부해줘월부(25.05.22.) 내용 정리 - <대선 후 부동산 변화 관련>



<들썩이기 시작한 부동산 시장, 부동산 변화 모두 정리해 드릴게요>

(25.05.22.)

# 신규 공급 vs 기존 시장

[파란당]

신규 공급

- 청년 공공주택, 신혼 공공임대, 4기 신도시

- 노후 도시 재건축, 정비사업 활성화(추가 분담금 완화, 용적률 상향)

기존 시장

- 전세 대출 이자보전

- 월세 세액 공제 확대 = 무주택가구에서 월세살 때, 1~2달치 월세는 세액공제 혜택 중인데 이를 확대

- 세제 관련 미정(양도.세, 종부.세 등등)

- GTX 확대 = ABC노선이 부분 개통된 상황에서 DEF로 늘릴수도...

[빨간당]

신규 공급

- 333 청년주택 10만 가구 매년 공급

(결혼 3년, 첫 아이 3년, 둘째 아이 3년 해당자에게 주거비 일정비용 보조하는 주택)

- 공공지원 임대주택 확보 공급

- 정비사업 활성화(재건축초과이익환수제 폐지)

- 재건축초과이익환수제 = 재건축 시, 3천만원 이상 수익 나면 정부가 일정비용 가져가겠다는 것

- 폐지사유 = 초과이익 환수되는 금액 너무 크다보니, 재건축해서 남는 게 없어 재건축이 딜레이가 되는 경우 다수

- 도심폐교 주택공급 = 사람이 없어져서 학교 없어졌는데, 사람사는 아파트를 거기 짓는다...?

기존 시장

- 신생아, 생초 기준 완화 = 대출 확대기조

- 디딤돌 대출 기간 연장 = 30년 만기를 40, 50년으로

- 종부.세 개편 = 개편의 방향은 아직 알 수 없음, 완화 방향일 듯

- 양도.세 중과 폐지 = 현재는 다주택 중과 유예 중인데 이를 폐지

- 비수도권 취득세 면제 = 양극화 해소, 지방 시장 활성화

- GTX 전국화 = 광역시마다 GTX 같은 걸 만들어서 교통망 강화

[오렌지당]

신규 공급

- 정비사업 활성화(용적률 상향)

- 전용59 집중 공급

기존 시장

- 주기별 세재 감면 = 소득 사이클에 맞게 부동산 관련 세금을 재편하겠다는 것

(소득 사이클 = 사회초년생 > 신혼부부 > 자녀 양육기 > 자녀독립,노인가구)

- 세제 관련 미정

부동산 정.책.들의 특징

- 후.보. 별로 방향 차이가 크지 않음(공급확대, 공공지원 모두 들어가 있음)

- 방향만 있을 뿐, 구체적 실행 계획은 거의 없음(어떻게가 존재하지 않음, 특히 세제)

- 중요한 정.책. 요소인 금융 관련 내용은 모두 없다(DSR, LTV 등 대출 관련도 없음)

> 굳이 구체화해봐야 유리할 게 없다는 입장 = 사전에 염두해 두어야 할 포인트가 많지 않음

# 공통 사항 확인

어떤 후보가 되더라도 공통적인 것만 확인하자

공통 사항(특정 상황에 대한 조언)

신규 공급

- 정비사업 활성화 = 비용부담 완화(추가분담금 or 재건축초과이익환수), 사업성 개선(용적률 확대)

> 서울 구축 아파트에 대한 접근 부담 완화

기존 시장

- GTX 확대 적용

> GTX 수혜지역 거래 및 갈아타기 용이 = 경기도 GTX 수혜지역 거주지에서 서울 지하철 역세권으로...

# 전세수급지수

현재 부동산 시장 현장 분위기

전세수급지수?

- 전세수급지수 = 100 + 공급부족 - 공급충분

- 100보다 클수록 '현장 체감' 전세 물건 부족함 = 굉장히 적확도가 높은 지수...! 현장을 잘 반영 중

- 왜? 부동산 사장님이 직접 눌러주는 데이터기 때문에

- 서울 전체 평균 141.5, 지금은 140보다 조금 아래 = 서울 전세 부족한 상황

- 울산은 전세가 부족(평균 140인데 현재 180)

- 대전은 전세가 충분(평균 150인데 현재 120)

- 부산은 전세가 부족해지는 방향

> 일부 과공급 지역 제외 전국적 전세난이 우려되는 시점

# 입장별 알아두어야 할 사항

현재 시기에 대한 조언

어떻게 하면 좋을까?

- 사고기반 = 정비사업 패러다임 + 세제 등 미정 + 임대시장 불안

- 실수요자는? = 크게 신경 쓸 게 없음, 누가되든 정비사업 위주, 세제 불확실

> 구축 아파트에 대한 지나친 부담은 불필요(현실적 접근), 서울 수도권 한정

> 당장 관망하더라도 항상 '전세'시세 확인(임대료 기준) = 갑자기 오른 전세가에 깜짝 놀라는 경우가 많음

> 전세 정.책. 나올 때, 내집마련 적기일 수 있음(대중과 반대로 접근) = 전세난을 내집마련 마지노선 삼기

(마지노선 = 이 값에 전세 살거면 차라리 집을 사지...!)

> 대선 호재 발생 시, 갈아탈 기회(입지 > 호재) = 안팔리던 집을 매매하면서 더 좋은 지역으로 넘어가는 기회가 될 수도

알고 싶어도 알 수 없을 땐?

불확실한 무언가보다 확실한 어떤 것에 집중할 필요가 있음

- 누가 될지, 어떤 정.책. 실행할 지, 그 정.책.이 어디에 언제까지 실현될 지는 알 수 없음

But, 나와 가족들의 안식처를 찾고 싶다는 마음은 확실할 것

앉아서 간만 보지 말고 행동하기

# 나의 감상

- 여론은 대.선.에 굉장히 관심이 많은 듯하다...(나는 사실 별 관심 없음...)

- 예측할 수 없는 변수보다는 확실한 고정값에 집중하여 사고하는 것을 기본으로 가져가자

- 투자금이 부족한 지금, 내 앞에 놓인 일들부터 착실하게 해나가자