[열기 87기] 오프닝 강의 수강 후기

부동산 투자 기초를 잡기 위해 수강신청한 열반스쿨 기초반.

오프닝 강의에 대한 내용 정리 & 개인적으로 생각해 볼 거리 정리해 보겠습니다 😊

1. 내집마련 vs. 투자

• 성향(나 혹은 내 가족의)과 자금을 두고 판단 + 실거주와 투자의 관점을 잘 가지고 판단해야 함
  • 투자를 먼저 생각할 수 있는 사람
    • 성향: 거주 안정성보다 자산을 쌓고 싶은 사람
    • 자금: 종잣돈이 부족해 돈을 불려야 하는 사람 (현금흐름 부족 포함)
  • 내집마련을 먼저 생각할 수 있는 사람
    • 성향: 거주 안정성을 우선으로 생각하는 사람
    • 자금: 내집마련을 진행하고도 투자할 수 있는 사람
  • 실거주와 투자의 관점
    • 실거주: 저평가 + 입지 vs. 투자: 저평가 + 타이밍
      • 입지(내가 포기할 수 있는 인프라 vs. 없는 것)

• 나는? 자금 상태로는 투자 먼저가 맞고, 성향은 반반인 듯 한데 추후 안정성을 우선시 해야하는 상황을 대비해 지금은 조금 더 공격적으로 투자할 수 있는 좋은 시기이지 않을까 하는 생각

   

2.  1주택자 or 실거주 매수 후 투자 방법

• 대출금 상환 후 저축
  • 연간 저축액 2000-3000만원)을 통해 종잣돈 모으기
• 갈아타기 (상급지로. 단, 갈아타기 순서 명확하게 하는 것이 중요
  • 집 먼저 매수 계약하면 안됨 (무조건 집 먼저 내놓고 매도 먼저임). 매도-매수 간격은 짧을 수록 좋은 듯
• 자산재배치
  • 내가 거주하던 집은 전세 주고, 나는 월세로 가고 전세 보증금+대출 받아서 또 다른 곳에 투자하는 방식. 재배치는 투자실력이 쌓이고 해도 늦지 않고, 실력이 쌓일때까지는 종잣돈 모아서 투자

  • 주우이님의 경우, 집이 4채까지 불고 나서 자산재배치 시작했다고 함.

     

3. 입지 덜 좋은 신축 vs. 입지 좋은 구축

• 입지독점성 2가지 - 1) 빈 땅이 없는지, 2) 대체할 수 없는 지역(수요가 있는지) 
  입지독점성을 기준으로 판단하면 좋다.
  • 서울, 대구, 부산은 토지 가치가 좋다 (확장 불가. 재개발/재건축 가능성이 있음)
  • 대전, 광주는 토지 가치가 떨어짐 (확장 가능. 더 넓게 지을 수가 있다. 재건축 활발할 수 없음)

4. 서울 외곽지역 vs. 입지좋은 경기도

• 서울 외곽 vs. 경기도 문제가 아니라, 어떤 아파트를 선택하는 지가 우선임. 아파트에 따라 대답이 달라질 수 있음.

  • 즉, 내가 아는 아파트가 많아야 급지별 비교 후 판단할 수 있다
  • 단지 vs. 단지로 판단 (임장 많이 다녀보기)
    • Updated at 6/6) 투자금 1억으로 가능한 곳 서치(광명사거리역 부근, 하계청구/공릉역 주변, 평북 소형아파트 단지, 영통역 부근) + 6/14 평북 임장 & 6/21 광명사거리역 부근 임장 목표

   

5. 변하는 것 vs. 변하지 않는 것

• 만약 10년간 전세가 연장된다면, 투자자에게 리스크와 기회는?
  • 리스크: 전세 상승분이 5%로 제한되는 부분 (전세 낀 매물 매수 시 투자금이 많이 들어감)
  • 기회: 전세 2년마다 5% 올릴 수 있음, 역전세 리스크 적음, 부채비중이 높지 않아지므로 수익실현 시 현금확보 가능
• 토허제 재지정
  • 가격이 조정되는 기회가 된다면, 갈아탈 수 있는 좋은 기회임

  • 정책이 나오면 거기에 따라 대응하되, 가치대비 저평가된 아파트 매수가 중요

     

6. 종잣돈 부족한 사람의 투자 방법: 아래 세 가지 고민을 순서대로 하기

• 투자에 가능한 돈을 만드는 데 걸리는 시간 계산
• 그 돈을 빨리 만들기 위해 내가 모을 수 있는 돈을 늘리는 방법 고안
• 현재 소액으로 투자하기에 좋은 지역 찾기 (전세 부족한 시장)