관련 강의
서울투자 기초반 - 더 늦기전에! 1억으로 서울∙경기 투자하는 법
월부멘토, 권유디, 양파링, 프메퍼, 주우이
안녕하세요. 집사지니입니다.
어제 오늘, 가족들과 시간을 많이 보냈는데요. 어제는 아침 새벽에, 오늘은 저녁에.
나눠서 강의를 들었지만 그럼에도 완주 했어요!!!!
시간적 여유가 없어서 나눠 들어서 막상 강의를 듣고보니 뭐가 많았는데, 기억에 남지 않는 부분들을
후기를 작성하며 복습했습니다.
가치투자와 소액투자에 대해 두 강의에서 다른 시선으로 알려주셨는데요,
두 강의 다 너무 좋았지만, 현실에서 대입해볼 수 있는 소액투자에 대해서 알려주셔서
공부가 아닌, 투자자로서 접근해서, 나도 투자 할 수 있는 곳이 맞았네. 라는 생각을 했다는 점.이 가장 좋았습니다.
복습 겸 후기 시작하겠습니다!!!
갭투자는 다른것은 고려하지 않고, 매매 전세 차이가 얼마나지 않았을때 그 갭만 보고 투자를 진행하는 것.
소액 투자란 사람들 수요가 있는 곳에 가치대비 저렴한 아파트를 소액으로 사두는 것.
왜 매매는 하지 않고 전세를 살고 있는지. 수요가 한정적인지, 넓게 퍼져 있는지,
전세가율이 왜 높은지.
매매가는 왜 안오르는지.
등등 의 이유들을 알고 투자하는 것 !
또한, 소액 투자는
- 투자할 때를 기다려야 한다. 좋은 곳이 싸게 됐을 때 사는 거니까, 좋은 곳을 찾아두고, 싸게 될 때를 기다린다.
2. 계속해서 나에게 맞는 물건을 찾아야 한다. 알림 설정 해두고 계속 주시하고 언제든 달려갈 수 있도록 !
과거에 전세가율이 몇 프로 까지 올랐는지, 계산해보고 미래에 많이 오를 수 있는 단지를 예측해 볼 수 있다.
만약 전세가율이 높았던 곳은 미래에도 오를 수 있기 때문에 관심 지역에 넣어두고 지속적으로 시세 트레킹 해볼것!
지금 소액 투자를 해야하는 사람들, 해야할 일!
5천 이하 종잣돈은, 1,2기 신도시와 수도권 투자/ 지방 중소도시 투자!
- 서울 접근성이 좋은 수도권 지역 앞마당 늘리기.
- 매매가 5~6억 정도 아파트 중 저평가 되어있는 아파트 리스트업.
(내가 가진 종잣돈 고려하여 전세가율 90%절대가로 설정해서, 4천이 있다면 4억이하 전부 볼 것!)
3. 해당 단지들 매매 매물수와 전세 매물수 지속적으로 확인.
(전세 수 비율 체크!, 전세 가격이 오르고 있나? 떨어지고 있나? 흐름 체크하기)
→ 흐름 좋다면 부동산 털기 들어가야해!
4. 아직 때가 아니라면, 2~4주 간격으로 매매가격 및 전세가격 업데이트
흐름의 경우 - 매매 50 / 전세 5 (<) 매매 5/ 전세 5
전세 비율보다 매매가 많으면 매수 금액 깎을 수 있지만, 전세 구하기 어려울 수 있어. 알고 들어가야!
그리고, 최종적으로!
내가 살 수 있는 것 중에 가장 좋은 것인지 확인.
앞마당 내에서 털어서!
살 수 있을 때 사는 것은 좋은 것.
선도지구 지정되면? 리모델링과 재건축에 대해 둘 중 하나로 지정되는데.
리모델링은 동/호수가 지정되어 동 호수 좋은 것으로 사는게 좋고.
재건축은 추첨으로 진행된다는 것.
용적률이 낮은것 (210%이하면 좋은 = 일반분양물량이 감당 가능한 수준)
소형 평형이 적은 게 좋음.
+ 분담금은 이익이 될 수 있을지? 부담할 수 없다면 갖고 있다가 팔고 나오면 된다!
+영구 임대가 많으면 공동개발시 우선적으로 해주기 때문에 장점이된다.
+1기 신도시는 결국 모든 단지를 리모델링 할 것이라, 당장은 좋아보일 수 있어도 큰 호재로 작용되진 않는다.
투자 우선순위
생활권 나누고, 저평가 여부 판단.
생활권 내 아파트 입지로 단지 배치 후에 가격을 매겨보자.
그리고 입지 순서대로 가격이 가지 않는다면, 그 외 선호 이유를 알아보자.
평형대가 다른가? 학군이 좋은가? 버스가 잘 되어있나?
예를 들어 생활권 순위별 가격이 아래와 같다면,
1순위 5.7억 - 2순위 5.6억 -3순위 3.7억 - 4순위 4억 -5순위 3.8억 - 6순위 3.8억
3순위가 4순위보다 싸네!!!! 4순위가 비싸거나, 3순위가 싼거다.
그리고 5,6위가 똑같네!!! 6이 비싸거나, 5가 싸거나.
여기서, 이 3.7억을 기준이라 생각하고 눈여겨 볼 것!
비슷한 다른 임장지에서 3순위 생활권의 3.7억이 또 있나?
‘3.7억’은 싸다 의 기준이 될 수 있다.
다른 지역 생활권과 비교할 때,
A지역과 B지역의 아파트 연식이 다르다면, 금액대가 다르게 형성될 수 있어서,
1등 생활권이 아닌, 2등 생활권= 1등 생활권이 될 수 도 있다. (디테일하게 봐줘야해!!!)
전세 도표를 볼 때, 아래로 툭툭 하나씩 떨어지는 것들은 계약갱신권을 청구한 것들.
계약 갱신권을 많이 썼다는 것은? 전세로 살기에 좋다는 것.
전세 상승분을 계속 기대할 수 있다는 것.
Q. 10평대 아파트는 투자금 적게 드는데 투자해도 되나?
- 해도 되긴 해!
- 그게 최선일 수 있을 때,
- 매매가가 싸고, 전세는 안 올랐고, 20대 평이 많이 올라서 살 수 없어질 때, 10평대를 사도 된다.
Q. 구축 투자는 전세금이 안오르지 않나요?
- 덜 오를 수 있다.
- 그치만 10년이면, 신축은 전세금이 2배가 될 수 있지만, 구축은 꾸준히 올라, 투자금만큼 전세 상승분으로 오를 수 있다.
일시적 2가구 주택 제도 활용!
첫 주택 A 구입 후 2년을 보유 해야 비과세 조건 충족.
1년 후 B 주택 살 수 있어. B도 2년 보유해야 비과세 조건 충족.
A는 B 매수 후 3년 안에 매도 해야 비과세
시스템 구축 대략 계획 세워보자면,
2025년 a 매수 소액투자
2026년 종잣돈 모으기
2027년 b 매수 소액투자
2028년 a 매도(3년 보유)
2029년 c 매수 소액or 가치투자
2030년 b 매도
2031년 d 매수
-→ C, D 이후 주택수 더 늘릴지, 2주택자로 갈지 결정할것 !
매도의 기준은 목표 수익률을 넘겼을때,
공급이 많아서 감당할 수 없을때,
더 좋은 물건이 있을때.
첫 수에 많은걸 얻으려고 하지 말자! 는 걸 감안했을때, 올해 안에 투자가 정말 중요하다….
올해 안에 어렵다면, 내년에 3월전 까지. 공부 시작하고 1년 안에 투자.
가치를 판달할 수 있는 능력 키우기. 앞마당 3개 이상.
0억대 제일 좋은 아파트가 뭐지?
투자금 ~얼마 있다면, 제일 좋은 아파트가 뭐지?
하면 떠오를 수 있도록 준비되어있어야하고,
기준을 알고 있어야해!!!!
앞마당 늘리는 중이라면, 월 최소 4회 임장은 가야해.
낮 2일
밤 2일
진짜 투자 하려고 한다면 !
최소 월 8회
부동산 매물임장까지 진행해야해.
지금 하나 라고 생각하고 두 개 더 제대로 파보자!
마침 공부 중이던
A 지역은 더 이해가 잘되고 주우이 튜터님의 시선으로 바라볼 수 있어서 좋았습니다!!
생활권 내 우선순위를 매길때 고민되던 부분이 있었는데, 역시 튜터님의 시선으로 알려주시니 명쾌해지는 기분이었어요 ㅠㅠ 그리고 단지 별로 시세따기 할 때 너무 타입이 많고, 가격도 달라서 지친채로 생각도 못하고 지나간 것들이 많았는데,,,,,
같은 10평대 아파트라도 주방이 일자로 생긴 곳과. ㄱ자로 생긴 곳에 선호도가 다를 수 있다는 것.
현재 가격이 비슷하지만, 시장이 좋을때는 선호도가 더 반영되서 가격 차이가 벌어질 수 있다는 점.
차이가 왜 나는지 알고 설명해주셔서, 고개만 갸웃하고 지나갔던 순간들에 명확해지는걸 느낄 수 있었습니다.
강의 끝나고 다시 시세 분석하고, 다시 강의를 들어봐야겠습니다. 더 많은 것들이 보일 것 같아요!!!
투자자! 투자한다! 고 생각은 하고 있지만, 막상 시세 따고 보고서 작성하고 할 때는 이 틀을 완성시키는 일이 익숙하지 않아서, 이 걸 완성한다 는 생각을 더 많이 하곤 하는데,,
튜터님의 시선을 복기하면서 명확히 이해하고 넘어가는 지점이 올 수 있도록. 나아갈게요.
그리고 이번달 임장.. 3번 다녀왔는데요.
다음달에 열반중급반 들으면서 새로운 임장지 늘리기보다는 기존 임장지였던 a 보완하면서
튜터님의 시선으로 바라볼 수 있도록 !!!!
기다려주는 곳이 더이상 기다려주지 않기 전에 살 수 있도록
빠삭히 파악하고 있겠습니다!!!!!!!!!!!!!!!!
이번 서투기도 듣기 잘했다. 한달동안 고생했다 나자신!!!!
내일도 열심히 해보자!!!!!!
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