월부에서
자영업 투자자로 오랫동안 활동하고 싶은
키샤아입니다
오늘은 험블튜터님과 김인턴튜터님이 진심이 담긴 강의를 듣고
많은 생각이 들었습니다
바로 bm 갑니다
험블튜터님 BM
투자자를 싫어하는 사장님을 만났을 때
-공감 후 나의 상황 적극 어필
임차인이 집을 안 보여줄 때
-투자자라 거주 안함 어필 + 납세증명서,소득증명서로 걱정 줄여들이기
계약금을 넣어야 집을 보여준다고 할 때
-사장님 몇억짜리 집을 어떻게 안 보고 사나요 호소
물건 예약
-좋은 생활권, 물건 많은 부동산
-친절+일 잘하는 부동산
-매물 사전 정보 파악하기
매물 임장 올인원 시트 사용 및 사전 정리
나와 함께 할 파트너 선정하기
무엇을 봐야할지
공통: 상태(수리여부, 하자, 옵션 등), 위치(동,층,향 / 학교&지하철거리 등), 거주민 수준(가구, 소지품등)
주인 / 임차인 / 공실
신축 / 구축
신축: 도배 상태, 화장실 타일 문&창 개폐, 시스템 에어컨-인덕션 등
구축: 살릴 수 있는 것(싱크대, 욕실, 샷시 등) , 누수-결로-곰팡이, 보일러 교체
주인
주인이 적극적으로 브리핑 하는가?
임차인
임차인 거주의사 파악(시장 상황에 맞게 판단)
공실
매도자의 비용에 대한 정보 파악(대출 이자)
tip_ 전세 매물 적극적으로 파악하기
워크인: 전화번호 & 명함 드리기
할 수 없는 것에 매달리는 것보다
할 수 있는 것에 최선을 다하는 것
김인턴님 bm
어떤 상황에서든 투자할 수 있는 투자자가 된다
part.1 앞마당을 효과적으로 관리하는 방법
(투자 하기 좋은 지역은 따로 있는 것이 아니라, 앞마당 관리를 통해 기회가 있다는 것을 안다면 그곳이 가장 투자하기 좋은 지역)
시세 트래킹: 가격 변화 확인→ 투자 후보 지역
앞마당이 5개 이상인 경우
선호도가 비슷한 단지들을 묶어 과거 가격 흐름을 그래프를 통해
비교 후 하나의 단지만 선택하여 트래킹
안테나 단지 선정 기준
지역 랜드마크
생활권별 구분하여 선정
입주단지 (입주장이 진행되는 지역이라면 지역내 전세 가격과 흐름에 영향력을 큼)
잊고 있던 것: 단지명에 하이퍼링크 삽입
누르기 전 단지 위치와 주변 생각 먼저
매매/ 전세 가격 및 전세 개수 변화 확인 후 전임
전세 가격이 오르는 지역
전세 매물이 줄어드는 지역
매매 가격이 하락하는 지역
투자와 연결하는 방법
가격대별 비교까지해야 마무리
part.2 원페이지: 앞마당 상황 → 우선 순위
최대 3개까지 투자 지역 후보 선정 후 전수 조사 진행
part.3 전수조사: 투자 후보 단지 리스트
무엇을 : 투자 후보 지역(3개 이내)
200세대 이상 20평~30평대 전부
어떻게 : 가격이외에 전고점, 전저점등의 구체적인 부분까지 확인
→투자 후보 단지까지 연결
전고점: 직전 상승장 기준(21년)
가장 높게 거래된 가격
(실거래 1건 → 인근 단지와 비교) / 단지가 가진 힘 확인-선호도 참고
전저점: 직전 상승장 히우(22년말~23년초)
가장 낮게 거래된 가격
(저층 거래 제외) / 바닥 가격 확인
투자금이 없다면?
-향후 매도/전세 재계약 고려
-2년간 저축가능 금액
-임의로 금액대 설정
내 투자금+3천
(현실적으로 조정 가능한 금액)
투자 후보 단지 3개 선정(최대 5개)
반복
투자 후보 단지 리스트
투자 가능:전임/매임 실전투자
투자 x : 정리 후 트래킹
최소 3일은 투자 후보 지역에 대한
전수 조사 및 전화임장 진행
매물 임장을 못했던 초보때 만든 반마당 관리?
1)시세트래킹 2)매임 진행(방학기간활용)
결론이 있어야 단순한 느낌에서 벗어나
방향성을 잡고, 판단하며, 행동으로 이어질 수 있습니다
발품과 손품을 ‘실전 투자’와 ‘인사이트’로 연결해주는 핵심 고리
비교평가까지는 많은 사람들이 비슷하게 생각할 수 있지만
상황까지 고려해야하는 1등 뽑기에서는 정답이 없어요
가치가 높은 단지라도
개인의 상황에 따라 달라집니다
a단지, b단지 모두 저평가 되었다면 뭐가 더 좋을지 고민을 하다 투자를 망설이는 것보다
감당가능한 수준에서 투자를 하는 것이 더 중요하다!!!
1등 뽑기 하지마세요
-정답 없습니다
-현재 시장은 투자를 하는 행위 자체가 중요한 시점이다
-시세 차익은 결국 투자라는 행위를 통해 얻게 된다
-1등에 매몰되어 공부만 하다가 끝내지마라
내 상황 확인- 투자 기준 정리
시장의 흔들림 속에서 방향을 잃지 않기 위해 다시 한번 더 확인
보유 현금(개인 상황에 따라)
단지 선호도 정리
a단지에 사는 사람들은 d단지로 이사를 안 가는데,
d단지 사는 사람들은 a단지로 이사를 간다
그래도 어렵다면 전고점 수준이 비슷한 단지들끼리 묶어서
임장보고서 결론이란
투자의사결정을 스스로 내릴수 있도록
준비하며 인사이트를 쌓아가는 과정
김인턴 튜터님이 얼마나 진심으로 저희에게
알려줄려고 하셨는지,
역전세를 맞으면서도 그 시간을 버티고 다시 투자하신 튜터님을 보면
정말 대단하고 존경스럽단 생각이 듭니다
진심으로 모든걸 나눠주신 험블튜터님, 김인턴 튜터님 감사합니다
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