[질산염]내가 배운데로 잘 했는지 복기와 메타인지가 된 2호기

24년 3월 1호기 투자를 하고,

룰루랄라 놀면서 신나게 매달 매달 앞마당을 만들어 가면서

육아를 피해서 임장이라는 핑계로 즐거운 시절을 보내고 있었습니다. 

(토요일 이라도 임장을 보내준 아내 정말 감사합니다.)

(딸들아 아빠는 토요일에 원래 집에 없는 사람이란다.)

그러다 보니 주변에 동료분들이 

한분씩 한분씩 1호기, 2호기 투자를 하고 계셨습니다.

엄청 핫한 제가 사는 지역, 

지금 정말 싸다고 생각되는 지역에

동료분들이 씨앗을 하나씩 심으면서 

저에게 무언의 압박을 하였습니다.

그럼에도 저는

“1년에 1채씩 하라고 하셨으니깐 아직 많이 남았어”

“1년에 1채씩 해야 오래 갈 수 있어”

라는 생각을 하면서 신나게 놀면서 앞마당을 늘려 가고 있었습니다.

그러다 25년이 되니 슬슬 압박이 느껴지게 되어서

매일 점심시간 마다 내가 가진 앞마당에서 뽑아놓은

투자하기 좋은 물건들이 좋은지,

새로운 앞마당의 물건이 더 좋은지,

'투자를 하기 위해서 앞마당을 더 늘려 보자!!!'

라는 변명을 앞세워 한개의 도시를 앞마당으로 만들었습니다.

그러다 보니 이렇게 하면 진짜 투자를 못하겠다 생각을 했고,

다시 한번 저의 앞마당에 저평가 된 물건이 없는지 

천천히 살펴 보았습니다.

A도시는 제가 1호기가 있어서 같은 곳에 투자하기는 

매도 시 세금 문제 등 포트폴리오를 위해서 피하고,

B도시는 엄청 많은 공급때문에 저평가 되어 

이미 많은 동료분들이 투자를 하신 곳이고,

C도시는 정말 좋은데 주변에 실거주 외에는 

투자를 잘 안하는 곳 이었습니다.

월부 내에서도 NOT A BUT B 를 적용해

투자자들이 아직 많이 보러 오지 않아서

투자자를 아직 선호 하는 C도시에

다른분들 보다 먼저 투자해 놓으면

좋을 것 같다는 생각을 하였습니다.

처음에 월부를 시작하면서

앞마당을 만들어 놓고 꾸준히 시세트레킹과

1등 뽑기를 하고 있었기에 

마음을 먹고 난 순간 부터

1등 뽑기에 나온 단지들을 추려서

모든 단지에 우선 전임을 하여서

시장 분위기를 보았습니다.

전체적으로 

집을 사는 사람은

1. 신생아 특례를 받는 신혼부부들

2. 일부 투자자들(많은 분들은 보고만 갔습니다)

밖에 없다는 것을 알고,

매주 토요일 마다 아내를 대동하고

ㄱ,ㄴ,ㄷ구를 목표로 하고 

여러 단지를 보러 다녔는데

C도시는 사장님들이 정말 다 친절하게

투자자인 저를 맞아 주셨고 

거래가 이루어 질 수 있게적극적으로 

그러다 ㄱ 구의 한 생활권

괜찮다고 생각하는 여러 단지들의

물건들을 다 보고 나서

생각을 해 보았습니다.

학군지라서 아이들고 많고

사람들이 선호하는 곳이기는 하고,

특히 가격이 너무 말도 안되게 싸다고 생각했습니다.

23년에 제가 매임했을 때 가장 싼 가격과 

지금의 가격이 똑같았습니다.

하지만 수리를 해야 된다는 점,

연식이 오래 되었다는 점이

마음에 걸렸습니다.

정말 도시사람들이 좋아하는

곳이지만 연식이 마음에 걸렸습니다.

'연식이 오래되어 가격이 오르지 않은 것일까?'

‘준구축인데… 괜찮을까?’

고민이 많이 되어서

예전 지투반 조장님과

이 지역에 거주하고 계신

동료분에게 전화를 드려 고민을 말씀해 드렸고,

두 분 다 제 생각과 비슷하게

"사람들이 좋아하는 곳이지만

연식이 오래되어 아쉽다"

라고 말씀을 해 주셨습니다.

그렇게 그 단지는 깔끔하게 접고,

다시 한번 생각을 해 보았습니다.

'요즘 주변에 투자하는 동료분들이 

단지들의 특징이 무엇일까?

가격은 우선 전체적으로 다 싼 시장이고,

중심과 가깝고, 연식이 좋은 단지들을 

투자를 많이 하셨네?'

라는 생각을 하게 되었습니다.

그래서 입지가 괜찮아서 선호도있고, 

연식이 좋은 단지들의 매물들을 탈탈 털어서

전임, 매임을 통해서 ㄱ,ㄴ,ㄷ구의 

단지들을 보러 다녔습니다.

그러다 정말 싸고 좋은 위치, 상태의 물건은 다 나가버렸고, 

지각비가 붙은 매물들이 많아서 너무 아쉬웠습니다.

그리고 계속 네이버 부동산으로 매물을 보고 

전임을 드리던 중에 한 사장님이 

"혹시 5층도 괜찮아? 

저층 물건이기는 한데 지금 매도자가

급하기도 하고, 전세도 낮게 들어가 있어서

시세보다 2~3천 정도 낮게 나온 물건이 있는데 한번 볼래?

그리고 이집이 얼마전까지 계속 투자자들이 보고만 가서

만기도 많이 남기도 했고, 

세입자가 지쳐서 이제 집을 안보여 준다고 했는데,

총각(??)은 진짜 살것 같이 하니깐,

내가 사정사정 해서서 보게 해 줄테니 주말에 와!!!"

이렇게 말씀하셔서

해당 매물을 보니 정말 싸게 나와 있기는 한데

네이버 부동산에 저층 이라고 되어 있어서

3층 이하 물건인줄 알고 전임 때 

물어 보지도 못한 물건이었습니다.

가격은 정말 쌌습니다.

'5층인데 이렇게 싸다니 무슨 문제가 있나? 

가서 한번 봐야 겠다'

생각을 하고, 사장님께 

그날 그 단지에서 보고싶은

모든 단지들을 추려서 매임 예약을 하였습니다.

그리고 그 단지 주변에 모든 부사님들에게

전화를 해서 더 싸고 조건이 좋은 물건이 없는지 물어보니 

똑같은 층에 조건도 똑같고 가격도 같은 

다른 동에 물건도 있다는 것을 알게 되었습니다.

그리고 이왕 가는 김에 더 많이 보자고 해서

제 투자금으로 투자 할 수 없는 좋은

단지들도 예약을 했습니다.

그리고 토요일 아이들을 부모님에게 보내고

아내와 물건을 보러 갔습니다.

그러다 정말 좋은 단지에 

주전세 물건을 보게 되었습니다.

매도자 분이 정말 급하셔서, 

명의만 빠르게 빼주면 전세를 시세보다 높게 

 살아주실 의향이 있으시고, 

부동산 투자를 하는 분라서 

적극적인 매도 의지를 보여주신 물건이었습니다.

매임을 해보니 집이 정말 깔끔하고 위치도 괜찮아서 

아내는 자기가 살고 싶다고 말했습니다

물건을 보고 부동산 사무실로 내려와

부동산 사장님이 

"사장님 정말 좋죠?

집 주인 분께서 시세보다 2~3천 정도

전세 높게 살아주신다니깐

이 집 투자하시지요?

주전세도 길게 살아주신다고 하시고

정말 이집 이 투자금으로 할수 없고,

매가도 진짜 싼거 아시자나요?"

 라고 말씀을 하셨지만

전세가 3천이 높다고 해서

제가 가진 투자금으로 투자를 할 수 없는 단지였습니다.

그래도 정말 좋은 단지에 

가격도 싸가는 것을 알지만

더 싸게 사면 조금 무리를 해서라도

투자하면 좋을 것 같아서

"사장님 전세가를 그정도 

올리면 제가 역전세도 생각을 해야 되니

차라리 매가를 3천 깎아주시면

제가 투자하겠습니다

매도자 분께 전화를 해 주세요"

라고 말씀드렸고, 부사님은 바로 전화를 하시더니

"매도자가 매매가는 500정도만 빼주고,

대신에 전세를 시세보다 5천 더 높게 

살아주신다고 하시는데 어때요?"

라고 말씀을 하시는 겁니다..

와 정말 제가 지금 들고 있는 투자금에

딱 맞는 금액을 맞추어 주신다고 하셔서

저의 눈이 흔들리고, 심장이 쿵쾅거렸습니다.

나의 2호기가 왔구나!!!!

생각에 엄청 흔들렸지만 티를 내지 않고,

상대적으로 위치가 낮은 뒷동, 

다른 물건들의 호가와 실거래가 등을 물어보고

집에가서 아내와 진지하게 상의하고

투자금을 한 번 다 모아보고

오늘 저녁에 연락을 드린다고 하고 나왔습니다.

정말 좋은 단지의 좋은 물건인데…

마음이 설래었습니다.

원래 예약했던 물건을 보러 가는 길에도

그 단지가 아른거렸습니다.

그리고 매임 예약된 단지로 가서

물건들을 보는데 전의 단지 보다

구조, 입지 등이 떨어지는게 보였고,

하필 가장 중요한 5층의 물건에

세입자가 일이 생겨서 외출을 하게 되어서

2곳 중에 한 곳을 못보았습니다.

‘아 저물건은 내것이 안될려고 하는구나’

라는 생각을 가지고 물건을 다 보고

집으로 올라가면서 아내와 차에서

어떤 물건이 더 좋았는지 이야기를 하면서 정리를 해보고

두 개의 물건만 남았습니다.

정말 좋은 단지의 A 물건

장점

같은 가격의 단지들 중에 가장 좋다.

신축에 입지도 너무 좋고, 구조도 너무 좋고, 선호도도 높다.

트리플 역세권에 주변에 백화점 상권 등 

없는 것이 없고 중심에 위치해서

어디로든 출,퇴근이 편해서

거주민의 워너비 단지 중에 하나이다.

주전세라서 전세 뺄 걱정이 없다.

시세보다 5천이 높게 전세가 들어가서 투자금이 적어서 좋다.

단점

전체적으로 매매가가 싼 상황이지만

최근 실 거래가에 비해서 싼 것은 아니다.

시세보다 5천이 높게 전세가 들어가면 좋은데

언제 세입자가 나간다고 할 줄 모르고

그러면 역전세를 5천을 넣어야 될 리스크가 있다.

(그 역전세 금액까지 넣어서 투자 해야 할 좋은 단지 일까?)

괜찮은 단지 B 물건

장점

초품아에 신축,

가격이 최근 실거래가에 비해서 2천 정도 싸다.

단점

전세가가 시세보다 낮게 들어가 있다.

(세입자가 갱신을 하면 5% 올려 받고,

나간다고 하면 시세대로 받을 수 있어서

어느 쪽이든 투자금이 회수된다!!)

리스크를 안고 좋은 물건에 투자를 하냐,

싸게 사서 사자마자 이득이 되는 투자를 하냐

고민이 많이 되었습니다.

그리고 두 사장님께는

조금 더 고민을 해보겠다고 

저녁에 전화를 드렸습니다.

다음날 B물건 사장님이

전화가 오셔서 

세입자가 갑자기 펑크를 내서 정말 미안해 한다고

내일 내려오면 못본 물건 볼 수 있다고

말씀을 하셔서 내일 가겠다고

약속을 잡고 휴가를 내고

물건을 보러 갔습니다.

집 상태는 관리를 잘 하셔서 정말 깔끔했고,

위치, 뷰도 좋았습니다.

(그 때 너나위님이 유튜브에서 말씀하신

화장실 안에서 문닫고 문뒤 벽을 보아라고 해서 따라했는데 

화장실 문 뒷 타일이 깨진 것을 발견했습니다!!!!

이런 럭키비키!!! 

너나위님 정말 감사합니다!!!

사장님도 이정도로 집을 꼼꼼하게 

보는 사람 처음 본다고 놀라셨습니다.) 

물건을 보고 생각해 보겠다고 말씀드리고 

올라왔습니다.

그렇게 고민을 하다가

지투반이 시작이 되었고

정말 운이 좋아서 

오랜지하늘 튜터님과 함께 하게 되었습니다.

매코 문의를 넣어 놓고

오리엔테이션이 끝날 때 튜터님께 

지금 상황을 말씀해 드리니

끝나고 남아라고 하셔서…

(솔찍히 무서웠습니다 ㅋ)

30분 정도 개인 면담을 가지고 

제가 생각한 장,단점에 대해 말씀을 드리고

튜터님은 어떻게 하는 것이 좋을지에 대해서

생각을 공유해 주셨습니다.

(정말 감사합니다 오하튜터님)

튜터님의 말씀을 잘 정리 해 놓고

다음날 아침에 센쓰있게쓰자 튜터님과

매코를 통해서 투자 할 물건을 정하였습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/11520149

저는 쫄보라서 리스크를 최대한 적게 안고

안정적이게 가는 것이 맞다고 생각이 

들어서 B 물건에 투자하기로 

결정을 하였습니다.

너바나님이 열기 강의에서 말씀 해 주시는

잃지 않는 투자를 하는 것이

아직 실력이 부족한 저에게는 더 맞다고

생각했기 때문입니다.

더 벌지 못하더라도

덜 위험한 것에 투자해서

목표를 달성할 때까지

투자시장에 살아남기 위한 선특을 하는 것이

좋다고 생각했기 때문입니다.

B 물건이 결정이 되고나서

부사님께 전화를 드려서

투자를 하겠는데 조건이 같은

두 물건 중에 더 많이 깎아주는 물건에 투자를 하고

혹시 500을 깎아주면 바로 가계약금을

보내겠다고 두 매도인들에게

잘 말씀을 부탁드린다고 하였습니다.

그렇게 네고 흥정을 했는데

급하다는 물건은 갑자기 안깎아 준다고 하시고,

다른 물건은 200을 깎고 2 IN 1에어컨에

지금 집에 갑자기 발생한 홈네트워크 수리까지

(동네에 번개가 쳐서 주변 아파트까지 다 고장남)

해 주신다고 하셔서 가계약서 문자를 확인하고

가계약금을 입금해 드렸습니다.

세입자가 있는 그대로 매수를 한 것이라서

생각보다 어려운 점은 없었습니다.

(중간중간 튜터님이 정말 잘 챙겨 주셔서 그런 것 같습니다.

바쁘실 텐데 정말 감사합니다.)

그렇게 어영부영 하다 보니

지투반도 잘 끝나고, 

2호기 투자도 마무리 되었습니다.

복기

1. 같은 투자금이면 경기권도 가능한데…

(제가 미리 준비를 안해서 그런 것을 인정 하고 

제바님이 투코에서 서울,수도권 하나씩 해라고 하셨는데

말을 안들어서 죄송합니다

지금 할 수 있는 최선을 다 한 것 같습니다.

앞으로는 수도권 앞마당만 만들겠습니다.)

2. 조금 더 열심히 물건을 털어볼껄..

(더 입지가 좋은 물건이 있지 않을까에 대한 

아쉬움이 남아 있습니다)

3. 두번 째 투자인데 진행 하다가 제가 모르는 부분이

많다는 것을 알게 되었습니다.

(지투 선배와의 강의에서 모든 부분을 채워주셨습니다^^

감사합니다 제이리튜터님) 

쓰다 보니 복기가 아닌 과정 글 같은데…

저와 함께 앞마당을 만들어 주신 동료분들,

조언을 해주신 동료분들,

가이드를 주셨던 오랜지하늘튜터님

저의 생각하는 과정을 듣고 하나하나 잘 고쳐 주신 

센쓰있게쓰자튜터님

바쁘실텐데 잘 챙겨주신 14조 조원분들 감사합니다.

많은 주변의 도움이 없었으면

저는 해 내지 못했을 것 같습니다.

감사합니다^^

이제 두번 째 씨앗을 심었습니다.

저는 다음 단계를 향해서 나아가겠습니다.

다음 복기 글을 

지방 매도, 수도권 갈아끼우기 편으로

돌아오겠습니다.

그 때까지 제 주변에 동료, 튜터님들

잘 부탁드리겠습니다^^