관련 강의
내집마련 중급반 - 내 예산으로 더 오를 집 고르는 법
자음과모음, 너나위, 용용맘맘맘
시작하며
1) 간절함과 꾸준함을 가진 투자자라고 소개하신 용용맘맘 강사님
-간절함과 꾸준함 두 가지 측면에서 나에게 적용시켜보기 : 나는 지금 내 집마련에 대해 간절한가? YES, 꾸준한가? 글쎄…..의기충천했던 내마기 수강 이후 여러 가지 이유(결국 핑계임-급격하게 저조한 컨디션, 실거주 집 이사, 갑자기 많아진 직장 업무등)로 꾸준하게 한다는 거. 꾸준함을 유지하며 결과를 낸다는 거. 정말 힘든 일이구나. 그럼에도 불구하고 나는? 매일매일 해야 할 일, 할 수 있는 일, 실행한 일에 대해 차이를 느끼면서 꾸역꾸역 버티고 있는 중.. 기운을 내자!
2) 흔히 겪는 어려움 3가지
-입지가 중요하다고 해서 봤더니 다 갖춘것은 비싸다. 내 종잣돈으로 마련 할 수 있는 단지는 꼭 뭐가 빠져있다. 어떤 아파트 선택해야 하지?
-실거주vs거주보유분리 방향성
-급지 및 평형을 달리해서 비교평가 하는 어려움(예시 1. 같은 금액으로 20평VS30평/예시2. 상급지16평vs중하급지 34평)
3) 잘못된 방식V옳은 방식
-잘못된 방식 : A아파트 괜찮아요? 얼마에 사면 잘 산거에요? 사면 오를까요? 진짜 오를까요?
-옳은 방식 :
첫번째 단지가치에 대한 파악
두번째 가격을 입히고
세번째 가치대비 가격이 싼가?
네 번째 우선순위로 볼 단지를 결정
-옳은 방식대로 후보단지에 적용하여 반드시 결론을 내고 보유하고 지킨다
4) 입지가치분석(입지와 상품가치 위주)
-광명A단지 (광명신축)vs성북B단지 (성북구 구축) 신축이 먼저 오르지만 전고점 같고, 현재 비슷한 가격/20년차이 나는 단지가 같은 가격이라면 B단지 땅의 입지가 압도적으로 좋다. 20년 후에는 A도 신축 아니므로 연식의 힘 떨어질 듯/ 5년,10년,15년 뒤에 가치가 남는 단지는 성북구 구축이겠 B이겠구나라고 인지해야 두근거리는 마음 잡을 수 있음.
5) 단지가치 =입지가치+상품가치
입지가치 : 땅,직장, 교통,학군, 환경
상품가치 : 연식,세대수,브랜드 (상품가치는 결국 환경에 포함됨)
각 단지마다 가치를 파악하는 방법은 각각 다르다. 왜? 단지마다 그 단지의 가치를 파악하는 기준이 다르기 때문
A단지 : 상품2입지8
B단지 : 상품5입지5
C단지 : 상품8 입지2
2. 강의&인싸이트
1) 1~2강 : 입지가치와 상품가치를 단지에 적용
- 입지요소의 기본 (땅,직장,교통,학군, 환경) 순서로 리마인드.
- 입지가치중 수도권에서 우선순위로 봐야할 것을 먼저 체크한다.
- 가장 우선순위로 보아야 할 것은 땅&직장&교통
강남에 얼마나 가까운가? (토허제 재지정 이후 강남권단지 신고가 나오는 이유는 뭘까? 사람들이 최종 목적지로 가 고 싶어하니까. 땅,직장,교통,학군, 환경이 우수하니까
BM
입지가치의 기본에 충실하여 단지VS단지 우선순위로 단지가치 먼저 비교 - 가격 입히기 - 과거 그래프 모습- 임장- 그래도 비슷하게 애매하다면 해당 주변 단지의 가격 보기
2) 3차시 : 실거주vs거주보유분리
- 실거주 매수가 유리한지 거주보유분리 매수가 유리한지 나의 상황 파악 필수. 종잣돈+월저축액 점검
BM
나의 가용자산, 연봉, 생활비, 저축액, 유리한 대출 조건 세밀하게 알아보기
3) 비교평가 최종정리
- 집 안은 언제든 고칠 수 있음을 기억/중요한 것은 땅의 가치
- 지금의 선택이 10년 뒤 가격차이를 만들기 때문(수익과 연결)
- 누군가 너에게 왜 이 단지를 선택했냐고 묻는다면
저는 비슷한 가격이면 ( ) 먼저 검토할게요
왜냐하면
땅,교통,학군,환경,연식중
( ), ( ),( )가 좀 더 좋으니까요
BM
-아파트의 가치를 스스로 판단한다.
-나의 개인적인 선호도는 배제하고, 앞마당 중에서 비슷한 가격의 아파트 비교평가하기
-기준에 의해 순차적으로 비교평가하기/앞마당이 흐릿하면 리뷰임장 가기
- 내마기에서 리스트업한 후보단지에 적용해서 반드시 결론을 낸다.
3. 마치며
1) 용용맘맘 강사님
-풀로 대출받아서 산 지방 내집이 월부를 알고 나서 가장 안좋은 것이었다는 것을 알았다고 하심
-시간이 지나 더 선호도 있는 집을 산 지인의 집과의 가격차이가 벌어졌을 때의 속상함. 그러나 계속 핑계를 대 가면서 속상해만 함
-아무리 속상해도 내가 바뀌지 않으면 결국 앞으로도 똑같다는 것 인정하기 시작함
-바꿀수 없는 것에 계속 핑계만 댔던 지난날. 인정하기 시작하고 내가 지금 할 수 있는 것을 하고 시간이 흐르니 바꿀 수 없다고 생각했던 것도 바뀌더라
2) 나
- 자본주의를 몰랐던 지난 날을 후회하며, 현실을 알고 나서도 자학만 했던 많은 시간들.
- 23년 10월 월부에 처음 들어왔을 때의 나, 1년 동안 자실을 했던 나, 25년 4월 다시 월부환경으로 들어온 나/ 내가 지금 결과를 내기 위해 결정해야 할 방향, 해야 할 행동의 우선순위는 뭘까 고민
- 내가 결정해야 할 방향 : 거주-보유 분리로 결정
BM
- 종잣돈과 나에게 유리한 대출상품은 무엇인가? 이용하려는 대출은 감당 가능한가? 희망회로 돌리지 않기. 나의 상황이 바뀌어 대출을 중지해야 할 경우 생각하기
-내가 바꿀 수 없는 것vs 내가 바꿀 수 있는 것을 구분하고 내가 바꿀 수 있는 것은 바꾸어 나간다
바꿀 수 없는 것 : 나이, 소득
바꿀 수 있는 것 : 체력 유지, 생활비 절약, 강의 복습 꼼꼼히, 전임과 매임 늘리기
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