서울 수도권에서 저평가 물건을 찾는 단지 분석 방법 - 선택의 이유(근거)를 갖고 선택 하고, 선택 후 어떤 일이 벌어질지 알고 좋은 자산을 모아나가자!

나에게 특히 인상깊었던 점

• 스스로 선택의 이유(근거)를 갖고 선택 하고, 선택 후 어떤 일이 벌어질지 알고 좋은 자산을 모아나간다(급지아닌 아파트 단지)
  • 투자하려는 물건의 가치, 가격, 특징을 알고 투자 후 보유기간을 대응한다
  • 서울 아파트 중 어떤 아파트를 투자하는게 좋을지 분석하고 그 분석을 토대로 투자한다
  • 가치를 판단하고 가격을 비교하여 최선의 투자를 실행한다

[서울 수도권 투자 성공의 정의]

1. 입지 독점성이 있는 땅, 수요가 있는 선호도 높은 단지에 투자한다
2. 떨어질 것 같아서 기다린 사람은 실패, 투자로 행동한 사람은 성공
3. 지역 내 선호도가 다르기 때문에 선호도를 알아야 더 버는 투자를 실행할 수 있다

 * 가치 투자

1. 가치 성장 투자 실행

• 팔지 않을 물건을 매수한다(강남 1시간 내) - 지역의 입지와 가치를 알아야한다
• 전세 보증금 상승분으로 월급 외 현금 흐름을 만든다 - 전세가가 계속 우상향하는 수요가 있는 단지여야 한다
• 좋은 단지는 먼저 오르고 많이 오른다 - 떨어질 때도 많이 떨어질 수 있음을 안다(감당여부)
• 투자 이후 어떤 상황이 벌어질 수 있는지 알고 투자한다 - 투자할 단지의 가격 수준을 판단해야 한다

  2. 프로세스

• 서울 수도권 내 가치성장 투자 접근 범위 설정(4급지신축+구축, 300세대 이상, 강남 1시간 내 접근)
• 가치를 확인한다(강남/한강에서 가까운가? 업무 지구 접근성 좋은가? 거주 환경이 좋은가? 신축인가?
• 현재 가격의 수준을 보고 앞으로 나에게 무슨일이 벌어질지 안다

• 주담대 + 신용대출 + 현금 = 잔금 가능(리스크 대비) - 전세 세팅이 어려운 경우 전세가 조율을 통해 추가 투자금 늘어날 수 있음을 염두)

   

  예)------ 서울 수도권 가치성장투자에서 동대문, 수지가 우선 순위인 이유 : 2억대로 투자 가능?-------------

        가치가 있고/ 가격이 싸고(아직 많이 싼 곳이 많다)/ 투자금이 적게 들고/ 리스크도 적기에(몇년전 수준으로 돌아간 가격, 역전세 가능성도 낮은 편)

  3. 가치성장투자를 위한 단지 분석법

• 가치 - 상승 시작점(빠른 회복, 상승)
• 가격(저평가) - 가격의 천장 차이(전고)
• 투자금리스크(전세세팅) - 수익(전저대비)

  4. 나에게 맞는 단지 선정 방법은?

      - 기다리기 보다는 매수하는 것이 더 중요한 시장 : 더 좋은 가치 + 마음놓고 보유할 수 있는 단지

      - 전세(실수요가치)가가 꾸준히 우상향 하는 곳: 

                  현재 수도권시장의 전세는 매매가 약보합 전세가 상승의 방향 - 전세가율의 상승

      - 현 전세가가 과거 매매가를 추월할 수 있는 단지냐?

      - 전세가가 10년 간 2배가 될 수 있는 단지냐? 

동대문, 수지가 선호도가 괜찮고 전고대비 하락률도 높은 지역이다

• 현실적으로 내가 감당 가능한가?(실력, 돈)
• 포트폴리오 상 현재 갖고 있는 단지보다 좋은 방향인가?
• 갖고 있는 적정한 투자금의 BEST단지인가?
• 내가 아는 단지 중 가장 저평가 된 단지인가?

    *  A과 B에 주목해야하는 이유 * - 확실한 선호도를 가진 가성비 투자지역

                     A - 교통 환경                                          B - 교통 학군      

       - 가치가 있다 : 강남 접근성 30분 이내, 선호하는 아파트 단지를 갖고 있다

       - 가격이 싸다 : 현재 매매 가격 = 2020년 가격, 단지들이 4~5년전 가격으로 회귀한 모습

       - 기회가 있다 : 전세가가 우상향하는 단지가 많다(상급지에 비해 매매가가 눌려 있는 기간이 길다)실수요 가치가 있는 곳으로 전세가가 받쳐주며 투자 기회를 주는 곳이다

****향후 서울 수도권 가치성장투자의 방향과 행동 ****

1. 나의 보유 금액을 파악하고 매수코자하는 단지의 목표가격 범위와 투자금을 확인하자
2. 단지 전세 트래킹과 관심 단지를 시세트래킹하자(트래킹을 해야 시장분위기를 알고 빠르게 행동할 수 있다)
3. 전세물량이 줄어들고, 전세가격 하락이 멈추는 시점 = 투자 적기(상위단지부터 확인하자)

4. 내 투자금으로 BEST 단지인가? 검증하기 - 같은 투자금이라면 가치가 나은 단지인가?

                                                              - 비슷한 가치라면 투자금이 적게 들어가는가?

    

꼭 적용해보고 싶은 점

 - 단지 분석 시 위 4가지를 검토해보자

 - 단지 분석을 꼭 한다

 - A를 투자 앞마당으로 생각한다

 - 다음달 B를 앞마당으로 만든다