안녕하세요, 슬기로운 투자자 헤이슬리입니다:)
오늘은 아주 오랜만에 재수강하게 된
실전반의 1강 후기를 남겨보려 합니다.
지난달 지기 마지막 강의도 제주바다님이셨는데
이번 실전반 1강도 제주바다님이 맡아주셔서
자주 뵙는 느낌이라 넘 좋았답니다ㅎㅎ
제주바다님의 1강 타이틀은
'수도권 실전투자의 확실한 기준' 인데요,
수도권 시장 사이클과
권역별 지역 이해를 통해
어떤 투자전략을 가져가야 할지 짚어주신 후
30억 목표를 달성하기 위한
맞춤계획까지 다뤄주셨습니다.
주요 인사이트와 느낀 점에 대해
후기로 남겨보도록 하겠습니다:)
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1. 확신을 가진 투자자로 성장하는 방법
제바님의 강의는 우선 실전반에서 반드시
배워야할 것에 대해 짚어주시면서
시작되었습니다.
'학'과 '습'의 영역으로 나누어
어떻게 실전투자자로 성장할지에
대해 방향성을 알려주셨는데요,
우리가 목표로 하는 순자산 30억 이상이라는
목표를 현실화 하려면
어떤 방법을 취해야 하는지
'학'의 관점에서 가이드를 주신 후
주당 투자시간 40시간을 확보하며
하루하루를 어떻게 투자자의 삶으로
채워넣을지에 대해
'습'의 관점에서 습관화가 필요함을 짚어주셨습니다.
아울러 대부분은 소액투자로 시작하다보니
수도권 투자는 막연하게 느껴지고
확신이 희미하기 마련인데
그런 마인드로는 제대로 몰입하기 어렵기 때문에
반드시 투자를 한다고 생각하고
구체적으로 계획을 수립한 후
실전 투자자의 자세로
수도권 시장을 바라볼 수 있도록
주문하셨답니다.
저도 서울과 경기 지역을 앞마당으로
만들기 위해 임장하다보면
아무래도 지금당장 매수 가능한 가격대의
지방에 비해 현실감이 떨어졌던게
사실이었던 것 같습니다.
머리로는 언젠가는 가치성장 투자를
해야하니까 지금 잘 봐둬야지 하면서도
수억의 가격대와 갭 앞에서
현타를 느낀 적도 종종 있었구요.
하지만 제바님께서 짚어주신 것처럼
맨날 2억짜리 3억짜리만 보고
7억짜리, 10억짜리에 대해 제대로
알아두지 않는다면
나중에 수도권시장에 투자할
타이밍이 오더라도
무엇이 저평가인지 판단하기 어려울 것임을
짚어주시며
수도권의 높은 가격대도 익숙해지고
그 가운데서 저평가 된 물건을
알아볼 수 있는 눈을
미리미리 길러둘 것을 강조해주셨답니다.
10억자리가 7억이 되었을 때
10억도 비싸고 7억도 비싸다고
막연히 생각할 것이 아니라
싸졌다는 것을 캐치할 수 있어야 함을,
그리고 그런 감은 하루에 생기는 것이
아니기에 평소에 미리미리
공부해두고 익혀두는 것이 꼭
필요하겠다는 생각이 들었습니다.
# BM Point )
5주간의 실전반 기간동안
수도권 권역별 가격에 대한
감을 제대로 익힐 것
2. 권역묶음을 통한 투자전략 수립
제바님께선 우선 수도권 권역별
가격 수준을 요약해주셨는데요,
수도권이 워낙 크고 지역도 많다보니
각 수강생마다 현 임장지 외 수도권 지역의 시세는
파악하기가 어려운 점을 고려하여
전체적인 가격수준을 한판에 정리해주신 자료는
한눈에 매크로 수준의 가격대를
조망해볼 수 있어 무척 유익했습니다.
이렇게 급지 및 권역별
가격대 수준을 알고 있다면
같은 가격일 때
어디가 더 저평가 구간에 있는지
1차적인 감을 잡기에 유용하기 때문에
향후 수도권 시장의 흐름을
파악하고 가격을 비교하는 데
많은 도움이 될 것이라 생각했습니다.
이어서 수도권의 생활권을
동남권, 남부권, 서부권, 동북권 등
4개의 권역으로 나눈 후
권역 내 비교와
권역 간 비교를 통해
어떤 전략을 가지고 투자에 임해야할지
좀더 구체적으로 방향성을
제시해주셨는데요,
특히 기억에 남는 부분은
급지별 시세 흐름이 상이하다보니
투자를 고려할 때에 네고 관점에서
유의할 부분이 있음을 짚어주신 부분이었답니다.
전저점에서 가격이 올라온 단지는
추가적인 상승 기대 때문에 네고가 잘 안되는 반면,
하락한 가격에서 아직 못오른 단지는
오히려 더 네고를 할 수 있다는 걸 알려주셨는데
부동산 투자의 과정은
사람의 심리를 잘 이해하고
이를 토대로 전략을 수립해야 함을
다시 한번 깨달을 수 있었습니다.
또한 4개로 나눈 권역을
가격대별로 나눈 뒤
몇 급지인지를 색으로 표시한
종합적인 매트릭스 장표를 보여주셨는데
이것만 보아도 어느 지역이
상대적으로 저평가 되어있는지
한눈에 파악할 수 있어서
무척 흥미롭고 유용했습니다.
앞으로 저도 임보를 쓰고
지역에 대한 분석과 투자판단을 진행할 때
이렇게 요약하고 정리하여
요점을 뽑아내는 연습을
부단히 이어가야겠다고 생각했습니다.
# BM Point )
가격대별 생활권(권역) 매트릭스를 통해
한눈에 시세를 정리하는 요점 정리를
저평가를 물색하는
비교 과정에 활용해보기
3. 매수부터 매도까지, 투자실행 Plan!
한장한장 밀도가 굉장히 높은
멋진 내용을 다뤄주신 제바님의 강의는
마지막 파트에 이르러
투자실행계획을 구체적으로
알려주시는 부분으로 이어졌는데요,
30억이라는 목표를 달성하려면
투자의 각 주요단계에서
어떤 전략을 취해야할지에 대해 짚어주셨답니다.
투자의 한 사이클은 크게
매수 - 보유 - 매도의 3단계로
구분하여 볼 수 있는데,
우선 매수의 단계에서는
우리가 하는 전세 레버리지 투자에
유리한 단지가
어떤 특성을 가지고 있는지
구체적인 단지 사례를 들어
인사이트를 뽑아 알려주셨습니다.
또한 많은 사람들이 걱정하는
각종 세금에 대해서도 간략히
다뤄주셨는데요,
추후 임사 부활시 해당 제도를
어떻게 활용하면 세금관련하여
현명하게 대응할 수 있을지
플랜을 알려주셔서 좋았습니다.
또한 장기보유가 필요한
수도권 투자의 특성상
입주물량에 대한 대응 또한
전략과 함께 그 중요성을 배울 수 있었는데
특히 장기 입주물량의 경우
반드시 영향을 준다고 생각하고
대응하는 것이 필수임을 짚어주시면서
투자금을 회수하고 전세를 다시 놓는 경우
시세보다 10% 싸게 전세가를 책정함으로써
안전장치를 마련할 것을 주문하셨습니다.
또한 매월 착공, 입주물량을 확인하고
해당 시기와 전세만기가 맞물리지 않도록
시기를 잘 조절함과 동시에
전세금의 5%를 신용대출과 마통으로 준비하여
추후 발생할 수 있는 역전세를
사전에 대응할 여건을 조성하라고
알려주셨습니다.
하지만 미래를 너무 걱정하기 보다는
지금 가치 대비 싼 물건을
잘 골라서 좋은 투자를,
매수를 잘 하는 것에 집중하고
향후 장기 입주물량 등은
그때그때 대응함으로써
실전투자를 필히 이어갈 것을
강조해주셨습니다.
매수라는 행동은
씨앗을 뿌리는 행위와 같기에
이 첫단추가 먼저 채워지지 않는다면
훗날 거둘 결실도 생길 수가 없겠지요.
따라서 파악할 수 있는 리스크를
최대한 파악하고
내가 감당할 수 있는 범위에서
투자를 진행하여
씨앗을 꼭 뿌릴 수 있도록 해야겠다고
다시한번 다짐할 수 있었답니다.
# BM Point )
다 방법이 있다.
지레 겁먹고 아무 행동도 하지 않으면
아무일도 일어나지 않는다.
내가 할 수 있는 것을 최선을 다해서 임하고
향후 시장의 상황에 맞게
대응해나가면 될일이다.
그게 투자자가 해야할 일이다.
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지난 서기 때 강의도 무척 좋았는데
이번 실전반 강의는
서울뿐만 아니라 경기도와 인천까지 포함한
전체 수도권을 다뤄주신터라
매우 흥미로웠습니다.
또한 기존에 제가 알고 있던
수도권 급지 분류가
최근에 약간 변경된 것을 배움과 동시에
수도권 전역을 4개의 권역으로
묶은 뒤 특성과 투자전략에 대해서도
배울 수 있어 무척 유용했습니다.
또한 실전반이다보니
투자 인사이트가 한층 깊다는걸 많이 느꼈는데
아주 오랜만에 실전반 강의를 듣다보니
상전벽해도 많이 느끼고
이렇게 좋은 강의를 들을 수 있음에
새삼 감사함을 많이 느낀 시간이었습니다.
인사이트 가득한 멋진강의를
준비해주신 제주바다 멘토님께
감사의 인사를 전하며
이번 후기를 마무리하도록 하겠습니다.
제주바다님 감사합니다!!
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