 방법은 매도자가

소유권을 매수자에게 넘기고

전세입자로 거주하는 방법입니다.

실제로 매도자가 돈이 필요하거나

명의변경이 필요한 경우 (세금 이슈)

그러나

거주는 유지하고 싶을때 

보통은 주인전세 (주전세)로

더 살기도 하는데요.

그런데

…

#3. 실제 매도자가 

거주하고 싶어하지 않고

전세입자를 새로 맞추어야한다면?

또는

 전세입자가 있던 집인데,

공실상태를 만들어 수리를 하고

새로운 세입자를

들여야하는 상황이라면

 어떻게 해야할까요?

 ---

그때에는

1) 전세 또는 월세로 살고 있는

세입자를 중도금을 활용하여

퇴거 시킨후,

2) 소유권을 매수자에게 이전하고

3) 매도자는 주인전세로

전세 계약을 진행하는 방법이 있습니다.

/

공실상태에서 인테리어를 진행시,

이때 관리비는 인테리어 하는

매수자가 부담하게 됩니다.

매도자는 동시에

전세 계약 및 전입신고를 통해

전세입자로서 권한을 행사할 수있습니다.

이런 경우,

1. 공실상태에서 필요한 수리를하고

2. 이사날짜를 새로들어올 세입자에게

편하게 맞춰줄수 있으며

3. 전세 대출도 자유롭게 받을 수있기에

매도자와 잘 협의가 된다면

유리한 조건이 되는 겁니다.

전세금을 소유주인 저희가 받아서

매도자에게 돈을 전달하기에

돈의 흐름도 깔끔하게

정리가 될수 있습니다.

전세대출 규제로 인해

투자하기 어려운 상황일수 있지만

항상 방법은 만들어 낼 수있습니다.

아무쪼록 전세대출규제 속에서도

투자 성공적으로 잘해내시는

월부동료들이 되시기를

응원합니다!