안녕하세요, 부동산 투자가 어렵게만 느껴지는 초보 투자자분들을 위해
오늘은 조금 특별한 부동산 계약 방법을 쉽게 설명해 드리려고 해요.
바로 '집을 사기 전에 미리 세입자 후보를 찾아두는' 전략입니다!
왜 이렇게까지 하냐고요?
보통은 집을 사고 나서 세입자를 구하지만, 때로는 미리 세입자를 확정해야만 하는 특별한 상황이 있어요.
특히 잔금 마련이 어렵거나, 투자금을 딱 정해진 금액(최소 확정)으로만 쓰고 싶을 때 유용한 방법이랍니다.
최근처럼 전세 가격은 오르는데 매물은 적고 찾는 사람은 많은 (전세수요↑) 시장 상황에서는
이 방법이 더욱 힘을 발휘할 수 있죠.
자, 그럼 이 특별한 전략, 어떻게 실행하는지 단계별로 알아볼까요?
1단계: 집주인 대신 부동산 사장님을 '내 편'으로 만들기!
우리가 사고 싶은 집을 관리하는 부동산 사장님(부사님)을 설득하는 게 첫 번째 단계예요.
왜냐하면, 집을 사기도 전에 '세입자 먼저 찾아서 계약할게요!' 하는 게 일반적인 상황은 아니기 때문에
사장님들이 당황하거나 꺼려할 수 있거든요.
사장님께 이렇게 말씀드려 보세요!!
1. 솔직하게 상황 설명하기: “사장님, 이 집 정말 마음에 드는데, 제가 잔금 치르기가 좀 빠듯해요. 투자금도 딱 정해진 금액만 쓸 수 있어서, 꼭 이 가격에 전세 들어오실 분이 계셔야 계약이 가능합니다.”
2. 사장님께 도움 요청: “혹시 사장님께서 전세 대기자(세입자 후보)를 한번 찾아봐 주시면, 제가 바로 계약하겠습니다! 사장님은 매매와 전세 계약을 동시에 하시니까 '양타'(혼자서 매도/매수, 전세/월세를 모두 중개하는 것) 치시는 거고, 저도 원하는 집을 살 수 있으니 서로 좋잖아요!”
3. 직접 찾아보겠다고 제안: “만약 사장님 아시는 분 중에 없으시면 제가 직접 세입자 후보를 찾아볼게요. 대신, 이 집에 관심 있는 다른 사람이 나타나면 꼭 저에게 알려주세요!”
이렇게 간절함과 함께 사장님께도 이득이 될 수 있다는 점을 잘 설명하면,
대부분의 사장님은 "같이 한번 찾아봅시다" 또는 "대기자 있으면 진행하시죠" 라며 협조적으로 바뀌실 거예요.
만약 전세 수요가 아주 강한 시장이라면,
사장님께 네이버 부동산에 '이 집 전세 찾습니다!' 같은 광고를 부탁드려 볼 수도 있습니다.
(다만, 이건 저희가 집을 안 살 수도 있다는 위험 부담이 있어
사장님과 관계를 잘 맺은 후에 조심스럽게 이야기하는 게 좋아요.)
사장님과 함께 2주 정도 세입자 후보를 찾아보면서 관계를 쌓다 보면,
시장에 전세 수요가 더 강해졌다는 신호를 느낄 수도 있어요.
예를 들어, 원래 살고 싶어 하는 동네보다 전세 매물이 부족해서 우리 동네까지 내려오는 수요가 많아지거나,
부동산 사장님들이 적극적으로 네이버 광고를 먼저 제안하기도 한답니다.
2단계: 세입자 후보, 내가 직접 나서서 찾아 나서기!
매수할 집을 봐주시는 사장님과 협의가 되었다면, 이제 우리가 직접 발로 뛰며 세입자 후보를 찾아볼 차례예요.
"그냥 근처 부동산에 문자를 쫙 돌리면 되는 거 아니에요?"라고 생각할 수 있지만,
문자로만 보내면 몇 가지 문제가 생길 수 있어요.
• 우리가 관심 있는 매물의 존재를 다른 투자자에게 알려주게 되어 경쟁자가 생길 수도 있고.
• 문자만 받은 사장님들은 우리가 **'아직 집을 사기 전'**이라는 특별한 상황을 제대로 이해하기 어려울 수 있어요.
그래서 번거롭더라도 직접 부동산에 전화해서 우리 상황을 자세히 설명하고, 우리와 함께 움직여줄 사장님들을 찾는 것이 중요해요.
그래서, 어떻게 찾아야 할까요?
1. 우리 동네 부동산부터 공략!: 먼저 우리가 사고 싶은 집이 있는 동네(생활권)의 모든 부동산 연락처를 찾아서 정리해요.
💡여기서 잠깐! 이 단계에서는 각 부동산이 우리 상황에 얼마나 호의적인지, 전세 대기자가 있는지, 나중에 다시 연락해 볼 만한 곳인지 등을 꼼꼼히 메모해두면 좋아요.
2. 옆 동네, 위아래 동네까지 넓히기: 우리 동네에 세입자 후보가 없거나 찾는 데 시간이 걸린다면, 인근의 상위 또는 하위 생활권에 있는 부동산까지 범위를 넓혀서 찾아봐요. 방법은 우리 동네와 같아요.
3. '전세 매물 있는 부동산'을 먼저 공략: 세입자 입장에서 생각해 보세요. 전세를 구하려면 네이버 부동산에서 마음에 드는 단지를 검색하고, '전세 매물'을 올려놓은 부동산에 가장 먼저 전화하겠죠?
따라서 우리처럼 세입자 후보를 찾는 사람 입장에서도, 전세 매물을 가장 많이 보유하고 있는 부동산 사장님에게 먼저 전화해서 우리 상황을 설명하고 세입자 후보가 있는지, 최근에 전세 찾는 사람 연락 온 적 있는지 등을 확인해보는 것이 가장 효과적이랍니다!
이렇게 세입자 후보를 찾게 되면, 실제로 집을 보여줄 때 현재 집주인이나 세입자에게 우리의 특별한 상황(아직 집을 사기 전이라는 등)을 자세히 설명할 필요는 없어요. 그냥 부동산 사장님을 통해서 집을 보여주고, 세입자 후보의 의사를 확인하면 된답니다.
3단계: 가장 중요한 마음가짐 - '최악'을 생각하라!
이 방법을 소개하면 "아니, 전세야 집 사고 내놓으면 나가는 거 아니야? 이렇게까지 해야 해?"라고 생각하는 분도 계실 거예요. 물론 지역이나 시장 상황에 따라 전세가를 조금 낮추면 세입자가 금방 구해지는 곳도 있습니다.
하지만 만약 여러분이 투자금을 더 이상 늘릴 수 없고, 잔금도 빠듯한 상황인데,
정말 만에 하나 세입자가 구해지지 않는다면 어떻게 될까요?
잔금을 못 치르거나 계획했던 투자금이 확정되지 않아 큰 어려움을 겪을 수 있습니다.
투자자는 항상 '더 많이 버는 투자'를 먼저 생각하기보다, '잃지 않는 투자'를 해야 한다는 말을 많이 들어보셨을 거예요. 이 방법은 바로 그 '잃지 않는 투자'를 위한 하나의 안전장치인 셈이죠.
돌다리도 두들겨보고 건너듯이, 투자를 할 때는 항상 가장 안 좋은 상황까지 미리 생각하고 대비하는 투자자가 되시길 바랍니다.
✨ 요약 정리 ✨
왜 미리 세입자를 찾을까?: 잔금 부족, 투자금 최소 확정 등 특별한 상황에서 매매와 전세 계약을 동시에 진행하기 위해.
핵심 과정 1 - 부동산 사장님 설득: 우리의 상황을 솔직히 설명하고, 사장님께도 이득이 된다는 점을 어필하며 도움을 요청하거나 협조를 구한다.
핵심 과정 2 - 직접 세입자 찾기: 문자가 아닌 직접 전화로 상황을 설명하고, 우리 동네부터 인근 동네까지 범위를 넓혀 세입자 후보를 찾는다.
찾는 순서: 전세 매물을 많이 가진 부동산부터 우선적으로 접촉하는 것이 효율적이다.
가장 중요한 원칙: 항상 최악의 상황을 대비하고, 잃지 않는 투자를 최우선으로 생각한다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다! 이 글이 부동산 투자 첫걸음을 내딛는 데 도움이 되셨기를 바랍니다 😊
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