“아파트 투자는 사람들이 더 좋아하는 것을 찾는 것이다.” [서울투자기초반 24기 22조 미호미호]

[나에게 특히 와 닿았던 점]

1. 서울/수도권 가치성장투자

1) 결국 투자는 팔지 않을 가치있는 좋은 자산(강남 1시간 내)을 모아가는 것 + 장기보유(10년이상) 하는 것이다. => 지역의 입지와 가치를 알아야 한다.

2) 전세 보증금 상승분으로 월급 외 현금흐름을 만든다. => 전세가가 계속 우상향하는 수요가 있는 단지여야 한다.

3) 좋은 단지는 먼저 & 많이 오른다. => 떨어질 때도 많이 떨어질 수 있음을 안다.

4) 투자 이후 어떤 상황이 벌어질 수 있는지 알고 투자한다. => 투자할 단지의 가격 수준을 판단해야 한다.

2. 가치성장투자의 프로세스

가치성장 투자의 접근범위 설정(서울/수도권, 300세대 이상, 강남 1시간내 접근성) =>가치확인(강남/한강에서 가까운가? 업무지구 접근성이 좋은가? 거주환경이 좋은가? 신축인가?)=>가격의 수준확인(전고이상(똘똘한 한 채) / 비싸지 않은 것(전고이하) / 싼 것(전고 -20% 이하) => 잔금가능 리스크에 대비 (주담대 + 신용대출 + 현금 = 잔금가능)

3. 가치성장투자를 위한 단지분석

반드시 들어갈 3가지 => 가치+가격+투자금 리스크

1) 가치: 중장기적으로 팔지 않아도 될 가치있는 단지인가? 땅(불변: 물리적 위치, 교통) + 상품성(가변: 환경, 학군, 직장)

=> 비슷한 가치면 가격이 더 낮은 것이 저평가

2) 가격(저평가): 현재 가치대비 가격이 싼가?

=> 같은 가격이면 가치가 더 높은 것이 저평가

3) 투자금 리스크(전세세팅): 전세 수요가 있고, 충분히 세팅이 가능한가?

4) 단지선호도 비교 보조지표

a. 상승의 시작점: 빠른 회복, 상승

b. 가격의 천장 차이: 전고점

c. 수익: 전저점 대비 수익

d. 실수요 가치 높은 것: 전세(실수요)가 꾸준히 우상향하는 단지=> 현금흐름 및 운용 안정성 좋음 / 10년간 2배되는 단지 => 보유부담이 없음 / 전세가가 매매가 추월하는 단지 => 평생 보유해도 될만큼 압도적 선호도의 단지

e. 매매가 덜 오르고 전세물량 줄면서 전세가율 오르는 지역들에 집중

4. 나에게 맞는 단지 선정법

감당가능여부 + 포트폴리오 + 투자금 + 저평가

Ex.) 나에게 맞는 단지인지 Yes or No로 확인, 똘똘한 1채 or 전고점 이하 단지 or 전고점 -20% 이하 단지

5. 서울/수도권 가치성장투자 방향과 액션플랜

목표 가격 범위와 투자범위 설정 => 전세&시세 트레킹 => 전세물량 감소 및 전세가 하락이 멈추는 시점 확인 => 베스트 단지 검증하기

[나에게 적용해보고 싶은 점]

★★ 서울/수도권 투자 성공의 정의 ★★

1. 입지 독점성이 있는 땅, 수요가 있는 선호도 단지에 투자한다.

2. 미리 사람들이 좋아하는 아파트를 알아두고 투자로 행동한다.

3. 지역 내 선호도가 다르기 때문에 선호도를 알아야 더 버는 투자를 실행할 수 있다.

이번 강의에서 예를 들어 설명해주신 A/B 지역이 아직 앞마당이 아닙니다. 그 지역들이 가치가 있으면서 아직 가격이 싸고, 투자의 기회가 있다는 설명에 매우 공감하였습니다. 프메퍼님이 알려주신 가치성장투자의 프로세스와 단지분석 방법을 BM 하여 이 두 지역을 분석하고, 내 투자금에 맞는 단지를 선택해서 임장까지 해보려고 합니다. 좋은 강의 매우 감사합니다.