[2025년 매일칼럼필사 #89, 빅쿨가이] 임장보고서는 도대체 왜 쓰는걸까, 새벽보기

『임장보고서는 도대체 왜 쓰는걸까』

- by 새벽보기 -

https://blog.naver.com/dawnsee1/223486273219

[본문내용]

→ 한 분이 댓글로 임장보고서 단지정리에 대해 질문하셔서 임장보고서에 대해 간단히 글을 적으려고 한다. 

→ 나는 지금 임장보고서를 쓰지 않는 투자자이다. 그럼에도 불구하고 나는 임장보고서 쓰는 것을 여전히 추천한다. 

→ 나도 처음엔 임보를 참 못썻다. 아니 못 쓴게 아니라 완성을 못했다. 완벽보다 완성이라는 실준반 2기 때 당연히? 임보 쓰다 포기했었고

→ 실전반 가서야 첫 임보를 완성했다. 무난히 완성한 것도 아니고 사전임보를 완성못해서 생애 첫 조모임 때 튜터님한테 후드러지게 혼났던 기억이 있다. 

→ 나 정도로 말 안듣고 못하진 않았겠지만 처음은 대부분 비슷할 것 같다. 월부 와서 임장보고서를 왜 해야하는지 강의에선 배우지만 정확히 공감하진 못한다. 

→ 해보지 않았느데 확신하는건 참 어렵기 때문이다. 좋다니까 좋은걸로 생각하며 일단 쓰라니까 쓴다.

→ 이내 곧 쓰다가 빡쳐서 도대체 왜 이렇게까지 해야하는지에 대해 의문을 갖는다. 효율적으로 하면 되지 왜 이걸 이렇게 멍청하게 해야 할까?

→ 임장보고서를 쓰는 이유는 종국적으로 투자를 다른사람에게 의지하지 않기 위해 스스로 통찰력을 쌓는 관점에서 가장 효율적인 방법이기 때문이다. 

→ 사실 다른 방법도 고민해봤는데, 효율적인 측면 + 압도적인 결과 측면에서 임보에 비해 다른 방법이 우수하지 않다는 것을 꺠달았다. 

→ 부동산 정보는 시험 보듯 달달 외울필요는 없다. 자연스럽게 머리에 많이 긁으면서 익숙해지고 많이 익숙해지면 기억하려하지 않아도 자연스럽게 내 입에서 나온다.

→ 임보를 적으면 해당 구의 행정구역, 지리에 익숙해질 수 밖에 없다. 지도가 몇 번이 나오고 행정구역을 몇 번을 써야 하는가 여러번의 노출이 결국 그 지역을 숙달되게 만든 것이다.

→ 임보의 수많은 정보들을 비효울적으로 넣으면서 무의식으로 부동산의 정보에 익숙해지고 머리에 쌓이면서 머릿속의 인프라를 건설하는 것이다. 

→ 도로 하나를 쌓으면서 이게 무슨 도시가 되겠나 싶겠지만 그 도로들이 하나 둘 연결되면서 도시가 만들어진다 그리고 그렇게 만든 도시들은 또 다른 도시들과 연결되어 내 머릿속에 전국의 부동산 도로를 만들어낸다.

→ 사람마다 다르지만 내 임보의 구성은 아래와 같다. 

→ 개요 – 인구, 행정구역 등

→ 입지결정요소 – 직장, 교통, 학군, 환경, 공급

→ 시세 및 단지정리 – 해당 구 시세 +전체 단지정리

→ 결론 – 매물정리, 앞마당 비교, 수익률 및 1등 뽑기

→ 개요 

→ 인구와 행정구역을 적는 구간이 많다. 

→ 지역 이름과 지도를 많이 보면서 이 지역을 상상해보고 익숙해진다.

→ 입지결정 요소

→ 입자 결정 요소를 조사하고 비교하는 이유는 아래와 같다.

→ 좋은 입지의 아파트를 사면 돈을 번다. 왜? 좋아한느 사람들이 많으니ᄁᆞ

→ 사람들은 왜 좋은 입지를 좋아할까? 좋은 입지는 어떤 것을 갖췄을까?

→ 좋아하는 마음의 원인을 세분화해보니 4가지(직장, 교통, 학군, 환경)가 있다.

→ 공급도 중요한 요소이므로 4가지 + 1가지로 입지 결정요소를 결정한다.

→ 결정된 입지결정요소를 계량화해서 등급을 나누고 다른 지역과 비교해서 좀 더 좋은 입지를 뽑는다.

→ 시세 및 단지 정리 

→ 해당 구 시세를 네이버 부동산에서 추출해 나만의 방법으로 시세를 정리한다. 

→ 단지 정리는 매우 중요하다. 나는 모든 단지를 다 정리하라고 하는데, 그 이유는 단지 간의 선호도 정보를 내가 스스로 알고 스스로 정리하기 위함이다. 맞건 틀리건 상관없다. 내가 현장에서 파악 그대로 단지의 정보 선호도를 정리를 한다. 그런 분석이 쌓이고 쌓여 인프라가 된다.

→ 아래 내 실제 임보 예시인데, 나는 단지 4개를 한 장에 정리했고, 단지들의 사진, 시세, 간단한 그래프만 넣었다. 정보는 최소화하고 단지에 대한 생각만 간단히 정리해서 넣었다.

→ 저 정도만 적어도 충분하다. 임장지(1개구)에 있는 모든 아파트를 저렇게 정리하기 떄문에 너무 자세히 적을 수도 없고 적을 필요도 없다.

→ 모든 임보에 저렇게 하고 나면 아파트 선호도가 어느정도 파악이 된다. 그리고 임보가 늘면 늘수록 아파트 선호도는 점점 선명해진다. 

→ 결론

→ 매물정리 및 1등 뽑기 : 이번 달 본 매물들을 정리하고 거기서 가장 좋은 1개 물건 꼽기

→ 앞마당 비교 – 내 앞마당의 시세들을 조사해보고, 이번 임장지에서 1등과 비교하여 전체 1등을 뽑는다. 

→ 임보는 사실 아무리 열심히 써도 참 오래 걸린다. 처음엔 1개 임보쓰는데 한달에 150시간 이상을 투여했고 나중엔 20개 넘어가서부터는 익숙해져서 40시간ᄁᆞ지 줄어들었던 것 같다. 쓰다보면 익숙해지는 부분도 분명히 있다.

→ 힘들지만 임보를 열심히 써야하는 이유는 열심히 머릿속에 부동산 인프라를 깔아 궁극적으로 나처럼 임보를 쓰지 않기 위함이다

→ 임보를 쓰다 보면 임보에서 어떤 것이 중요하고 어떤 것이 중요하지 않은지 구분이 되면서 임보의 장표수는 점점 줄어든다

→ 그러면서 필수적인 정보와 의견만 임보에 넣다가 결국 임보를 쓰지 않게 되는데 나의 경우엔 쓴 임보가 25~30개 정도 사이였을 때 임보를 쓰지 않았던 것 같다.

→ 그리고 그런 수준이 되면 지방 40만 이하의 도시는 내려가는 기차에서 도시 정보를 파악하고 분단임을 같이 하면서 도시를 파악하고 매물임장할 단지를 고르며, 매물임장 단지는 오후 4시 이후에 탁탁 찝어서 보면 올라오는 저녁 기차엔서 1등 물건가 함께 올라오는 것이 가능하다.

→ 말도안되는? 일이라 생각할 수 있지만 가능하다. 내가 해봤으니까, 그때까진 죽으나 사나 임보 빠이팅!!

[정리]

1. 종국적으로 투자를 다른 사람에게 의지하지 않기 위해 스스로 통찰력을 ᄊᆞᇂ는 관점에서 가장 효율적인 방법이기 때문이다.
2. 다른 방법도 고민해봤지만 효율적인 측면 + 압도적인 결과 측면에서 임보에 비해 다른 방법이 우수하지 않다는 것을 깨달았다.
3. 부동산 정보는 시험보듯 달달 외울 필요는 없다. 자연스럽게 머리에 많이 긁으면서 익숙해지고 많이 익숙해지면 기억하려하지 않아도 자연스럽게 내입에서 나온다.
4. 임보를 적으면 해당 구의 행정구역, 지리에 익숙해질 수 밖에 없다. 지도가 몇 번이 나오고 행정구역을 몇 번을 써야 하는가? 여러번의 노출이 결국 그 지역을 숙달되게 만든 것이다.
5. 임보의 수많은 정보들을 비효율적으로 넣으면서 무의식으로 부동산의 정보에 익숙해지고 머리에 쌓이면서 머릿속의 인프라를 건설하는 것이다.
6. 도로 하나를 쌓으면서 이게 무슨 도시가 되겠나 싶겠지만 그 도로들이 하나 두 연결되면서 도시가 만들어진다.
7. 그리고 그렇게 만든 도시들은 또 다른 도시들과 연결되어 내 머릿속에 전국의 부동산 도로를 만들어낸다. 

[깨달은 것]

처음에는 임장보고서를 쓰라고 해서 작성했다, 그리고 어느순간 이걸 정말 해야하는게 맞을까? 의문이 드는 시점에서 내가 임장을 했지만 임장보고서를 쓰지 않은 지역과, 임장보고서를 쓴 지역의 선명함이 생각보다 많이 차이가 난다는 것을 경험했다.

그리고 실전반을 통해 더 깊게 생각하고 공부하고 임장보고서를 작성했던 지역은 확실히 투자하는데 더 선명하고 선호도를 잘 알고 있다는 생각이 든 뒤로는 임장보고서는 선택이 아닌 필수구낙 느낀다. 

어느 시점에 되면 내가 임장보고서를 쓰지 않을지는 모르겠지만 최소 내년까지는 임장보고서를 써나가야 한다는 것을 알고 비효율처럼 보이지만 튜터님 말씀대로 머릿속에 각인하기엔 이만한 것이 없어 보인다. 

앞으로도 열심히 임장보고서를 써 나가며 지역을 선명하게 만드는 행동을 해 나가겠다 화이팅!!

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