[서투기24기 2번 달도 앞마당 뽀개러 가조=3 감사의열쇠] 투자 인사이트 폭발하신 프메퍼 튜터님의 강의후기

안녕하세요.

감사로 모든 문을 여는 감사의열쇠입니다.

오늘은 서투기 3강,

프메퍼 튜터님의 강의를 들었습니다.

강의 내용도 엄청 알찼고,

튜터님의 넘치는 인사이트를 수강생들에게 전달하려고 하시는

열정과 뜨거움을 느낄 수 있었습니다.

지금의 자리에 오기까지 

얼마나 많은 땀과 눈물을 흘리시며 

힘든 시간을 보내며 내공을 쌓아오셨을텐데

특히 실전 투자자를 위한 디테일 넘치는 강의를 해주셔서,

실전 투자에 실질적인 도움이 될 수 있는 내용들이었습니다.

#가치성장 투자의 프로세스

"선택의 근거를 가지고
스스로 선택하고
어떤 일이 벌어질지를 알고
좋은 자산을 모아 나간다!"

서울 투자는 오래 보유하는게 키포인트

라는 말씀을 해주셨습니다.

그러기 위해서는,
내가 투자하려는 아파트의 가치 가격 특징을 알아야 겠지요?

막연하게 투자는 “좋은 것”에 해야 하는 관념이 있어서

‘하급지 투자해도 되나요?’

라는 질문을 던질 때가 있었는데요.

하지만 강의를 들으며 

확신의 ‘된다!!!!’를

외칠 수 있게 된 것 같습니다.

물론 돈이 된다면,

가장 가치 있는 것을 사서 

오래 보유 하면 끝이겠지만요.

내가 할 수 있는 투자금이 ‘하급지’가 가능하다면

하급지 투자가 오히려 

작은 종잣돈을 좋은 자산에 투자해 수익을 불리고
상급지에 갈아탈 수 있는 기틀이 될 수 있기 때문이겠죠.

이번 강의를 통해

현재 시장은 객관적으로 판단하고,
과거 시장은 감정을 넣어서 

‘그 시점에 내가 투자했다면 어떻게 됐을까?’

분석해야 한다는 것을 알았습니다!

 # 프메퍼 튜터님이 알려주시는 단지분석의 디테일

주말마다 10시간이 넘는 임장,

평일 저녁마다 몇시간씩 임보를 붙들고 있는 이유는

이 단지에 투자할 수 있나? 없나?가 아니라

내가 투자하려는 단지의 ‘우선순위가 뭔지’를 알기 위한 것일 텐데요.

예전에는 투자 가능 한거야 안한거야에 머물러 있었다면,

지금은 어떤 단지가 가장 우선순위인가?

나에게 맞는 단지는 무엇인가?

로 고민하게 되는 것 같습니다.

이런 고민을 하기 위해서는,
당연히 많은 단지를 알아야
나에게 맞는 단지를 골라낼 수 있을 것 입니다.

단지분석에서 가장 중요한 3가지를 짚어 주셨습니다.
1. 가치 - 중장기 적으로 팔지 않아도 될 가치 있는 단지인가?
2. 가격 - 현재 가치대비 가격이 싼가? 이 투자금으로 할 수 있는 최선의 단지인가?
3. 리스크 - 전세 수요가 있고 충분히 전세 셋팅이 가능한 단지인가?

임장보고서는 나의 투자 과정을 담는 노트, 

그 이상도 그 이하도 아닙니다.

예쁘게 쓰는게 아니다.

라는 말씀이 저에게는 참 위로가 되었습니다ㅎㅎ

멋지게 보이는 것이 아닌,

한 장이라도 더 깊은 투자적 고민이 들어간 임장보고서를 

써보도록 하겠습니다!

이번에 저평가 단지를 골라내고 나서 프터님의 디테일을

배울 수 있어서 좋았는데요.
그럼 84 가격은? 구축은 네고가 좀더 된다!
최근 실거래가는 낮게 찍혔기 때문에 84를 59가격으로 산다면? 
다른 평형수도 넓혀서 보기. 
단지를 너머 매물 단위로 보기.

투자의 현장에서 기억하고,

한 단계 더 들어갈 수 있도록 노력하겠습니다!

 # 지역 내에서 단지 선호도를 확인할 수 있는 3가지

단지 임장을 하면서 내 느낌대로 

단지의 선호도를 판단해보게 되는데요.

내가 느낀 것이 맞는지 ‘가격’으로 검증해 볼때가

재미 있었던 것 같습니다.

이 전에는 단순히 그래프를 붙여서

어떤 단지가 더 높이 찍었나? 

정도로만 살펴봤던 것 같은데요.

프메퍼 튜터님께서 특히 그래프를 어떻게 보는지

상세히 알려주셔서 큰 도움이 되었습니다.

1. 얼마나 뭐가 더 빨리 올랐나?
2. 가격의 천장은 얼마인가?
3. 전저점 대비 전고점 수익은 어떤가?

줄여서,

시작점, 시세차익, 전고점!

#나에게 맞는 단지 선정 방법

‘그래서 저는 언제 투자 할 수 있을까요?’

많은 수강생들이 뼛속 깊이 묻어둔

질문인 것 같습니다.ㅎㅎ

튜터님의 대답은,

‘과정에 충실해야 투자 할 수 있다!’

였습니다.

물론,

배우지 않고 

공부하지 않아도 

무지성으로 투자는 언제든 가능합니다!

누구든지 지금 당장 부동산에 달려가서

부사님이 추천해 주시는 급매를 계약 할 수 있을테니까요.

그리고 그렇게 투자했을때,

어떤 이는 ‘운’이 따라줘서 좋은 결과를 얻는 사람도 있습니다.

하지만 ‘운’은 절대 지속될 수 없을 것 입니다.

내가 원하는 것이 단 한채의 투자이고,

천운이 따라줘서 좋은 결과까지 온다면야

버선발로 축하드릴 일이겠죠.

하지만,

내가 꿈꾸는 목표가 

단 채의 투자로 이룰 수 없는 것이라면

‘운’이 아닌 ‘실력’을 쌓는 영역으로 가야 하고,

실력을 쌓아 반드시 실패하지 않는 투자를 ‘지속’ 해야 할 것 입니다.

그런 투자를 위해서는,

절대적인 노력이라는 시간이 채워져야 한다는 말씀을 해주셨습니다.

그리고 그 과정에 충실해서 해나가다보면 투자하게 된다는 것.

나의 전문 분야는, 다른게 아니라 내 앞마당이라는 말씀!

결국, 
좋은 투자를 하고 싶다면 

앞마당 늘리고 단지분석을 많이 해야 할 것 입니다!

깨알 뽀인트,

- 지금은 기다리기 보다 매수하는 것이 더 중요한 시장
- 전세 실수요 가치가 꾸준히 우상향 하는 곳에 투자 할 것.

 # 전세가로 보는 가치 구별법

오래 투자 활동을 한 튜터님, 멘토님들이 

종종 하시는 말씀이 

‘전세가’를 잘 봐야 한다는 말씀 이었던 것 같습니다.

아직 매매가의 흐름도 따라가지 못하는 베이비이지만,

튜터님이 알려주시는 전세가 보는 꿀팁이 큰 도움이 될 것 같습니다.

1. 전세가가 꾸준히 우상향 하는 단지냐?
2. 현 전세가가 과거 매매가를 추월할 수 있는 단지냐?

 (무한대. 자식의 자식까지~~)
3. 전세가가 10년간 2배가 될 수 있는 단지냐?

(확실한 선호도를 가져가는 단지!)

알려 주신대로 

앞마당 안에서 투자하기 좋았던 단지들의 

공통점 찾아 보도록 하겠습니다!

- 전세가 2배 되는 단지와 되지 못하는 단지
- 전세가 매매가를 넘은 단지

이미 이런 단지들의 특징을

강의에서도 알려주셨지만,

직접 실행해보면서 인사이트를 쌓아 나가보도록 하겠습니다!

 # 그래서 나에게 맞는 단지가 뭔가요?

내가 사고 싶은 단지와 사야 할 단지는 다르다는 말씀이

마음에 콕 와닿았습니다.

앞으로

‘그래서 내가 할 수 있는 단지는 뭔데?’

에 집중해보도록 하겠습니다.

1. 감당 가능 여부 - 현실적으로 감당가능 한가?(실력,돈)
2. 포트폴리오 - 현재 갖고 있는 단지보다 좋은 방향인가?
3. 투자금 - 갖고 있는 적정한 투자금의 베스트 단지인가?
4. 저평가 - 내가 아는 단지 중 가장 저평가 된 단지인가?

위의 질문을 스스로 던지면서
내가 준비되지 않았을 때는 투자하지 않아야 한다는 말씀도 

잊지 않겠습니다.

 # 그래서 앞으로 내가 무얼 해야 할까요

1. 목표 가격 범위와 투자금을 확인

내 상황이 정리 안되면 실행이 안된다. 투자금에 따라 투자 단지가 달라지는 것..
 

2. 단지 전세트래킹, 관심 단지 시세트래킹 

내가 해야 할 것!! (전세 개수, 최고전세가율, 평균 전세가율 추가!!)

3. 전세물량이 줄어들고, 전세 가격 하락이 멈추는 시점 = 투자 적기

전임 매임!!
 

4. 이 투자금으로 베스트 단지인가? 검증하기!

=> 입지 요소를 모두 따졌을 때, 어떤 아파트가 더 좋은 단지인가?
스스로 투자 판단과 이유를 정리해보기!

투자를 위해서는

마이크로급의 디테일한 내 상황에 대한 정리가 되어져야 할 것입니다.

나의 상황에 대한 뾰족한 정리와 더불어

투자 할 수 있는 단지를 골라낼 수 있도록

전세 물량까지 디테일하게 살펴보기!

그리고 기회가 왔을 때 움직이기 :)

로 앞으로 무엇을 해야 하는지 

깔끔하게 정리 된 것 같습니다.

자모님 말씀처럼 

왼손 오른손을 모두 움직이면서~~

나의 목표에 걸 맞는 행동을 해 나가도록 하겠습니다!!

이번 강의는 
정말 찐 실전 투자를 위한 강의였습니다.
강의 내용과 퀄리티가 실전 투자를 위한 심화 강의라고 느꼈습니다 ㅠㅠ
튜터님께서도 강의 내용이 어려울 것을 알지만, 
이해가 안되어도 들어놓으면 나중에 "아~ 이얘기가 그얘기였구나"
느끼는 순간들이 오기에!

더 높은 투자자로 성장하기 위해서
어려워도 들어놓고 이해하려고 노력해보라고 말씀해주셔서,
의지를 다지며 강의를 들었던 것 같습니다.

나의 임보에, 투자에 적용할 꿀팁들 또한 넘쳤었는데요.
저는 아래 세가지를 액션 플랜으로 남겼습니다 :)

1. 단지 분석 장표에 가격 디테일 더하기 (전고, 상승시기, 수익)
2. 시세트래킹 파일에 전세 디테일 더하기 (최고 전세가율, 평균전세가율, 전세개수)

 3. 전세가 두배 넘은 단지 / 못 넘은 단지 / 전세가가 매매가를 넘은 단지 구분해보기

5년 이라는 시간 동안 쌓으신 내공과 투자 인사이트들을
아낌 없이 설파해주신 프메퍼 튜터님!!!
정말 감사합니다!
 

이제 행동하즈아~~~
아자아잣!!!!