✅ 1. 절세의 핵심은 ‘사전 설계’다
부동산 세금은 ‘사고 난 뒤에’ 고민하면 이미 늦습니다.
매입 전, 보유 중, 매도 직전까지 단계별로 맞춤 전략을 설계해야 합니다.
예를 들어, 똑같이 5억 원을 벌더라도 보유 기간, 주택 수, 취득 시점에 따라 양도소득세가 수천만 원 차이날 수 있습니다.
세금은 "제대로 알고 있느냐"가 투자 수익률을 좌우합니다.
✅ 2. 주택 수 계산이 절세의 출발점이다
정부는 ‘주택 수’를 기준으로 중과세 여부와 보유세, 양도세율을 결정합니다.
하지만 실제 주택 수 계산은 복잡합니다.
- 분양권, 조합원입주권은 일정 시점부터 주택 수에 포함
- 지분 1%만 가진 집도 전체 주택으로 인정
- 부모 자식 간 공동명의, 증여 등은 별도로 검토 필요
따라서 명의를 어떻게 하느냐가 절세 전략의 핵심입니다.
1세대 1주택 비과세 요건은 까다롭기 때문에, 사전 명의 설계와 보유 계획 수립이 중요합니다.
✅ 3. 양도소득세, 피할 수 없다면 줄여라
양도차익이 크면 세금도 커지는데, 합법적인 절세 전략은 다양합니다.
- 1세대 1주택 비과세 요건:
보유 2년 이상 + 실거주 요건 (지역, 취득 시기에 따라 상이) - 장기보유특별공제:
최대 80%까지 공제 가능하나, 2023년 이후엔 실거주 기간만 인정 - 이월과세, 분할 양도 전략:
개발호재 지역에서는 한 번에 팔기보다 나눠서 매도하거나 가족에게 증여 후 매도가 유리할 수 있음 - 세대 분리 + 증여 + 양도 타이밍 조절은 절세의 ‘삼박자’
✅ 4. 증여는 무조건 절세가 아니다
‘증여하면 세금이 줄어든다’는 오해가 많습니다.
하지만 증여세 > 양도세가 될 수 있고, 취득가액이 낮아 나중에 양도세가 폭탄이 될 수도 있습니다.
따라서 증여 후 보유 기간, 증여 시점의 가격, 수증자의 소득 수준까지 종합적으로 고려해야 합니다.
특히, **부모 자식 간 증여는 10년 단위 공제 한도(자녀 5,000만 원, 미성년자 2,000만 원)**를 활용해 쪼개기 증여 전략이 효과적입니다.
✅ 5. 임대사업자 등록, 지금도 유효한가?
과거에는 절세의 핵심 전략이었지만, 2020년 이후 혜택 대폭 축소.
하지만 아직도 단기 임대(4년), 장기 일반임대(8년)는 상황에 따라 유리할 수 있음.
- 종부세 합산 배제, 양도세 중과 배제 조건 가능
- 단, 등록 요건과 임대료 인상 제한 등 조건이 많으므로 꼼꼼한 사전 검토 필수
✅ 6. 종합부동산세, 보유세 대응 전략
다주택자에겐 종부세가 큰 부담이 될 수 있습니다.
- 명의 분산, 법인 활용, 가족 간 증여를 통한 주택 수 조정 필요
- 1세대 1주택자 공제(12억 원) 요건을 갖추기 위한 사전 정비가 핵심
종부세는 ‘연 단위’로 과세 기준이 정해지므로, 매년 6월 1일 이전에 어떤 상태로 보유하고 있는가가 중요합니다.
✅ 7. 법인 활용은 양날의 검
법인 명의 부동산은 취득세(12.4%), 종부세 중과, 양도세 법인세 20~25%등 불리한 점도 많습니다.
그러나 임대사업, 개발형 투자, 상가·오피스텔 중심의 포트폴리오에는 유리할 수 있음.
단순히 ‘절세 수단’이 아니라, 장기적인 사업 구조로 설계해야 합니다.
특히 가족 법인, 페이퍼 컴퍼니 활용은 최근 과세 당국이 집중 점검 중이므로 유의해야 합니다.
✅ 핵심 정리: “절세는 선택이 아니라, 전략이다”
- 부동산 투자 수익률은 세후 수익이 진짜입니다.
- 단 한 번의 무지, 타이밍 실수로 수천만 원이 날아갈 수 있습니다.
- 투자는 돈으로, 절세는 지식으로 싸우는 게임입니다.
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