안녕하세요, 퍼플앤커피입니다 (편하게 퍼플이라고 불러주세요 💜)
이번 2강 강의 솔직히 엄청났습니다. 진짜 실전 준비반에서 처음 들었던 왜 임장/임보를 써야 하는지, 그 때 배운걸 더 깊게 그리고 자세하게 설명 해 주시는 것만 같았습니다. 다시한번, 나는 정말 ‘제대로’ 임장/임보를 쓰고 있었는가, 솔직히 너무 뼈맞았습니다ㅎㅎ 그래도 지금이라도 다시 배웠다는것에 감사하며, 다시한번 제대로 해 보리라 마음 먹는 엄청난!!! 진짜 엄청난 강의였습니다 💜 (저도 언젠간 용맘님께 옆에서 배우고 싶습니다 ㅎㅎ)
분위기 임장
- 한 마디로, 편견 버려랏!!!!!
- 임장 할 때 분임은, 동별선호도를 아는 것이다 => 임보에는 생활권 정리가 나와야 한다
- 분임 전에는 ‘질문’ 을 꼭 가지고 가고 ( 주요 노선/ 상권/ 학원가 / 공급을 관련된 질문들을 가져와라)
- 분임 ‘후’에는 단임 가기전 생활권별 ‘질문’을 뽑아 낼 수 있어야 한다.
단지 임장
- 본질: “단지”별로 사람들의 어떤 수요를 잡아당기고 있나? 를 확인
- 즉 단지 자체 뿐만 아니라 + 단지 위치 + 주변과 함께 고려 (교통/학군/환경)
- 방법: 지도 보면서 단지 안/밖의 위치 확인 하고 생활권 정리 및 질문 확인 해 보기
- 단지 선호도 이해하기 : 이사오는 이유 파악해보기 - 예) 위치 + 교육 때문에 오는 지역
- 편견 버리기!!!!
- 세대수 적더라도 생활권을 형성하고 있다면 다시 체크
- 구축이라도 사람들이 찾는 이유가 있다면 다시 체크
- 언덕이라도 감내할 이유가 있다면 다시 체크
시세지도
- 현재 가격과
- 투자와 연결된 매임 단지 후보 가져오고, 생각 많이 적기 ⭐⭐⭐⭐⭐⭐ ‘이 가격이 적절한가?’
시세그룹핑
- 현재 우선순위 단지 보고
- 우선순위로 선별한 단지를 다시 점검한다
단지분석
- 위치
- 호가 ( 없다면 최근 실거래가)
- 직장/교통/학군/환경
- 단지 내부 확인
- 실거래가 확인
- 매임/전임 후 알게된 정보 기재. - 로얄동, 장/단점, 주차장 연결여부, 최근 매/전 거래 분위기
보너스 ⭐ 궁금한점에 대한 가설을 세우고 확인하는 작업을 한다. (이건 생각보다 쉬운듯 어렵게 느껴진..ㅎㅎ)
=> 즉 단지에 대한 가치를 알아야 한다
매임
- 최대 수익을 얻을 수 있는 단지 1개를 투자하기 위한 마지막 단계
- 본질 => 실제 물건별 상황을 보고 투자할 가치인지 본다!
- 투자금이 없는 경우, 생활권 랜드마크 단지 > 투자 리스트업 단지
- D-1 매임 전에는
- 즉 매임 후 단지 & 가격을 남겨야 한다
팁 ⭐⭐ ‘잔금 3개월 가능한지 질문하는 방법’
- 진짜 팔려고 하시는거죠?
- 실거래 동별 선호도 왜 저렴/비싼지 물어보기
- 고민을 옆단지랑 비교 중이라고 하면서 현장 질문 하기
- 이사를 어디서 오는지? 가는지? 질문하기
=> 매임 후 복기 해라!!!! 매달!!!
지역내 비교평가
- 편견 버려랏!!! 전고만이 답이 아니닷!!
- 단지 가치를 알아라 -
- (1) 단지 가치 → 선호도 = 상품성 ( 연식 + 특징 ) + 입지 (위치 + 학군 + 교통)
- (2) 가격 (현재 가격 ‘단지 가치 대비 현재 가격 싼가?’ + 과거 가격 (전고 대비 하락이 얼마나 되었나?)
- (3) 상황 : 물건별 조건 + 내 투자금
- 정리하자면
- (1) 생활권별 선호 요인을 먼저 확실하게 나눠라 : 교통 중심 / 연식 중심 / 학군 중심
- (2) 생활권안에서 단지의 가치를 적어봐라 : 입지가치 (교통,학군) / 상품가치 (연식,특징)
- (3) 가격을 비교 해 봐라 : 현재가격 (+ 수리비) / 과거가격 (하락률)
지역 간 비교평가 ( 땅의 차이 : 강남접근성 & 한강 + 단지 선호도 )
팁 ⭐수도권에서 지역간 비교평가는 “가격”을 고정하고 단지를 비교하는게 쉽다!
- 비슷한 가격에서 이 단지가 best 인가? => ‘저평가 단지’ 찾는 과정
- 같은 투자금으로 이 단지가 best 인가?
팁 ⭐가치가 비슷할 때는 좀 더 가치를 꼼꼼히 비교 해 봐라.
투자 결정 한 경우 - 마지막 설득 과정 !!
- 가격이 진짜 싼가요?
- 투자금이 비슷한 단지 중에 내가 고른 단지보다 더 나은 단지가 있는가?
- 내 앞마당 중에 투자금 대비 내가 고른 단지보다 더 나은 단지가 있는가?
- 가격 협상이 되나요?
- 매도인의 매도사유가 무엇인지 확인되었나? (세금 OR 자녀 학군 OR 투자 OR 자금)
- 매도 의사가 확실한가?
- 최근 실거래 신고 안한 최근 가격은 무엇인가? 가격조절되지 않아도, 감당 가능한가?
- 적정 전세가 맞나요?
- 현재 해당단지에 나와있는 전세매물 조건을 확인했는가? (수리상태. 이사 날짜)
- 전세입자들이 후보로 같이 보는 단지들도 전세 매물을 확인했는가?
- 전세가를 조절해야하나? 적정한가?
- 예상 리스크 없나요?
- 예상 리스크는 없나? 주변에 예상되는 추가 공급이 있는가?
- 전세 안고 물건이라면 세입자 의지 다시 확인했는가?
- 취득세, 수리비 까지 포함해서 예산 검토하였는가/
정리 다시 한번 해 보니, 다시한번 본질을 잊지 말고 제대로 임장,임보를 쓰고 이 과정을 그저 꾸준히, 성실히 해야겠다는 생각을 했습니다. 아낌없이 나눠주신 용맘튜터님 너무 감사합니다 💜
