[서기 24기 서대문구 너 1로와 앞마당으로 3아줄라니까 조아지구] 가치성장을 위한 단지분석은 가치,가격,리스크

서투기 3주차 강의 프메퍼 튜터님

먼저 나의 생각을 좀 더 전환해서 바꿔야한다고 생각한다.

투자공부를 위해서  지금도 어렵게 하루를 나누어 쓰면서 공부에 많은 부분을 할애하고 있지만 이것이 투자를 위해 달려가고 있을 때 내가 어디인지 모를 때도 있다 그래서 프메퍼 튜터님이 말씀하신 투자공부를 하면서 내가 직접 투자금을 자기고 투자를 하고 있다고 나의 생각을 전환하고 기분좋게 투자를 생각하면서 나의 기억을 바꾸자

서울에서 급지별 단계가 있지만 급지별 수준으로 볼 것이 아니라 아파트 단지를 선별하여 저평가된 아파트 단지를 선별하고 나의 스스로 선택할 수 있는 분석방법을 고르고 단지분석을 통해 가치를 스스로 판단하여야 한다. 

나의 가치성장투자 실행은 가치성장 투자가 가능한 지역에서 실행하고 찾아야 한다. 투자금과 가격의 수준을 보고 나의 가치 수준을 평가하면서 가능한 지역에서 실행하여야 한다. 

가치성장투자 프로세스는 먼저 가치성장 투자 접근범위를 정하고 몇 급지인지 신축,구축인지 300세대이상 강남1시간인지로 범위를 정한다. 그리고 한강의 접근 업무지구 접근성 거주환경 신축인지로 가치를 확인다. 현재 가격의 수준을 보고 앞으로 나에게 무슨일이 벌어질지를 예상해본다. 그리고 마지막으로 주담대나 대출 및 현금흐름을 파악하여 리스크에 대비해야한다.

단지분석하는 법은 비슷한 가치면 가격이 더 낮은 것이 저평가 비슷한 가격이면 가치가 더 높은 것이 저평가 라고 생각한다. 이처럼 가치를 확인하고 가격이 저평가 인지를 알고 투자금 리스크(전세셋팅)를 고려해서 분석한다. 그리고 단지의 상승시작점을 보고 가격의 천장 차이를 수고 수익이 전저점대비 어느정도인지를 파악한다.

또하나  다른 방법은 전세가를 보면은 알 수 있다. 전세가가 꾸준히 우상향하는 단지 필수로 봐야하고 현전세가가 과거 매매가를 추월하는 단지인지 전세가가 10년간 2배가 되는 단지인지를 파악해야 한다.

따라서 결론적으로 서울의 가치성장투자의 방향의 나의 액션플랜은 나의 보유가능 금액을 파악하고 매수하고저 하는 단지의 목표가격볌위와 투자금을 미리 확인한다. 그리고 단지 전세트레킹과 관심 단지 시세트래킹으로 따라가면서 전세물량이 줄어들고 전세가격의 하락이 멈추는 시점을 잡아서 나의 투자금이 정말 이 단지랑 맞는지 베스트를 찾기 위해 노력을 해야한다. 

너무 우후죽순 열거해서 정신없지만 그래도 프메퍼님의 강의 넘 좋았습니다 감사합니다.