[투자 복기/매수편] 내가 지방 광역시에서 1호기를 할 줄이야! [다언]



안녕하세요, 다언입니다.

저는 2021년 4월, 월부의 열기를 시작으로 부동산 공부를 시작했습니다.

그 시기, 전국 부동산 시장은 중소도시까지 달아올라 있었고 저도 덩달아 한껏 들뜬 마음으로 투자를 준비했죠.

하지만 결국 시장 꼭지에 가까운 시점에서 계약 직전까지 갔다가 무산되며,

첫 번째 좌절을 겪게 됐습니다.

지금 생각해보면 오히려 다행이었어요. 하마터면 비싼 수업료를 치를 뻔했거든요.

그렇게 월부를 잠시 떠났다가, 2024년 7월 실전투자반을 계기로 다시 돌아오게 됩니다.

그리고 정확히 10개월 후인 2025년 4월, 드디어 지방 광역시 A에서 저의 ‘1호기’ 투자를 하게 되었어요.

사실 제 목표는 “30살이 되기 전 1호기를 하자!“였는데,

윤석열 대통령의 나이 계산(?) 덕분에 28살에 목표를 달성할 수 있었답니다

A광역시에 투자하겠어!!

A광역시는 저에게 낯설지 않은 도시였습니다. 대학 시절을 보냈고,

취업 후에도 인근 도시에서 근무하며 매주 주말마다 기차를 타고 다녔던 곳이죠.

덕분에 생활권을 이해하는 데 도움이 되었던 것 같아요.

공급 폭탄이였던 A광역시의 대부분 부동산 가격은 전고점대비 30~40%정도 떨어졌었고

월부를 떠났던 2023~24년 동안에도 A광역시의 미분양, 공급 데이터를 꾸준히 체크해왔고,

특히 공급이 2025년부터 부족 구간으로 진입할 것을 보고 다시 주목하게 되었습니다.

마침 A광역시 입지분석 특강도 수강하며 지역에 대한 이해를 한층 높일 수 있었고요.

그렇게 1년 안에 A광역시 1호기를 하겠다고 마음을 먹고

다시 24년 7월 월부 실준반에서 A광역시 a구를 임장 지역으로 선택했습니다.

첫 임장, 비 오는 날의 기억

7월의 임장이라 무더위를 걱정했지만, 하필이면 장마철이었어요. 비에 신발이 흠뻑 젖을 정도로 난생 처음 ‘우중임장’을 했던 날이 아직도 생생합니다.

함께했던 조원 분들 대부분이 저처럼 막 열기를 마친 분들이었고, 에스더케이님이 조장님으로 팀을 진두지휘해주셔서 임장과 비교평가를 제대로 배울 수 있었어요.

(에스더케이님, 캡틴아메리카노님, 자유님, 돌콩님, 씽씽곰탱님, 달순대님, 코코맘님! 모두 저와 기초반을 함께했던 분들이라 더 기억에 남습니다.)

이 임장을 통해 제가 1년이 지나도 잊지 않을 만큼 해당 지역의 단지 비교평가를 정확하게 할 수 있었어요.

A광역시 투자금이 너무 많이 드는데?

A광역시 a구에서의 첫 임장을 마치고 난 후,

A광역시가 절대적 저평가 지역이기 때문에 너무나 하고 싶었지만,

실제로 임장을 다니며 시세를 따니 전세가율이 낮아 예상했던 투자금보다 생각보다 많이 들었습니다.

20년 이상 된 구축 아파트들 위주로 겨우 투자금 안에 넣을 수 있었지만,

신축 아파트들이 대거 들어서고 있는 상황에서 구축의 리스크는 분명했습니다.

“내가 가진 투자금으론 여긴 무리구나…”

이런 결론과 함께 50만 이상 중소도시로 눈을 돌리기로 했습니다.

잘한점 : 1년이 지나도 기억날 만큼, 해당 앞마당의 생활권과 단지들의 비교평가를 제대로 한 점

아쉬운 점 : 지방투자에 대한 편견으로 인해 오직 30평형대만 살펴봤던 협소한 시야

소액으로 투자 가능한 B중소도시!

2024년 8월, 지투반 활동을 통해 B중소도시를 임장하게 됐습니다.

비록 중소도시였지만 신도시처럼 잘 조성된 1등 생활권이 있었고,

그 외에도 “아이 키우고 살기 좋은” 생활권들이 눈에 들어왔어요.

그리고 소액으로 투자 가능한 매물도 존재했기에,

임장 동료들과 함께 더욱 열정을 갖고 임장에 임할 수 있었습니다.

(확실히 투자금 안에 들어오는 지역을 임장을 할 때,

정말 여기서 투자물건을 찾을 수도 있겠다라는 희망을 가지고 임장에 임하게 되는 것 같습니다.)

B지역은 공급물량 이슈(그 이후 추가로 조건부전세대출 중단까지)때문에

리스크를 줄이기 위해 세낀 매물들을 찾았었고,

다들 똑같은 생각으로 투자자들이 세낀 매물을 찾아 오히려 세낀 매물 품귀현상도 나타났었습니다.

전세 낀 매물을 소액으로 할 수 있는 물건을 찾았지만,

아직 실력이 부족한 탓에 해당 물건이 위치한 생활권의 입지가 해당 지역에서 4등 정도 되었었고..

투자는 할 수 있지만 이 물건으로 수익을 볼 수 있을 것이라는 확신을 갖지 못했습니다.

(영원한 캡틴 율빨모 조장님, 고릴라아아님, 드래곤워터님, 키맨님, 허니쮸님, 리오레이비님, 오월님 빨모조장님을 시작으로 허니쮸님, 오월님의 투자소식 덕분에 나도 할 수 있다는 응원이 되었고, 가장 더웠던 8월 함께 임장을 했던 동료들 덕분에 여름만 되면 B지역이 생각이 날 것 같습니다.)

잘한점 : 체력적으로 힘든 상황이였지만 임계점을 넘어본 경험

아쉬운 점 : 분임, 단임까지 잘하고 전임, 매임을 제대로 못한 점. 다양한 조건의 매물과 계약 프로세스를 익히지 못해 막상 실행하려니 두려움을 느낌.

혼자서 도장깨기! 앞마당을 넓히기

그렇게 뜨거웠던 7~8월을 보내고 회사업무 이슈로 잠깐 쉼을 가지고 다시 시작하였습니다.

앉아서 임장보고서 쓰는 거는 너무 힘들었지만, 임장하나는 자신있었던 몸뚱아리를 믿고

혼자서 한 지역씩 도장깨기를 했습니다.

A광역시 b구 임장

↓

여기저기서 투자를 했다고 하는 C광역시 임장

↓

또 다시 A광역시 c구 임장

그러다보니 어느 순간 A광역시의 주요 구들을 앞마당으로 만들었고,

A광역시보다 체급이 낮은 C광역시도 앞마당으로 만들 수 있었습니다.

C광역시은 전세가율이 높아 투자금이 적게 들고, 전세물량도 적어 전세 맞추기에 용이해보였지만

이미 전고점대비 많이 회복한 매매가가 아쉬웠습니다.

그렇게 A광역시를 중심으로 수직, 수평적으로 비교평가를 할 수 있는 기준이 될 수 있는 앞마당들이 생겼고

백문이 불여일견이라고 직접 두 발로 걸으며 눈으로 보면서 느낀 생활권 차이를 통해

다시한번 A광역시가 저평가 되어있음을 스스로 깨달을 수 있었습니다.

(연달아 매코 실패했던 저에게 A지역에 대한 조언을 해주신 피커 조장님, 열중반을 함께한 도영님, 거북이이상님,

당근쇼님, 월천대왕님, 제다리님과 함께 매주 이야기 나누면서 싱글투자자로서 어떻게 나아가야할 지 고민할 수 있었습니다. 감사합니다.)

잘한 점 : 지투반 광탈했지만, 기초반을 들으며 따로 자실을 하며 앞마당을 넓혀간 점

수평, 수직적으로 앞마당을 비교하여 투자할 지역에 대한 확신을 얻은 점

아쉬운 점 : 임장 후 보고서 작성은 소홀함, 임장 정보 정리가 부족해 실행력으로 연결되지 못함

결국 다시 돌아온 A광역시, 그리고 1호기 매수!

그렇게 1년이 지나, 2025년 3월 다시 A광역시 a구로 돌아왔습니다.

그동안 제 투자금도 늘었고, 처음에는 배제했던 20평형대까지 시야를 넓히자 투자 가능한 물건들이 보이기 시작했어요.

마지막까지 A광역시 a구의 단지 1개, b구의 단지 2개 이렇게 3개를 두고 고민을 하였고,

하루에 3개 단지 물건을 중구난방으로 보러다녔고 ㅠㅠ

두서없이 전화임장과 매물임장을 했지만 어떻게든 전임과 매임이라는 벽을 깨부술려고 노력했습니다.

(가을추추님께서 멱살잡고 전임시키지 않았더라면..임장만 계속하고 있었을 거예요..

추추님 덕분에 용기내서 실행하고 매물도 찾고, 이후에도 매매계약까지 처음이여서 너무나도 두려웠는데,

추추님이 계셔서 든든했어요 ㅠㅠ 정말 감사합니다.)

3개단지 비슷한 투자금이 들었고, a구가 b구보다 해당 지역에서 입지가 더 좋은 편이였지만

그래도 투자금은 1~2천정도 더 들었습니다.

단지가 어느정도 추려졌을 때 추추님의 조언대로 매물 대 매물로 비교를 했고,

현재 전세로 나와 있는 물건들의 상황과 내부 컨디션, 수리비 추가금 등을 고려하여 마침내 결정하였습니다!

마지막까지 해당 단지의 매물들을 제대로 털지는 못해지만, 터는 척까지는 했고...ㅎ 그러던 와중

부사님께서 갑자기 A 집주인이 사업이 안좋아져 현금이 필요하여 원래 내놓았던 금액보다 2.5천이나 내렸다며

지금 다른 손님이 3.7억으로 네고를 하고 있는 중인데

3.75억으로 하면 너~무 좋다며 직접 A집에 방문하셔서 부사님이 내부 사진을 찍어서 보내주셨습니다.

저도 급매다 싶어 바로 조퇴를 하고 매임을 하러 갔는데...집 컨디션이 너무.. 안좋았습니다.

A : 매매가 3.75억 탑층 / 수리할 것 많음(거실, 화장실 타일 깨짐, 도배, 집안 곳곳에 못질ㅠ)

/ 잔금기간 한달(대출이자 추가)

B : 매매가 3.85억 중층 / 컨디션 좋음(도배만 하면 됨) / 잔금기간 2달

(실제 가격 아님)

이것저것 수리비와 수리하는 과정에서 수고로움, 대출이자를 계산했을 때 B매물과 몇백 차이나지 않았습니다.

그리고 탑층, 탑층은 수압이 낮다는 말을 들어 준신축임에도 불구하고 혹시나 싶어 화장실과 주방을 동시에 틀었는데... 수압이 안좋은 거있죠..???

나중에 전세놓을 때와 매도할 때 환금성 측면에서도 탑층은 불리하겠다고 판단하였습니다.

그렇게 집을 보고 나와서 돌아와 이전에 봐둔 B물건(다른 손님이 600만원 깎은 상황)을 100만원만 더 낮출 수 없는지 물어봐달라고 했고 그자리에서 매도자에게 연락을 해 겨우 100만원을 깎고 가계약을 하였습니다.

잘한 점 : 일주일 내내 매코에 실패했지만, 혼자 끙끙 고민하지 않고 그동안 함께했던 조장님들께 도움을 요청한 점.

급매라고 다 투자하기 좋은 매물은 아니라는 것을 깨달음.

아쉬운 점 : 경쟁 매수자가 있다는 부사님의 말씀이 사실이 아닐 수도 있기 때문에 조급해 하지 말았어야 함.

급한 마음에 B물건의 매도자 상황(임대사업자 말소계획-매매전세동시 진행 못함), 세입자(이사날짜 고정), 잔금날짜(5/30으로 매수자가 재산세 납부)을 체크하지 못했고, 이걸로 가격협상을 할 수 있었음에도 불구하고 못한 점

마무리하며…

돌이켜보면 1호기는 제 실력보다 감정이 앞섰던 투자였지만, 그래서 더더욱 저에게는 큰 공부가 되었습니다.

앞으로 더 냉철하게, 더 명확한 기준을 갖고 투자할 수 있도록 꾸준히 공부하고 복기하면서 나아가려고 합니다.

이 글이 누군가에게는 “나도 할 수 있다”는 용기가 되길 바라며,

이후에 자세한 매매 계약, 잔금 준비, 전세 구하기 과정 을 공유해보겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다! :)