서울만이 최고의 선택은 아니다?~ 최고의 수익은 아니다!~~ 수익 차이는?(서울도 서울 나름, 경기도도 경기도 나름)

나에게 특히 인상 깊었던 점'

수도권(서울, 경기)투자로 인한 수익의 차이 - 두 곳을 다 알면 더 나은 수익을 얻을 수 있다(각자 나름 - 꼭 서울만이 답은 아니다). 그래서 알아야 한다

• 서울 수도권 모습 - 2025.5월 기준 전고 회복한 단지, 회복 중인 단지(17%), 회복 없이 더 떨어진 물건

    - 전고점에 다다르지 않았다 하면 모두 투자 대상으로 삼아야 하고, 내 투자금으로 살 수 있는 것 중 “좋은 자산”을 사는 것(비교평가를 잘 하자) - 비교평가 프로세스를 알자

      - 전고와 리스크 사이의 합리적인 선을 찾아, 전고를 넘지 않은 단지 중 가장 좋은 것을 사는 것

    *  서울 경기 비교를 제대로 하려면

1.  가치  - 입지가치가 떨어지면 상품가치가 좋은것으로 선택하자  

           -  입지가치-위치, 접근성+환경,학군 

           -  상품가치 -연식, 세대수, 브랜드 

           -  선호도 - 가치가 비슷하다면 사람들이 좋아하는 것

• 가치는 가격에 반영되어있다. 따라서 평당 매매 가격이 비슷한 곳끼리 + 랜드마크 아파트로 보완
• 생활권별 / 연식별 / 평형별 가격감 잡자
  • 입지 좋은 신축 - 평촌 내 신축 - 더샵평촌센트럴시티
  • 입지 덜 좋은 신축 - 호계동, 비산동 신축 - 어바인퍼스트, 샌텀퍼스트 등
  • 입지 좋은 구축 - 학원가/범계역 근거리 - 향촌,목련, 은하수 등
  • 입지 덜 좋은 구축 - 학원가/범계역 원거리 - 관악, 무궁화 

***A지역***

생활권 별 가격 결정 요소를 알고, 가격을 입혀서 성북구 투자우선순위를 정한다

1. 가치 = 환경 + 위치

   선호도 높은 베드타운(길음)과 최대 규모의 뉴타운(장위)로 주거 환경이 좋아질 곳 & 종로와 중구 옆에 위치하여 도심권 일자리 근접성이 뛰어난 곳

2. 가격 = 높은 전세가율 

   업무지구 아니지만 교통 연결성이 좋아 전세수요 꾸준, 전세레버리지 투자 시 이점

3. 기회 = 장위, 이문/휘경 입주

      동북권의 입주가 편중되어있어 성북구 가격 상승 속도를 늦추고 있음

  * 선호 중학교 - 길음중(2,4단지 간혹 결원 시 3 5 7단지도 - - -  확실한지 확인하자), 성신여중, 서울대사대부중

                    cf)돈암동이 세대당 인구 비율이 높은 이유는 중학교와 학원가가 있다(학군)

  * 생활권별 가격 분석 - 생활권의 우선 순위를 정해놓고, 그 안에서 어떤 단지를 좋아하는지, 어떤 이유로 좋아하는지에 따른 콤파스를 찍어서 멀어질수록, 선호도가 떨어질수록 후순위로 미룬다(내가 투자를 한다면 무엇이 좋을까?)

'꼭 적용해보고 싶은 점'

1. 임장지의 평당 매매 가격을 안다 - 서울 경기 중 가격이 비슷한 곳 + 랜드마크 아파트로 보안
2. 임장지의 매매 가격을 안다. 임장 후 그 지역의 가격을 알아 레이어를 쌓고 같은 가격의 서울, 경기와 비교해본다
3. 각 지역의 제일 좋아하는 곳(것)에 모여있는 곳에서 콤파스를 찍어서 가격을 비교해보자
4. 성북구와 기존 앞마당인 동대문구 서대문구와 비교 분석하자