[2렇게 5지게 3년하면 십억 달성 1도 아니조 성장부자] 바다에 계속 돌을 던지자!

안녕하세요. 성장부자입니다.

서투기 3주차는 프메퍼님의 강의였는데요~ 

프메퍼님 강의는 처음이었는데 솔직하고 강사님이 단지분석을 어떻게 하는지

자세히 알려주셔서 더 쉽게 이해할 수 있었던거같아요~!

지역B 가 이번 임장지역이라 더 재밌게 들었던거같습니다!

#강의에서 배운점

1. 단지분석의 본질 세 가지

• 가치: 입지, 교통, 학군, 생활편의, 주변 개발 호재 등
• 가격: 현재 매매가, 전고점, 전저점, 하락률 등
• 투자금/리스크: 내 자금으로 감당 가능한가? 실투자금이 얼마인가? 리스크 요인(하락, 공실, 전세불안정 등)

2. 임장은 예쁘게 쓰는 게 아니라 본질이 들어가야 한다

• 임보는 “가치, 가격, 투자금/리스크”가 꼭 들어가야 함
• 예시처럼 간결하게 정리 가능:
  예) 강서 염창동: 강남접근 1시간 내 4급지 구축 / 전세가 우상향 / 지난 상승장 대비 9% 하락 / 현재 3.8억

3. 저평가 단지를 판단하는 기준

• 비슷한 가치면 더 낮은 가격이 저평가
• 비슷한 가격이면 가치가 더 높은 단지가 저평가

4. 지역 선호도 및 회복력 판단법

• 하락장 이후 전고점 회복 속도
• 전고점 가격 대비 여력
• 전저점 대비 전고점까지의 수익률⭐

5. 전세가의 중요성

• 실수요 가치 + 투자운영 가능성 판단 기준
• 핵심 질문:
  1. 전세가가 꾸준히 우상향하는가? (필수)
  2. 현재 전세가가 과거 매매가를 추월했는가?
  3. 10년 안에 전세가 2배 가능성?

6. 단지선정법

• 내 자금으로 감당 가능한가?
• 포트폴리오 상 현재보다 더 좋은 방향인가?
• 현재 투자금에 가장 적합한가?
• 내가 아는 단지 중 가장 저평가된 단지인가?

7. 임장 및 시장 트레킹의 중요성

• 현장 질문: “여기서 어디로 많이 이사 가요?”, “이사 오는 수요 많나요?”
• 전세 높이고, 매매 깎는 협상 시나리오 상상하며 접근
• 아실/네이버 알림 등록 → 시장 흐름 민감하게 체크

# 임보에 적용해야 할 점#

1. 항목별 구조화
   • 가치: 입지(교통, 학군, 편의), 지역 선호도, 수요 흐름, 호재
   • 가격: 현재 매매가 / 전고점 / 전저점 / 하락률 / 상승시작점
   • 투자금/리스크: 전세가 / 실투자금 / 대출비율 / 리스크 요인
2. 전세가 흐름 데이터 포함
   • 최근 전세가 그래프 참고
   • 전세가 상승 → 안정적 운영 / 하락 또는 정체 → 리스크 가능성 체크
3. 내 포트폴리오와 비교
   • 지금 내가 가진 물건보다 더 좋은가?
   • 갈아탈 수 있는가?
4. 현장 정보 포함하기
   • 부동산 사장님 말 인용: “요즘은 어디로 많이 이사가요?” 등
   • 전세수요의 이동, 학군 전입 타이밍 등
5. 내 생각과 질문 덧붙이기
   • 이 단지가 10년 보석함에 들어갈 만한 가치인가?
   • 지금 사면 후회하지 않을 자신 있는가?

단지분석을 하다보면 전세를 보지 않고 매매가만 확인하는 경우가 많았는데

전세가가 꾸준히 우상향하는지를 확인해야한다고 말씀해주셔서 그 부분을 좀 더 신경써야겠다고 생각했습니다!

그리고 그 그래프를 임보에 적용할 수 있도록 해야겠습니다!!

많은 레버리지를 해주신 프메퍼님 감사합니다🥰