경기도 구리시 토평마을 e편한세상 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 37조 준비된넘]

✅아파트명

경기도 구리시 토평마을 e편한세상 아파트 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

구리시 종사자수 : 69,136명

남양주시 종사자수 : 215,236명

송파구 종사자수 : 400,781명

강동구 종사자수 : 157,465명

2. 교통

시청역 2호선까지 대중교통으로 50분 거리로 파악됨

3.학군

장자중 : 85% 교문중 : 83% 토평중 : 71% 구리중 : 75%

4. 환경

한양대학교 구리병원 이용, 롯데백화점 구리점 이용

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 토평마을e편한세상  35평 현재 매매 9억, 전세 5억

5년 내 고점 매입시: 2022년 2월 매매 11.3억 전세 4.06억

5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 8.3억 전세 4.45억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 일반 경기도를 기준으로 했을때 전세가율이 52%밖에 되지 않으며, 전고점대비 16%의 상승여력뿐이여서 저평가되어있다고 보기 어렵다.

2) 환금성 : 물건 주변에 8호선 장자호수역이 있고 강남 여의도 시청을 1시간 내에 대중교통으로 이용이 가능한 상황이고, 약 700여세대의 단지이고, 주변 장자호수의 이점도 있어 환금성에는 좋아보인

3) 수익률 : 향후 전고점 회복시 투자원금대비 40%수익률을 예상할 수 있으며, 5년후 매도한다면

                   년 8%의 수익을 가져다 줄 것이다.

4) 원금보존 : 전고점대비 16%정도의 상승여력이 없으며, 노후화로 인한 것인지 모르겠으나, 전세가율이 너무 낮아서 향후 조정시 원금보전이 어려울 수도 있을듯하다

5) 리스크 대비: 전세가율이 너무 낮아서 역전세의 위험은 없을듯하고 단지 향후 2년 후 인근거리에서 적정수보다 많은 수의 단지가 들어서는 것이 있어 가뜩이나 싼 전세가 더 싸질 수 있는 위험이 있을수 있겠다

나의 투자 결론 : 

8호선이 개통되면서 서울 어느곳을 1시간 이내에 갈 수 있다는 매력이 있기는 하지만, 매매가는 많이 오른 반면 전세가는 따라가 주지 못하면서 들어가는 원금이 커져 투자에는 매력을 느끼지 못하는 단지인 것같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

투자를 하는데 가장 중요하다는 직장 교통 학군 환경 등을 살펴보았을 때 구리라는 곳이 교통은 좋으나 직장 및 학군 등에서 사람들의 선호에서 벗어나있는듯하고,

교통이 좋아지고 본인의 직장과도 너무 가까워서 내가 좋은것이 아니라 사람들이 좋아야 한다는 말에 다시한번 귀기울이게 되었다.

또한 저환수원리라는 너바나님의 투자원칙을 꼭 잊지않고 계속 체크하면서 내것으로 만들수 있도록 할 것이고 

관심있는 단지들, 내가 나중에 투자할 수 있는 단지들을 직접 알고 스스로 할 수 있을수도 있다는 생각을 해본다.