어쩔 수 없는 역전세라구요? [골드트윈]

안녕하세요

어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈 입니다.​

얼마전 세입자의 서울 발령으로

중도 퇴거를 희망한다는 연락을 받았습니다.

신규 계약이였기에 퇴거를 거부할 수도 있었지만,

좋은 임대인이고 싶었기에 최대한 맞춰주려고 했습니다.



하지만 그 과정에서 수동적으로 대응하다

역전세를 맞을뻔한 경험을 하며

문제에 대응하는 나의 태도의 중요성을 배웠습니다.



1. 갑자기 역전세?

"안녕하세요. 000동 000호 임대인이시죠?

세입자분께서 중도퇴거를 해야된다고 하는데,

혹시, 0억 0천에 전세를 진행해도 될까요?"

A부동산 사장님

얼마전 처음 본 부사님께서 연락을 주셨습니다.

계약기간이 남아있음에도 세입자가 중도퇴거를 원해서

부동산에 물건을 내 놓으러 왔다고 했습니다.

세입자에게 따로 연락 받은 부분도 없었고

계약기간도 남아있는 상황에서 황당했지만

세입자분이 어려서 이런 경험이 없어서 무지했겠거니

서울발령이라는 어쩔 수 없는 상황이겠지라고 생각하고

중개수수료를 세입자가 부담하기만 하면

좋은 임대인이고 싶어서 협조해주고 싶었습니다.

"그런데 이번달에 KB시세가 떨어져

보증보험에 가입하려면 전세가를 낮춰야되요."

 

해당 단지는 전세가가 올라 있는 상황이라

세입자의 중도 퇴거로 오히려 전세가 상승을 기대했었습니다.

그런데 생각지도 않은 역전세?!

최근 급매물들이 거래되면서

KB시세가 내려가 보증보험에 가입하려면

전세가를 낮춰야 되는 상황이였습니다.

2. 정말 어쩔 수 없는 상황일까?

처음에는 어쩔 수 없는 상황이니

역전세를 받아들여야 하나? 하는 생각도 들었습니다.

하지만 일단 배운대로즉시 응답을 미루고

다시 연락드리기로 했습니다.

그리고 내가 할 수 있는 것과 할 수 없는 것을

구분해보았습니다.

세입자가 원하는 대로 중도퇴거를 하고

낮은 가격에 세입자를 구해서 역전세를 맞을 수도 있지만

새로운 투자를 준비하고 있는 상황에서

예상치 못한 역전세는 다음 투자에도 영향을 미치고

중요한 것은 세입자에게 맞춰줘야 할 의무는

없다는 것이였습니다.

그리고 세입자에게 해당 요청을 받은 것도 아니며

부사님께서 거래를 성사시키고자 하는

이야기 일 수도 있었습니다.

따라서 내가 할 수 있는 행동을 적고

실행에 옮겼습니다.

3. 할 수 있는 행동하기

먼저 다른 부동산을 통해서 시장의 분위기를 파악하고

A부사님이 말한 것보다 높게 찍힌 실거래가에

대해서 확인을 해보았습니다.

Fact

① 최근 급매가 거래되어 5월 KB시세 하락은 맞음

하지만 KB시세는 거래가에 따라 매월 변경됨

(현재는 급매가 없어서 매매거래가 되면

6월은 다시 원래 시세로 회복될 수도 있음)

② 세입자가 서울 발령이라는 카드를 썼는데,

사실은 결혼으로 신혼집으로 이사를 원했음

③ 계약기간이 남아 있어 보증금 반환의 의무는 없음

④ 최근 실거래가는 올수리 된 물건으로

계약서 작성이후 KB 시세가 떨어져

잔금 전에 계약서의 보증금을 감액하고

차액은 차용증 작성

상황을 파악하니, 세입자의 발령은 거짓말이였고

결혼으로 신혼집으로 이사를 희망하는 상황이라

급하게 세입자를 구해서

보증금을 반환해야 하는 상황은 아니였습니다.

그리고 KB시세가 일시적으로 하락했지만,

다시 회복될 가능성이 있는 상황이였고

계약기간내 세입자가 퇴거를 원하는 상황이였기에

신규 세입자를 구할 의무는 기존 세입자에게 있었습니다.

따라서, KB시세 회복을 기다려 신규 세입자를 구하거나

차액만큼 차용증을 쓸 수 있는 세입자 또는

보증보험가입이 없이 세입자를 구하는 방법도 있습니다.

물론 쉽지는 않은 상황이지만

결혼으로 신혼집에 들어가지 못하는 것은 안타깝지만

퇴거가 당장 급한 상황이 아니기에

굳이 역전세를 선택 할 필요가 없었습니다.

결국 계약기간안에 기존 보증금과 동일한 금액으로

세입자를 구해오면 퇴거에 협조해주기로 합의되었습니다.

처음 부사님의 전화를 받았을때,

정확한 상황판단 없이 부사님의 말만 듣고

어쩔 수 없는 일이라며 수동적인 태도로

상황을 받아들였다면

예상치 못한 역전세를 맞고

다음 투자를 위한 투자금도 줄어들 뻔 했습니다.

이번 경험을 통해서

어떤 문제를 만나더라도 침착하게 상황을 파악하여

내가 할 수 있는 일과 없는 일을 구별하고

주인의식을 가지고 행동해야함을 

다시 한번 배울 수 있었습니다.

여러분들도 투자과정에서

예상치 못한 문제를 만날 수 있을텐데요,

저의 경험을 레버리지 하여 문제를 해결하는

투자자가 되시길 응원하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.