[원과장] 10.15 규제에 좌절하지 않고 비규제지역 다산에 1호기 투자한 후기 2탄!

안녕하세요.

50세 50억 노후준비 후 은퇴를 꿈꾸는 원과장입니다 :)

1호기 투자후기를 쓴지 얼마 안되었지만,

때마침! [서울/수도권 투자 자랑 대회] 이벤트가 열려서

우수 후기로 선정되면 ‘진심을담아서’ 튜터님과 오프라인 만남 기회를 얻을 수 있다니!!

우수 후기 선정되는 것을 목표로 하되,

안되더라도 1호기 복기를 한 번 더 해보는 것에 의의를 두고자

이렇게 다시 한 번 투자 후기를 작성하게 되었습니다.

지난 1호기 투자 후기에도 튜터님들과 많은 동료분들 응원해주셔서

다시 한 번 감사드립니다!

(1호기 투자후기 1탄 : https://weolbu.com/s/K588ExUPLq)

# 내가 투자를 시작한 계기

[어느 날 회사가 팔렸다!]

부동산에 ‘ㅂ’자도 전혀 몰랐던 저는

'17년에 결혼한 이후 약 7년을 청주 오창의 회사 근처 구축 아파트에서

전세를 계약/연장 하면서 아파트 매매는 생각하지도 못한 채 살았습니다.

그러다가 아이가 초등학교에 입학하는 '25년에 맞춰서

“'24년 말까지는 아파트를 매수하자!”는 계획을 와이프와 세웠습니다.

거주하는 지역에서 (다행히) 사람들이 좋아하는 아파트를 '24.7월에 매수했고,

실거주 인테리어를 싹~~하고 입주했습니다.

(코크님이 한강 보이는 아파트 매수할 때까지는 실거주 인테리어 하지 말라고 하셨는데..ㅠ)

당시 0호기 매수할 때도 딱 이 단지만 찍어서 봤고,

(대출 하나도 안쓰고) 종잣돈에 맞는 ‘나름 View 괜찮은 매물’만 봤던걸 생각하면

지금도 소름이 쫙 돋네요;;

‘무식하면 용감하다’는 말처럼 부동산을 전혀 몰랐다보니

‘이제 우리집 생겼다~~ 오래오래 살아야지!’ 라고 생각했는데

집사고 2개월도 채 되지 않은 '24.9월에 회사가 매각되었습니다.

당시에는 ‘이게 뭐지?, 갑자기 이렇게 회사가 팔리기도 하는건가?'

라는 충격에 1~2개월은 어떤 것에도 집중을 잘 못했던 것 같습니다.

이후 정신을 차리고 '25.1월에 내집마련 기초반을 수강하면서

너나위님이 열변을 토해내시던 ‘자본주의의 기초’와

‘왜 자산을 쌓아야하는지?’, ‘더 좋은 자산이 어떤건지?’에 대해

하나하나 배워가기 시작했습니다.

# 투자 과정에서 겪은 일들

[투자코칭으로 방향 잡기]

부동산 투자 공부를 시작했지만,

갖고 있던 종잣돈으로만 투자를 생각하고 있었고

그 금액에 맞는 투자 지역을 앞마당으로 넓혔습니다.

그러던 중 '25.7월에 잔쟈니튜터님과 투자코칭을 받으면서

생각하지 못했던 ‘자산 재배치’에 대해 조언을 받고

와이프와 저는 자산 재배치 후 가치 있는 자산에 투자하기로

투자 방향을 결정하였습니다.

“결국 남는건 등기에요. 어느 단지의 등기를 갖고 있는지가 중요하죠”

이 말이 아직도 선명합니다.

더 좋은 자산을 취득할 수 있는 방향에 대해 제시해주신

잔쟈니 튜터님 다시 한 번 감사드립니다 :)

투코 후기 : https://weolbu.com/s/FdAvSapP9m

[10.15 규제]

‘이제 0호기 매도 후 늘어난 투자금에 맞는 앞마당 만들고 투자만 하면돼!’

라고 아주 호기롭게 생각하고 앞마당을 늘려 나갑니다.

'25.8월 영등포구, 9월 동대문구, 10월 서대문구..

앞마당 3개 넓히고 투자하자는 기본 원칙을 세우고

열심히 앞마당을 만들던 중

10.15일 서울 전 지역이 토지거래허가구역으로 묶이게 됩니다ㅠ

당시 실준 조원분들과 단지 임장 중 택시에서 이 소식을 접했는데

단지가 눈에 안들어오더라구요..

그런데 지금에 와서 생각해보면 규제 당시에도 0호기 매도가 안되었기 때문에

1호기 매수는 어려운 상황이었습니다.

그 당시에 그래도 '아직 준비가 안됐으니 투자는 어렵겠다.

지금 할 수 있는 것에 집중하자' 이 생각으로 마음을 추스렸는데

그나마 다행이라 생각합니다.

[첫 실전반으로 비규제 지역에 집중!]

서울 실거주 투자가 어려웠던 상황이라

비규제 지역에 '25년말까지 매수한다는 목표를 잡고

앞마당을 다시 늘리기 시작했습니다.

'25.11월 운 좋게도 첫 실전반을 수강하면서

비규제 지역 중 한 곳인 부천을 앞마당으로 넓힐 수 있었고

그 과정에서 우피레튜터님과 그뤠잇 조장님,

7조 동료분들과 앞마당을 디테일하게 볼 수 있었습니다.

흔들리던 마음 잡아주신 우피레튜터님과

투자에 대한 동기부여 해주신 그뤠잇 조장님 너무 감사합니다!

이후 12월 구리/다산까지 앞마당을 넓히고

바로 매물털기에 들어갔습니다.

비규제 지역 중 가장 좋은 구리를 봤기 때문에

구리/다산/부천에서 투자해도 되겠다는 확신이 들었습니다.

매물을 털고 다산의 A단지 매물, B단지 매물,

부천의 C단지 매물을 투자 후보로 선정한 후

바로 매물 코칭을 신청하였습니다.

당시가 금요일이었는데 그 다음주 월요일 매코 전까지

주말 동안 후보 매물을 붙들기 위해

“와이프와 주말 동안 논의해보고 화요일까지는 연락드리겠다”

이렇게 부사님들께 전하는게 너무너무 떨렸습니다ㅎㅎ

(지금은 당일 매코도 진행 가능하다는데 투자를 앞둔 상황에서

조바심을 조금이라도 떨쳐낼 수 있어서 좋을 것 같습니다!) 

[매물코칭 통과~]

빈쓰 튜터님과 '25.12.22일에 매물코칭을 진행하고

다행히 A매물, B매물 모두 OK를 받았습니다.

다만, 두 매물 모두 1장1단이 있음을 인지했고

이 정도 매매가면 서울의 어느 정도 수준의 단지를 매수할 수 있는지와

서울에 거주하는 것을 포기하고 다산의 어떤 장점을 보고 사람들이 이사오는지 등

매수하는 것 이외에 더 큰 시야까지 코칭을 통해 정리할 수 있었습니다.

또한 다산 주변으로 대규모 공급이 예정되어 있다보니

이 공급도 향후에 투자 매물에 어떤 영향을 줄 수 있는지

Risk 감당 측면에서도 조언 해주셔서 큰 도움 받았습니다.

감사합니다 빈쓰 튜터님~

(매임 후기 : https://weolbu.com/s/MiiB4Vw3x2)

[계약부터 잔금까지]

매코 이후 전세 승계로 조건이 더 좋았던 매물B를 최종 선택하였습니다.

해당 매물도 특수한 조건이 있었는데

기존에 거주하고 계신 전세입자가 장기 거주를 희망하시다보니

신규 전세를 2년 계약하면 전세 보증금 5.8억,

4년 하면 6억을 해주겠다는 제안을 주셨습니다.

처음에는 ‘6억이면 투자금을 2천이나 줄일 수 있잖아?’ 라는 생각에 혹했지만,

이미 빈쓰 튜터님과 공급 Risk를 대응해야한다는 것을 알고 있었기 때문에

‘전세 계약기간은 2년을 디폴트로 잡고, 전세 보증금만 추가 협상을 해보자’고

대응 계획을 세웠습니다.

중간에서 부사님이 잘 도와주신 덕분에 + 전세입자도 장기 거주를 희망하는 상황 덕분에

전세 2년 계약에 보증금 5.9억으로 협의할 수 있었습니다.

매번 강의에서만 들었던 최대한의 노력을 실제로 행동으로 옮겨 보았고

그 과정에서 협상이 되는 결과를 보니 정말 짜릿했습니다!!

이후 ‘25.12월말 매매 계약, ’26.1월 중순 매매 잔금을 진행하면서

가계약금 보내기 전 등기부등본 확인 & 계약서 특약 확인

계약금 보내기 전, 잔금 진행 전 등기부등본 확인을 철저히 하면서

잔금까지 안전하게 마무리하였습니다.

같은 시기에 다산에 함께 투자한 동료분들 덕분에

법무사 비용을 공동구매로 할 수 있어서 법무통 비용보다

10만원 가까이 아낄 수 있었던 것도 깨알 자랑 한 번 해봅니다ㅎㅎ

# 투자 이후 느낀 점

[조바심은 필패!]

1호기 투자를 진행하면서 정말 제어하기 어려웠던 감정이

‘조바심’ 이었습니다.

분명 강의에서 배우고 그대로 실행하면 된다는 것을 알면서도

막상 매물이 눈 앞에서 날아가고

매도자와 협상을 하는 과정에서 ‘그냥 이거로 할까?’ 라는 마음과

‘이것 아니면 안될 것 같아’라는 생각이 들면서

조바심이 마구마구 커지는 걸 경험했습니다.

이 조바심을 컨트롤 할 수 있게

투자 후보를 최소 3개 이상 만들고

모든 매물에 가능성을 열어두고 협상을 하면서 조바심을 내려 놓는 것이

실수할 확률을 낮출 수 있는 최소한의 안전 장치이구나를

배웠습니다.

[든든한 조력자, ‘와이프’]

처음 부동산 공부를 시작할 때만 해도

‘응 한번 해봐~ 잘 할 수 있을거야!’

이렇게 응원해주었지만,

가족과 함께 보내던 시간을 쪼개고

아들이 잠든 후 넷플릭스+야식으로 보내던 시간을 줄이면서

독서/강의/임장/임보에 시간을 쓰는 시간이 많아지다보니

유리공이 힘들었던 순간들도 중간중간 있었습니다.

그런데 투자 코칭을 함께 들으면서 방향을 같이 설정하면서

투자가 꼭 필요하다는 생각을 와이프도 갖게 되면서

한 방향으로 걷고 있는 느낌을 많이 받았습니다.

1호기 투자 전에는 투자하는 지역과 매물에 대해 브리핑 해주다보면

와이프도 의견을 피드백 해주면서 (심지어 뾰족한 피드백에 놀람;;)

1호기를 함께한 것 같은 느낌입니다.

1호기 계약서를 쓰러가는 날 차 안에서 와이프가 해주었던

‘지금까지 얼마나 고생했는지 안다.노력해줘서 고맙다. 든든하다.’ 의 얘기가

투자를 준비해 온 과정을 너무나 보람있게 만들어주면서

감정이 몽글몽글 해졌습니다.

이런 고마운 순간 순간들이 투자를 이어나가는 힘이 아닐까 생각했고

제가 함께 하지 못한 시간을

아들과 함께 재밌게 보내주는 와이프가 있어 너무 감사합니다 :D

# 그때의 나에게 해주고 싶은 말

[0호기 매수했을 때의 나]

“어떤 단지의 등기를 갖고 있는게 중요해. 이 말 뜻을 부디 이해하길..”

[월부에 입성한 '25.1월의 나]

“지금이라도 잘 시작했어!”

“투자 코칭을 먼저 받고 투자 방향을 설정해 봐” 

[10.15 규제 발표날의 나]

"괜찮아.

내가 할 수 없는 것에 매몰되지 말고, 내가 할 수 있는 것에 집중해"

[1호기 등기친 날의 나]

“고생했어! 첫 자산 확보 축하해”

# 다음 나의 투자 목표

[우선 지켜본다 + 가능하면 '27.1월 2호기 매수!]

1호기 투자 이후 '26.3월말 마스터 멘토님께 투자 코칭을 받을 수 있는

기회를 얻었습니다.

1호기 매수 이후 투자금이 일부 남은 상황이라

추가 투자 방향성에 대해 멘토님께 주로 여쭤보았고

아직 어떤 규제들이 나올지 모르는 상황에서

당장의 2호기 투자보다는 상황을 좀 더 지켜보는 것으로 방향을 잡았습니다.

그리고 ‘일시적 1가구 2주택’도 가능하다보니

양도세를 최소화할 수 있는 방안도 열어두고

2호기 매수를 진행할 계획입니다.

1호기+2호기 두 채로 가든, 1호기를 갈아타기 하든,

1호기를 매도 후 투자금을 뭉쳐서 상급지로 가든

매수 방법과 시점은 이후 시장 상황에 따라 달라질 수 있지만,

지금 해야하는 것은 명확해졌습니다.

‘계속해서 앞마당을 늘리고, 언제든 투자를 할 수 있는 준비된 상태를 만들자!’

서울 전 지역을 앞마당으로 만드는 것을 목표로 잡고

또 달려 보겠습니다!!

알아듣기 쉽게 잘 설명해주신 마스터 멘토님 감사합니다 ^ㅡ^

투코 후기 : https://weolbu.com/s/MihYdOyXGA

앞으로 이뤄낼 확언을 하면서 1호기 투자 후기 마무리 하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사드립니다^^

★ 확언 ★

1. 26년에 실전반 3회 수강했다.

2. '26.1월에 2호기 투자했다.

3. '26.2월에 조장 지원했다.

4. '28.6월까지 서울 25개구 앞마당 만들기 완료했다.

5. 50세 50억 노후준비 후 은퇴했다.