안녕하세요
월부에서 자영업 투자자로 오랫동안
활동하고 싶은 키샤아입니다
2강 용맘 튜터님 강의 덕분에
수도권에 대한 이해도가 너무 좋아졌고
정말 실전에서 바로 사용 가능하다고 느껴졌습니다
감사합니다💛
바로 bm 갑니다
생활권 선호 요인을 먼저 알아야하는 이유
dmc에코자이 / 래미안가좌를 보면
에코자이는 역을 걸어서 못 가지만 우리은행,스타벅스 등 사람들이 좋아하는 상권 및 연식이 더 좋아서 늘 가격이 높고 선호한다
청구1차(무악재역) / 독립문극동(독립문역)
출퇴근시간에 무악재를 넘냐 안넘냐는 어마어마한 차이가 있습니다
서울시내에서 독립문까지는 여유롭다 느껴집니다
독립문 지나서 통일로 진출입은 정체가 있는 편입니다
가치비슷, 가격상이
둘다 교통수요가 충분히 있는 역세권 단지
단, 해당 생활권 구축 대장역할을 하는 독립문 극동아 단지자체의 선호도는 좀 더 우위라고 볼 수 있음
현재 독립문 극동, 신촌럭키는 보통 5천정도 간격차이
신촌럭키는 앞동과 뒷동 가격 차이가 심하기 때문에 확인해봐야함
가치상이, 가격비슷
dmc에코자이 vs 천연뜨란채
천연뜨란채는 20평대가 주력대다
dmc에코자이는 비역세권이나 대단지브랜드로 가족 선호도가 좋다
천연뜨란채는 30평대가 거래가 적기도 하고 수리비도 들기 떼문에
에코자이를 우선순위로 봐야한다
가치상이, 가격상이
dmc에코자이 vs 독립문 극동
이럴 때 몰 해야되지 고민하지말고 넘어가고
내 상황을 체크해봐야한다
가설검증 시작(호갱노노)
dmc에코자이는 같은 전세금을 회수하려면 4년
독립문 극동안 6년 10개월이 걸림
같은 기간동안 매매가 상승은 입지가 좋은 곳이 가격상승폭이 큼
나라는 사람은 매매상승분이 더 중요한 사람인가?(연간저축액과 연결)
나는 계속 추가투자를 이어갈려면 연간저축액+전세상승분도 나와야하는 사람이라면
충분히 연식 좋은 단지를 할 수 있다
독립문 극동은 무조건 수리를 해야 전세가 나간다
수도권에서 지역간 비교평가는 “가격”을 고정하고 단지를 비교하는게 쉽습니다
-비슷한 가격에서 이 단지가 베스트인가?
땅이 더 좋거나(강남접근성&한강) / 단지가 더 좋거나(교통,학군,연식)
서대문구 dmc파크뷰자이 vs 관악구 이편한세상 서울대
저평가 단지가 골라졌으면 다시한번 점검
-같은 투자금으로 이 단지가 진짜 베스트인가?
매매가 다시 한번 비교
내 앞마당 중 투자금 5억으로 이 단지가 베스트가 맞나? 다시 한번 체크
가격으로 뽑은 베스트중에 내 투자금으로 고려한 최선의 단지를 찾게 되는 것
땅의 차이란?
10년 뒤에도 가치가 있는가?
4군에서 좋은 생활권은 땅의 가치가 있다
단지 가치가 땅의 가치를 넘어설려면 단지가 압도적이어야한다
송파구 오금동 두산위브 vs 강동구 고덕 그라시움
그라시움의 선호도를 알 수 있는 건
다른 아파트 매도 사유가 다 그라시움을 갈 때 알 수 있다
이럴때가 단지가 압도적이라구 한다
단지 가치를 넘어서는 땅의 가치란?
용산구 동부이촌동 한가람 98년 vs 왕십리 뉴타운 센트라스 16년
단지 선호도를 넘어서 땅의 가치가 압도적일때는 시간이 지날수록 더 벌어진다
(정리)
내가 보는 단지가 “땅의 가치”가 높은 곳인지 “단지 가치”가 높은 곳인지 먼저 알아야한다
비슷한 선호 가치 & 비슷한 가격
서대문구 신촌럭키(99년) vs 구로구 신도림 태영(00년)
신촌럭키는 아현역 2호선 역세권 수요가 있는 단지
신도림태영은 구로구지만 영등포 생활권으로 2호선,1호선 초역세권 수요가 높은 구축
두 단지 모두 32평 기준 10억대로 비슷
매매/전세 모두 늘 신도림태영이 조금씩 앞선다
신촌럭키는 앞동/뒷동 차이가 크므로 체크해봐야한다
신촌럭키는 앞동이 우선이지만, 뒷동이면 수리가 된 물건 선택
입지와 매매가가 비슷한 단지, 투자금도 비슷해서 고민이 된다면?
-그 단지가 가지고 있는 특징을 좀더 상세하게 파악(교통/위치/연식)
-단지별 특징(언덕/비선호요인) 고려해서 최종 결정
다른 가치 & 비슷한 가격
관악구 관악드림타운(03년) vs 은평구 백련산 파크자이(21년)
관악구에 거의 모든 아파트는 언덕이다
그중 드림타운은 3000세대가 넘고 사람들이 좋아하는 구암초를 보낼 수 있다
신축인 센트씨엘이 들어오면서 입지가 바뀌고 있다
둘다 저렴한 상태로 모두 매수 가능하지만, 본인 투자금이 가능한지 주요
구축은 수리비가 추가로 들어간다
(주의) 입지가 떨어지는 신축은 얼마동안 보유할것인지 고민해봐야함
입지가 빠진 신축은 언제까지 보유해야 할까요?
6년정도 보유하면 매매가 1.5억~2억 상승 / 전세 0.8~1.5억 상승
연식과 평형이 다른데 비교한다는 것은?
동대문구 퍼스트데시앙 24평(19년) vs 관악구 관악우성 32평(00년)
관악우성은 드림타운보다 선호도는 조금 빠진다
지역간 비교평가
32평보다 외곽 24평을 해야할때는 언제인가요?
A. 생활권이 형성되는 곳 & 추가로 수요가 들어올 곳
평수를 줄이더라도 여기 살고 싶은 이유가 있을까?(연식,규모,호재 유무)
은평구 녹번 E편한세상(20년) VS 구로구 신도림 태영(00년)
녹번이편한 세상은 전세입자분들이 한번 들어오면 잘 안나갈려고 한다
둘다 가치가 있는 단지로, 상황에 따라 선택
대장단지들로 비교평가를 하면 더 좋다
지도위에 올려보자
매도의사가 확실한가?
-최근 실거래 신고 안한 최근 가격은 무엇인가?
-가격 조절되지 않아도, 감당 가능한가?
동-호수는 어때요? 매도 사유는 모였어요?
현재 해당 단지에 나와있는 전세매물 조건을 확인했는가?(수리날짜, 이사날짜)
-반드시 다른 전세매물 상태를 확인해야한다
-B,C,D에 나와있는 전세 물건도 경쟁매물이 될 수 있기에 굉장히 꼼꼼히 봐야한다
전세입자들이 후보로 같이 보는 단지들도 전세 매물을 확인했는가
주변에 예상되는 추가 공급이 있는가?
동대문구는 레미안라그란데 40개만 남아서 엄청 빨리 나간다
안양은 전세가 다 빠져나간다(본인이 되는 은행 다 찾아서 온다)
광명은 아직 전세가 좀 남아있다
전세 안고 물건이면 세입자 의지 다시 확인했는가?
세입자분이 왜 사시는지, 이사가시는지 직접 대면해서 물어보자
전세금이 높나, 안 높나 판단해야한다
취득세, 수리비까지 포함해서 예산 검토하였는가?
비교평가 정리
제일 중요한 것은 더 좋은 단지를 찾기 위해 노련한 과정이 투자로 연결되어야한다는 점
비교평가 핵심은 단지 가치가 먼저 판단이 되어야 합니다
15번 셀프등기 후 알았습니다
취득세를 내고도 싼가?
시세 트래킹 > 전화 임장 > 매물 임장 > 매물 검토
확신을 갖기 위해 계속 행동을 했습니다
-자금 업데이트
1.보유현금
2.주식매도시 차익
3.@@지역 매도시 현금
-대출 업데이트
1.취득세는 카드 할부를 어느정도 할 것인가?
2.감당가능한 대출은 어느정도?
-매일 1시간 트래킹
내 앞마당 중 유의미한 단지 뽑기
[월]서대문구
[화]동대문구
-매일 전화 임장 3통
점심시간 활용한 30분!
[매물 금액, 매물조건, 수리여부]
-가격 진짜 싼가요? / 앞마당 중 신축 84기준 가격저렴하고, 가치가 있는 단지다
-가격 협상 되나요? / 매도자: 상급지 갈아 탈 목적, 가격 조절 불가지만 싸다
-적정 전세가 맞나요? / 세입자 맞춘 물건으로 세입자 거주 의사 재확인
-예상 리스크 없나요? / 부대비용 포함 대출은 1년내 상환 가능금액만 사용한다
현장에서 어려움은 항상 있습니다
만일 불발시, 2번째-3번째 후보 단지도 있으니, 다시 검토해보자
“사장님 제가 a단지를 사실 보고 있는데 이번주에 계좌가 안 나오면 살게요, 혹시 더 좋은 조건은 없나요?”
가격이 떨어지더라도 버텨낼 수 있습니다
가치 있는 단지를
강의를 통해서 반드시 2가지를 남겨야 합니다
알아야하는 것, 행동해야 하는 것
본인이 가장 약한 부분을 중심으로 1가지를 뽑으세요
단지 분석 후에 매물 보고 앞마당 보고 그 다음에 비교평가 해라
힘들때마다 지금 당장의 모습보다 10년뒤에 내 모습을 그리면서 가세요!
용맘 튜터님께
튜터님 정말 마지막에 본인 상황까지 다 이야기해주시고
어떤 마음으로 서울 투자를 하셨는지, 초창기때
얼마나 힘드셨는지
다 가늠할 순 없지만
저도 비슷한 상황들이 많아서 깊은 공감이 됩니다
튜터님 덕분에 올해 한번 꼭 서울 투자를 목표로 열심히 해보겠습니다
서울을 바라볼 때 너무 헷갈리는게 많았는데
덕분이 정말 많이 배우고 길이 명확해졌습니다
감사합니다 꼭 뵙고 싶습니다💛
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