[서투기 25기 3조 2기세로 5래오래 투자할 3조 원과장] 소액투자를 위해 행동하자! 할 수 있다!

안녕하세요. 서투기 25기 3조 원과장 입니다.

주우이님 강의를 듣고 투자자로서의 제 모습을

다시 한 번 되돌아 보았습니다.

임장을 다니고, 임보를 쓰고, 좋은 물건을 찾고

이 과정에서 임보의 중반부(개요/시세분석/단지분석)까지

많은 에너지를 쓰면서 달려오고

매물임장 후 결론 작성을 하는 마무리에

과제 마감 시기에 급급해서 마무리를 지었던 것 같습니다.

(사실 지난달이 첫 번째 임보이긴 합니다ㅎㅎ)

이번 앞마당 임보의 결론은 1차, 2차로 나눠서 진행해보려합니다.

과제 제출일까지 1차 마무리를 하고

다음주 주말까지 더 시간을 투자하여 2차 마무리 후

조원 분들과 공유하는 시간을 갖겠습니다~

□ 주우이님 강의에서 인상 깊었던 내용

1. 투자는 싸게 사는 것(수익 ↑), 투자금을 줄이는 것(수익률 ↑)

 - 좋은 단지를 싸게 사는 것에 집중하고

   내 투자금으로 살 수 있는 가장 좋은 단지를 사서

   잃지 않는 투자를 한다! (할 수 있다)

2. 소액투자는 갭투자가 아니다

 - 소액투자는 ‘사람들의 수요가 있는 곳에, 가치 대비 저렴한 아파트를 소액으로 사는 것'

 - 갭투자는 ‘수요가 부족해서 전세 상승을 볼 수 없는 곳이지만, 갭만 보고 투자하는 것'

 - 나는 가치성장투자를 지향하지만, 현재 소액투자를 해야 하는 투자자이다.

   지역의, 단지의, 매물의 가치를 보고, 가치 대비 저렴한 아파트를 사자.

   앞마당 5개까지 늘리고 그 안에서 결정하자('25년 안에 가장 좋은 것 매수)

3. 전세가의 전고점 비교도 유의미! 

 - 전세가가 눌려 있는 곳? 주변 공급의 영향으로 전세가가 눌려있을 수 있지만,

   그만큼 전세 상승 가능성이 있는 곳 → 현금흐름 Good!

 - 비슷한 가치의 A단지, B단지 비교 시,

   A단지의 전세가 전고점이 더 높다면? 실수요 가치가 더 좋은 곳이라 볼 수 있음.

□ 나에게 적용해 볼 내용

1. 매물임장 후 의사결정

 1) 1개 부동산 임장 후 우선순위 매물 선별

  - 1강 강의를 듣고 매임을 진행하면서

    부동산 한 곳을 나오면서 내 마음 속 1등을 선별해보았어요!

 2) 임장일의 우선순위 매물 선별

  - 첫 번째 매물 임장일의 우선순위 매물(A단지 1등 vs B단지 1등 …)을 선별했어요!

    : 토요일 매임 후 조원분들과 우선순위 매물에 대한 의견을 나누면서

      저에게는 우선순위인 매물이 다른 분께는 후순위인 경우도 있었는데

      이 차이점을 더 디테일하게 분석해보지는 못한게 아쉬움으로..

 3) 내가 아는 지역들 중 우선순위 매물 선별(★)

  - 지난달 앞마당 임보의 Top3 물건과 비교해보면 좋겠는데,

     제 투자금에 들어오는 지역이 아니었어서 비교가 가능할지 모르겠네요

2. 저렴한 매물 찾기

 - 네이버 부동산 최저가 매물을 예약하고 본 뒤

   그 주변 다른 부동산도 들어가서 이 매물보다 더 저렴한 물건(보통 장부 물건)은 없는지

   오프라인에서 확인해보기!

3. 가격 협상하기

 - 부동산 살 때 필수 코스.

 - 매도자의 상황을 충분히 이해하고, 나와 매도자 모두 win-win할 수 있는 방안 생각해보기

 - 협상을 시작할만한 조금은 도전적(?)인 가격을 제안하고,

   1차 거절해도 2차 협상가, 3차 협상가를 제안하면서 가격 협상 이끌어가기

   (거절을 반복하는 것도 어렵다는 것을 알기!)

 - 단, 목표는 '매수하기' 이기 때문에, 가격 협상으로 과도한 압박을 줘서 물건이 날아가지 않게 하기.

   “이 정도 가격이면 제가 바로 살게요. 가격되면 연락 주세요” 스킬 써보자!!

4. 소액 투자를 위해 행동하기

 - 앞마당을 늘린다. 강의의 A지역, B지역도 앞마당으로 넓히기

   넓힌 후 지금 앞마당과 비교하기

 - 투자 가능 단지 리스트업 하기

  : 앞마당內 매매가 6억 이하 아파트 전체 리스트업

  : 그 중 저평가 되어있는 아파트 찾기

 - 전세 및 매매동향 파악하기(시세 트래킹)

  : 1개월 단위로 트래킹 단지의

    매매가, 전세가, 매매 매물수, 전세 매물수 지속적으로 확인

  : 전세가율이 높아지는 단지가 센싱이 되면, 그 지역은 전수 조사.

  : 그 후에 단지 타겟팅 해서 매물털기 후 투자 진행.