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안녕하세요 월부 멘토 및 회원님들, 저는 올해로 결혼 2년차가 된 신혼부부입니다. ㅎㅎ
저희보다 많은 경험을 하셨을 인생과 부동산(투자)의 선배님, 동료님들의 고견을 여쭙고 싶습니다.
내년 2월에 첫 전세 계약이 끝나 현재로선 계약갱신청구권은 사용하지 않고 생에 최초로 집을 매매하려고 합니다.
처음에는 아예 전세 레버리지(갭) 투자를 생각했다가 여러 상황상 실거주할 집을 매수하는 것으로 의견이 기울었습니다.
하지만 실거주라도 미래에 투자가치를 따지지 않을 수가 없어서,
저희의 상황에 맞는 최선의 선택이 어떤 것이고 어느 지역(단지)일지 많이 헷갈리고 고민이 됩니다.
(참고로 내집마련 기초반은 몇년 전 수강하였고 이번 여름에 오픈되는 중급반을 수강하려 하는데, 그 전에 지역도 추려놓고 어느정도는 미리 방향을 잡고싶어 글 적어봅니다)
- 직장: 종로(종각역) / 천호(천호역)
- 가용 가능 자산: 3.5억 내외
- 대출 예상 금액: 3.5억 내외 (DSR 약 32%)
-> 집값: 7억대 초반 (전용 59제곱 기준)
* 지역은 각자 직장 위치와 처가댁(광진구)을 고려하여 서울 동부 위주로 분위기 임장을 가보고 몇 군데를 추려보았습니다.
1. 성북구 종암동
[고려 단지: 종암아이파크2차, 래미안크리시엘]
교통: 6호선, 4호선 도보 10분 / 강남과 물리적 위치 먼 편이지만 그에 비해 교통편은 양호
편의(인프라): 편의시설 잘 갖춰서 있고, 백화점, 대형마트, 병원, 은행 모두 멀지 않은 거리에 위치
학군: 초중고 모두 근접, 학업성취도 중상
특징: 동북선 개통되면 완전 역세권
2. 동대문구 이문동
[고려 단지: 이문쌍용]
교통: 1호선 역세권 / 강남과 위치 먼 편
편의(인프라): 근처에는 편의시설이 마땅치 않아 조금 나가야 함
학군: 초등 근접, 학업성취도 중
특징: 근처 이문휘경 재개발 진행중(철거)
3. 동대문구 답십리동
[고려 단지: 답십리두산]
교통: 5호선 답십리역 도보 10~15분 / 강남과 물리적 위치 가깝지도 멀지도 않은 듯
편의(인프라): 근처 대단지 포함한 아파트로 둘러쌓인 곳이라 마트, 병원 등 많고 가까운 편
학군: 학업성취도 중
특징: 답십리두산의 경우 역까지 가는 길 주택-빌라촌으로 형성
4. 광진구 군자동
[고려 단지: 일성파크, 송정건영(성동 송정동)]
교통: 지하철역 도보 15분+, 강남과 물리적 위치 가까운 편, 자가 이용하면 강남 접근성 좋음
편의(인프라): 단지 근처 상가 작은 학원, 편의점, 소형마트 외에는 시설이 별로 없어 역 쪽으로 나가야 함
학군: 초등 근접, 학업성취도 중
특징: 300~400세대 2~3개동 아파트(나홀로 느낌), 주변 재개발 관련 사업 여러 건 진행중(많이 진전된 건은 없음), 복도식, 일성파크는 세종대와 붙어있음
+ 그 외: 동대문구 청량리 부근
[고려 단지: 홍릉동부, 전농동동아]
교통: 청량리역 도보 10분
편의(인프라): 바로 가깝진 않지만 청량리 상권 이용 가능
현재 전세 거주는 상봉동에서 하는 중인데 상봉/신내가 대형마트 많고 편의시설과 인프라가 좋지만
아무래도 물리적 위치상 투자적 요소를 보면 위에 찾아본 곳들을 매매로 생각하고 있습니다.
작은 의견일지라도 멘토 및 회원님들의 많은 조언 부탁드립니다~!
댓글
예술작님 안녕하세요. 1월 말 내집마련과 투자를 놓고 방향성 고민을 하셨던 것 같은데, 내집마련으로 방향을 잡으신 것 같네요. 몇년 전 내집마련기초반을 수강하셨다고 하시니 예술작님 부부의 예산을 산정하는 면에 있어서는 어느정도 가닥이 있으실 것이라 생각합니다. 정말로 감당 가능한 예산이 어느정도인지 타이트하게 산정 하셨다면, 저라면 이런점들을 살펴 볼 것 같습니다. 몇기 때 수강하셨는지 알 수 없지만, 제가 내집마련기초반을 수강했을 때를 네이버 부동산에서 감당가능한 예산에 맞는 매매가격으로 네이버 부동산에서 솔팅을 해두고(5천에서1억정도 더 높혀서, 7억이라면 7.5억 또는 8억) 그런 단지가 어디에 있는지 살펴 보는 너나위님이 재밌지 않아요? 라면서 해주셨던 그 과정을 해 볼 것 같습니다. 그러면 지금 말씀주신 단지들 뿐 아니라 꽤나 많은 단지들이 더 있다는 점을 아실 수 있을 것이고, 또 각각의 단지 가치와 땅도 꽤나 큰 차이가 있다는 점을 알 수 있습니다. 다만 투자가 아닌 실거주 이기에 매일 삶에 질도 영향을 줄 것이라고 생각되는데요. 아니면 이에 앞서 두분의 직장은 아니지만 '강남역에 더 가깝게 접근 할 수 있고, 실제 직선 거리로도 더 가까운 곳이면서' 두 분의 직장 중간 지점이나 각각 비슷한 접근성을 가진 지역을 선정하기 보다는 두분의 직장 중 한곳에 확실히 더 가까운 지역을 중심으로 단지와 생활권을 좁혀 나가볼 것 같습니다. 강남과 물리적거리가 점점 더 멀어진다면, 실제 출퇴근 시간 평일 7시-8시 강남역 기준 단지에서 얼마나 소요되는지를 기준으로 살펴볼 것 같습니다. 이 선행 조건을 먼저 따져본 후 (가치의 영역) 가급적이면 아내분의 직장에 더 가까운 지역과 단지로 한번더 좁혀 나가는 것이 내집마련이지만 투자 의미도 가지는 이 의사결정에서 배우자와의 관계나 지원 등에서도 더 매끄러울 수 있을 것 같다고 생각이 됩니다. 여건이 되신다면 예술작님께서 좀 더 출퇴근 동선에서 고생을 하시는 편을 말씀드리는 것입니다 :D 이 부분을 고려한 후 출산도 계획중이라면 차순으로 처가어르신들께서 접근하시기에 수월한 물리적 거리 또는 접근성을 따져보면 어떨까 싶습니다. 단지와 생활권을 언급해 주셨는데, 자세한 단지에 대한 개인 의견을 드리기 조심스럽고 이 부분은 투자코칭이나 매물코칭을 통해서 자세하게 알아가 보시는 것이 현명한 결정이라는 생각이 듭니다. 마지막으로, 오늘 지난 5월 함께 해주셨던 선생님을 만나 들었던 이야기를 전해드리고 싶은데요. '어떤 결정을 하게 되시든, 예술작님만의 확실한 기준이 있었으면 좋겠습니다. 월부에서 배우는 투자 기준 외에 진짜 마지막 결정을 하게 될 때 말입니다. 입지가 좋지만 연식과 환경은 아쉬운 곳, 입지를 떨어지지만 연식과 환경은 괜찮은 곳 같은 그런 결정들 말이죠. 그래야 단지의 가격이 흔들리더라도 내가 흔들리지 않을 수 있기 때문입니다. 예술작님 빠이팅입니다!
