열반스쿨 중급반 4강 강의 후기[열반스쿨 중급반 33조 33기 번갯불콩]

열중반을 마무리하는 야무지신 양파링 튜터님의 4강 잘 들었습니다.

4강은 월부방식의 전세 레버리지 투자의 꽃인 임대셋팅에 관한 모든 것이었습니다.

1.저는 투자한 지역의 전세 시세흐름 정도만 (어쩔 수 없이)관심을 갖고 있었으나 현재 23년 하반기 전반적으로 전국을 대상으로 하여 지역별 전세 상승과 하락의 분위기를 먼저 짚어주셔서 배움의 욕구를 자극하며 워밍업이 되었습니다.

-> 아직 모르는 아파트가 (아는 아파트보다 훠~얼씬)많습니다. 양파링님의 강의에서 나오는 지역별 중심 아파트부터 우선 공부를 해 나간다면 큰 도움이 되지 않을까 생각합니다. 1강~3강 에도 사실 생소한 많은 아파트들이 등장했는데 이번 열중반 강의에서 언급된 아파트들부터 공부해서 범위를 넓혀 나간다면 어떻게 공부를 시작해야할지 막막한 가운데 좋은 시작점이 되지 않을까 생각합니다. 혹시 이 후기를 읽으시는 저와 비슷한 수준의 동료분이 계시면 같이 공부해보자고 제안 드리고 싶습니다^^

2.전세 레버리지 투자에 있어서는 매수를 진행하면서 매수행위 자체는 전체 투자세팅의 일부라는 것을 깨달았습니다. 매수를 생각하는 단계에서 동시에 임대세팅을 계획해야합니다. 이때 매수와 전세세팅의 유형에 따라 5가지의 경우의 수가 있음을 분석해서 상황별 준비해야할 부분, 대응해야할 부분을 예측해 볼 수 있었습니다.

-> 이미 겪었던 경험을 통해 매수와 임대세팅시 생길 수 있는 리스크에 대한 흡수를 빠르게 할 수 있었습니다.

저의 경우, 매수를 하였으나 전세가 잔금일 전에 맞춰지지 않았던 피를 말렸던 경험이 있습니다...

매수시에는 매매가와 전세가가 동시에 상승하는 시장이었기 때문에

몇달만에 이런 일이 생길 것을 크게 예상하지 못했습니다.

대출 규제로 추가 대출이 어려운 상황이어서 어디서 돈을 마련해야할지 자금책을 궁리하며 한달을 앓았는데요

(그와중에도 열기를 들으며 겨우 마음을 다스렸던 기억이 납니다. 마음이 심란하여 사실 집중은 어려웠습니다...)

심지어 매수 직후 이 물건 전세를 구하려던 분이 계셨는데 당시 1000만원의 가격조정을 요청하셨는데,

아직 잔금도 많이 남았고...라는 생각에 고민하며 조금 미적거리다가 기회를 놓친 상황이었습니다.

결국은 전세금을 애초 금액보다 3000만원을 한꺼번에 낮춰 빠른 시일내에 전세입자를 구하고,

전세입자의 계약금, 중도금으로 잔금일에 우선 일부금액을 매도자분께 드리고,

모자란 부분은 매도자분의 엄청난 호의로 매도자분이 자신의 자금으로

시중 은행 금리의 이자로 계산하여 전세 잔금일까지 빌려주시는 형태로 도와주셨습니다.

지금 다시 돌이켜보니 참 아찔하고, 투자에 대해 공부를 할수록

그 때 매도자분의 넓은 마음에 다시 한번 놀라고, 감사하는 마음이 더 커지네요...

결국 투자도 사람이 하는 일임을, 관계의 중요성을 깨닫는 계기였습니다.

3.계약이 법률행위이므로 법과 친하지 않은 일반인의 경우 겁을 먹고 접근하게 되는 경우가 많은데 이러한 두려움이 투자에 방해가 되지 않도록 꼭 필요한 법적용어와 매수계약과 임대차계약시 확인사항들을 알려주셨습니다.

-> 이전에는 매수계약서와 임대차계약서 작성시 부동산을 전적으로 믿고 처리해왔습니다. 그러다보니 매수 후 누수를 발견하는 경우, 부동산도 잘 모르겠다는 식, 매도인도 연락이 잘 닿지 않고 나몰라라하는 바람에 처리하느라 애를 먹었던 경험도 있었고, 장기수선충당금과 관리비정산이 제대로 안되었는데 부동산에서 마무리를 지어주시지 않아서 제가 직접 관리실에 전화하고 다른 부동산에 전화해가며 일을 처리했던 경험, 세낀매물 매수시 재계약서를 쓰지 않고 전세만기가 되어 새로운 세입자를 구하게 되었을 때 전세보증금의 반환을 은행으로 해야하는지, 세입자에게 직접해야하는지 확인이 안되어 일처리가 지체된 경우도 있었습니다. 세입자의 원상복구의무는 기본이라는 생각에 명시하지 않았다가 손상문제가 있었으나 요구하지 못하고 넘어간 경우도 있었습니다...

이러한 경험들을 통해 강의가 더 귀에 들어오고, 계약서에 들어가는 한마디 한마디의 중요성을 더 뼈저리게 느낄 수 있었습니다. 지금 돌아오는 재계약에는 계약서의 초안을 스스로 작성해보고 부동산을 통하게 된다하더라도 이를 토대로 요구할만한 사항은 더 꼼꼼히 요구하자고 마음먹었습니다.

4.그리고 내 물건의 경쟁력을 높이는 방법에 대해 정말 꼼꼼히 알려주셨는데요, 이 부분이 투자할 때 가장 큰 도움이 되지 않을까 싶고, 저의 과거 투자를 복기하는데 있어서도 큰 도움이 되었습니다.

-> 통장은 텅장이지만 나름대로 경험부자(?), 희망부자이기 때문에...

아주 흡수도 빠르고 배운 부분이 많은 강의였습니다.

함께 들은 동료분들 중에 투자경험이 아직 없으신 분은

자전거타기나 수영을 체육교과서에서 배우는 기분이었을지도 모르겠다...고 감히 나를 위로해봅니다.

지난 투자를 통해 내가 전세금을 어떤 기준으로 설정했었나 복기해보니

부동산 사장님 의견구하기 70%,

내 욕심20%,

해당 단지, 해당평형의 네이버 호가와 실거래가 참고10%

의 비율로 의사결정을 했던 것 같습니다.

하.... 부끄럽고 한심합니다. 아닙니다. 나를 안아주자...(3강 너바나님 말씀, 후바이 조장님 말씀 참조)

내 손에 들어온 아파트는 사실 가계약을 하는 순간 애정이 생기고, 더 좋아보이는 것 같았습니다만...

파링님이 알려주신 의사결정 과정을 통해 내 물건에 대한 메타인지를 기를 수 있겠다고 생각했습니다.

그리고 임대기간을 설정하는 것도 그냥 2년이란 운명이다! 라고 생각해왔습니다.

운명을 바꿀 수 있는 것인 줄 알았다면... 후회되는 계약이 더러 있네요.

5.협상의 기술-지피지기 백전불태- 시장을 알고, 매도인을 알고, 임차인을 알아야 한다.

-> 이렇게 협상의 여지가 다양하고 많은거였나, 나는 왜 투자대상을 그저 아파트로만 보았으며, 계약당사자를 그저 계약서에 쓰인 매도인과 임차인으로만 보았을까. 나와 연을 맺는 상대방과 그 분이 처한 상황에 관심을 더 기울였다면 나에게도 상대방에게도 더 좋은 계약이 성사될 수 있었겠다 하는 생각을 들게 했던 내용입니다.

투자는 결국 사람이 하는 일이므로 사람에 대한 관심을 시작으로 해서 투자의 기회를 발견하고, 상대의 입장을 더 효율적으로 배려할 수 있겠다고 생각했습니다.

양파링님이 내 집에서 꿈을 키우는 사람은 나만이 아니라고 말씀하신 부분에서 울컥했어요...ㅠㅠ 계약은 결국 윈윈이 된다면 가장 좋겠다고 느낀 점을 마무리할 수 있었던, 따뜻한 양파링님의 강의였습니다.

열중강의 완강하면서 더 크게 성장한 번갯불콩입니다!

희망을 공부해나가고 있습니다^^