[윈카이트] 전체를 볼 수 있었던 매물코칭 후기 (with. 셔츠 튜터님)

코칭일자 : 2023. 12. 08

안녕하세요 윈카이트입니다:)

요즘 주변에 1호기에 대한 열정들이 가득한 덕분에

매물 코칭에 대한 추천과 후기를 많이 접하게 됐습니다.

월부시작한 22.01부터 횟수로 2년이 되어가고 있는데 아직까지 매물코칭을 안해봤습니다.

명확하게 투자할 수 있는 매물이라는 확신이 없었기 때문입니다.

그런데 최근 '인생투자' 책에서 거인의 어깨 위에 서서 멀리, 크게 봐야 이긴다는 내용을 보면서

거인의 어깨에 올라서 놓칠 수 있는 큰 흐름을 봐야겠다는 생각으로

매물코칭 선결제를 하고 신청서를 제출했습니다.

사실 튜터님의 코칭 전화를 기다리는 동안 엄청 떨리고 긴장됐습니다.

하지만 튜터님의 아이스브레이킹으로 긴장은 사르르 녹았습니다😊

(닉네임이 친숙한 것 같다고 하셨는데 너무 신기하고 감사했습니다!)

그럼 코칭 후기 정리해보겠습니다.

매물코칭 전 알면 좋았을 내용

매물에 대한 정보를 구체적으로 알았으면 좋았겠다는 생각이 들었습니다.

튜터님께 정보를 전달해서 코칭 피드백을 받는 기회이기 때문에 구체적일수록 유리합니다.

제가 아쉬웠던 부분은

제출한 매물 중 매도사유를 정확히 파악하지 못했고,

현재 전세 경쟁매물이 몇 개정도 있는지를 몰랐고,

선명한 앞마당 지역 간 비교, 매물 지역 내 비교를 통해 내 앞마당 1등 매물을 선정하지 않은 것입니다.

비교 앞마당이 있으시다면 넓게 생각해보시면 좋겠습니다!

투자 지속성을 알기 위한 재무상황 체크

먼저 튜터님께서 확인해주신 재무사항은

1년에 모을 수 있는 종잣돈, 향후 결혼계획(더블인컴), 전세보증금(만기 시 투자금 활용) 등 이었습니다.

싱글투자자로서 투자금을 많이 쓸 수 없는 환경, 1호기 투자 이후 다음 투자까지 지속할 수 있는 방향에 대해 고민해주시면서 제출 매물 중 저에게 맞는 적합한 매물을 봐주셨습니다.

튜터님께서는 1, 2호기 투자를 이어나가고, 3호기를 투자할 때는 1호기를 매도하고 투자할 수 도 있기 때문에, 이번 1호기 투자 시 어떤 결정들이 결과에 영향을 끼친다고 하셨습니다. 투자를 지속하는게 엄청 중요하다고 강조하신 만큼 1호기 투자는 신중해야 한다고 느꼈습니다

내가 가진 앞마당에서 1등을 뽑기 위한 노력을 얼마나 기울였는지 엄청 중요하다.

매물에 대한 비교평가는 지역 간 비교해서 보면 좋겠다고 하셨습니다.

저의 앞마당 중 중소도시가 없어 지역 내 비교만 가능한 상황이라 지역 간 비교가 아쉬운 상황이었습니다.

(가격을 고정해서 광역시랑 비교하자니 광역시의 하순위 생활권과 비교하게 되서 제외했습니다.)

이런 비교를 쉬운 예시로 들어주셨습니다.

'우리 과 남자가 4명 밖에 없는데 그 중 준식이가 낫다고 생각했지만, 바깥에 나와 일반적인 기준으로 보니 준식이는 아쉬운 친구가 일 수 있다.'

준식이만 놓고 비교평가 했던 저는 예시가 이해되면서 앞마당을 더 늘려야겠다는 생각이 들었습니다.

여기서 거인의 어깨를 느낄 수 있었던 건,

튜터님께서 앞마당이 많다보니 '현재 매물 지역은 지역 내 비교만 잘해도 저평가인 물건을 살 수 있는 지역이다' 라고 말씀 해주신 부분입니다. 이 말씀을 듣는 것만으로도 안심이 되서 코칭 값은 번 것 같습니다!

투자는 객관식이 아니다.

어떤 생각의 과정을 통해 1등 단지를 뽑았는지 물어보셨는데, 틀린 이야기일 수 있지만 틀린 생각대로 말씀드렸습니다. 저는 이 부분이 저의 생각을 바로잡고, 튜터님께서 어떤 생각의 흐름을 가지고 매물을 뽑으시는지 알 수 있는 기회라는 생각이 들었습니다. 그래서 제가 생각한 과정을 틀리더라도 그냥 말씀드렸습니다.

예를들면, 제가 1등 뽑기 매물의 지역의 특징은 구도심을 선호하고, 연식이 특히 중요했습니다.

그래서 1등 뽑기 매물의 생각의 흐름을

구도심 선호 생활권 비싸다+구축이 많다→ 그럼 신축인데 싸면서 젊은 사람 많은 브랜드 대단지 생활권에서 보자→ 그 중 입주장 리스크 대비(세낀물건)되는 물건을 찾자 해서 뽑은 것이 1, 2순위 매물이었습니다.

튜터님께서는 제가 놓치고 있는 그 생활권의 특징적인 부분을 말씀해주셨습니다.

중소도시라고 무조건 신축이 아니고, 입지가 없는 게 아니다.

저는 신축에 매몰되며 중소도시는 신축!(A=B) 같은 사고를 하며 정답을 찾는 행동을 하고 있었습니다.

입지로 따지면 1,2순위 매물이 아니라 3순위 매물이 1등이었던 것입니다.

(사전에 전화주신 담당자분께서 2개 매물까지만 봐드려야 한다고 해서 3순위는 코칭 때 제외하기로 했습니다. 그런데 튜터님께서는 생각하지 않던 3순위 매물도 같이 봐주셨습니다. 정말 감사합니다 튜터님ㅠㅠ)

이 과정에서 거인의 어깨를 통해 A=B 같은 생각의 틀을 깰 수 있었고, 산으로 가는 임보의 결론까지 수정할 수 있게 되서 좋았습니다!

결론은 3순위 매물

3순위는 생활권 자체의 매매와 전세가격이 눌려서 저평가 되어 있고, 입지 좋은 구축이지만, 생활권 내 확실한 1등인 물건이었습니다.

튜터님께는 '저 같으면 돈이 있으면 이거 살거에요'까지 말씀해주셨습니다.

(3순위 안적었으면 큰일날뻔 했습니다..)

적절한 예시를 들어주셨는데, '골프백을 마주한다면 1,2순위 매물이 어울려요? 3순위 매물이 어울려요?'

저는 '너무 당연히 3순위 매물이 어울립니다.'는 대답이 나왔고, 이해가 확 됐습니다.

여기서도 본능적으로 선호를 알면서도 신축에 매몰되서 놓쳤구나하며 아차싶었습니다..

결국 3순위 매물을 보되 부동산 안가본데 있으면 없게끔, 세낀거 있는지 살펴보고, 최대한 리스크 피할 수 있는 쪽으로 확인해서 투자하라는 방향을 알려주셨습니다.

투머치질문에 정성스럽게 답해주신 튜터님

이미 가격조정이 된 매물에 추가로 네고를 더 요청해도 될까요?

생각했던 투자금보다 더 많이 드는 것 같아요 어떻게 봐야할까요?

다음 임장지는 어디로 갈까요?

이 밖에도 정말 많은 질문들을 드리고 예시와 생각지 못한 답변을 듣고 스스로에게 부족함을 느꼈는데요

정말 매물코칭 들어보시기를 추천드립니다!

감사합니다:)

ACTION PLAN

내년 전세 빼고 월세로 옮긴다.

매물을 뽑을 때는 지역 간 비교, 지역 내 비교를 한다.

3순위 단지 안가본 부동산 없게 하고, 세낀물건 살펴본다.

투자 후 전세가 안맞춰 지면 가격을 낮춰 빨리 전세 전생에서 빠져나온다.