행신동 서정마을 7단지 파크하임휴먼시아 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85,86기 집사지니]

 행신동 서정마을 7단지 파크하임휴먼시아 아파트 수익률 분석 보고서

[열반스쿨 기초반 85,86기 집사지니]

▶ 아파트명

행신동 서정마을 7단지 파크하임휴먼시아

 2009년식 394세대 전용 120 36평 계단식 방4욕실2

▶ 위치(지도)

경기 고양시 덕양구 소원로181번길 20

▶ 입지평가

1. 직장

덕양구 사업체수 44,430 / 종사자수 150,143명

2. 교통

강남 51분 / 여의도 40분 / 시청 40분(B등급)      

3.학군

학력 행신중 86%,  서정중 81%

평균 경기 74.6%. 고양시 77.4%

특목고 진학률 행신중 3.2% 서정중 10%

4. 환경(주변 편의시설)

종합병원 차로 10분 더자인병원, 15분 명지병원

대형마트 차로 8분 롯데마트 고양점,

공원 서정천 산책로 연결되어있음

5. 공급

고양창릉 신혼희망타운/공공분양 2027년 10월 ~ 2028년1월 2,089세대

• ▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 행신 휴먼시아 7단지 45평 현재 매매 9억(25.02), 전세 5억 7,750

5년 내 고점 매입시: 21년 10월 매매 10억 4천(3층) 22년 04월 전세 6억 5천(8층)

5년 내 저점 매입시: 23년 11월 매매 7억 8천5백(5층) 23년 1월 전세 4억8천9백(3층)

▶ 현장사진  

▶ 투자 결론 

1) 저평가 : 비교평가 

행신 파크하임 394세대 2009년식 / 전용 120

성남 어울림 507세대 2006년식 / 전용118

성남 어울림 위치 평가

강남역 40분 여의도역 1시간 시청역 1시간 판교역 40분

행신 대비 여의도, 시청 멀지만 강남과 판교에 가까움    

주변 입지면에서 도서관, 종합운동장, 중원구청,

성남체육종합운동장, 체육시설 좋음.

종합병원: 성남시의료원*차로11분

마트: 이마트 차로10분, 모란 5일장 차로5분

학군이 주변 걸어갈 수 있는 성남중 76.8%, 풍생중 60%

저점때 떨어지는 가격 폭이 성남보다 행신이 큼.

현재 매매와 전세 9억/5.7이지만, 성남은 매매전세8.5/5.4

결론 : 성남이 평수가 조금 더 작고 주변 인프라가 많음.

행신은 조금 더 깔끔하고 학군이 더 좋은 편. 두 아파트의 매매/전세 가격 붙어있음.

그러나 10년뒤, 토지 가격을 고려한다면? 판교와 강남이 더 가까운 성남이 더 저평가된것 아닐까.

2) 환금성 :  고양시 사업체수가 성남시 대비 적음. 주변 베드타운으로 아파트, 공원 중심의 인프라들. 그리고 주변 아파트들 중 가격이 가장 비쌈. 환금성 괜찮을까? 의심 해볼 수 있음. (지금도 성남은 매물1건이지만, 서정마을은 매물 수가 37건 올라와있음)

3) 수익률 :

행신- 전세가율 80% 계산시, 현시점 매매가 9.2억/ 전세 7.36까지 오를 수 있음.(차익1.6억)

성남- 전세가율 70% 계산시, 현시점 매매가 9.2억/ 전세 6.44까지 오를 수 있음.(차익1억)

행신의 적정 전세가율은 서울외 지방으로 계산, 성남의 적정 전세가율은 강남 한시간 이내로 기준.

그러나, 행신은 주변 아파트 가격 시세대비 해당 아파트가 비싼점, 전세가율이 꾸준히 62%대로 형성되고 있는걸 보면 앞으로도 크게 벗어나지 않을것으로 예상됨.

전고점 대비 현 가격 1.2억정도 차이.(9.2억-10.4억) 수익률은 최고가인 10억까지 올라갔을때 전세가율 62%라면, 8천만원 정도 전세 상승분 기대할 수 있지만, 갭이 커서 투자금도 3.5억 정도 들어가야함.

입지 독점성- 추후 입주 물량이 3기 신도시 창릉이 2089세대 예정되어있지만, 덕양구 적정 수요 2,457 대비 적음. 화전 쪽으로 빈 부지가 많기는 하나, 항공대 근처로 높은 건물을 짓기 어려운 점을 고려하면 입지 독점성은 나쁘지않음.

4) 원금보존 : 전고점 대비 많이 회복했기때문에 새로운 고점 찍으려면 시간을 예측할 수 없고, 주변 시세대비 10억대로 가격 높은편이라 더 많은 상승 기대하기 어려움. 현 시점 금액에서 5년간 떨어지는 큰 변동 폭이 있을 것 같지는 않음. 그러나 10년 후라면? 주변 인프라 개선 가능한것들, 항공대 주변이라 높은 건물을 짓기 어려운 점 고려하면, 토지 가격 인상폭도 한정적일것. 건물 가격 떨어지는 것 생각하면 멀리 보기엔 아쉬울 수 있음.

5) 리스크 대비: 역전세 우려 거의 없고, 대량 공급도 없지만. 수익률 발생 시기 예측할 수 없음.

투자 결론 : 조용하고 한적한 곳에서, 깨끗한 환경에서 살고 싶다면 나쁘지 않은 선택지가 될 수 있음. 그러나 투자자 관점으로서는 매력적인 아파트는 아님. 향후 수익률 기대하기 어렵고, 입지 독점성 대비 가격이 높게 평가되어있음.