주우이 강사님 영상보고 질문이 있어서 남깁니다.

우선 신탁등기가 무엇인지에 관하여 짧게 정리드리겠습니다. 신탁등기는 신탁법상의 개념으로서 부동산 신탁은 위탁자와 수탁자간 특정의 재산권을 이전하거나 수탁자에게 일정한 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분, 개발하게 하는 것을 말합니다. 대부분의 부동산 신탁등기는 담보신탁의 형태입니다. 이 형태의 신탁을 기존 갑구(부동산 소유자)가 선택하는 주된 이유는 개인이 은행에서 부동산을 담보로 근저당설정을 하는 것 보다 더 많은 액수를 대출 받을 수 있고 금리도 시중 은행 부동산 담보대출보다 싼 경우가 있기 때문입니다. 신탁등기에서 전세 혹은 월세 보증금사기가 발생하는 주된 원인은 신탁등기 과정에서 발생하는 신탁원부를 제대로 확인하지 않는 것입니다. 신탁부동산의 임대권한은 원칙적으로 수탁자에게 있습니다.부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니기 때문입니다(대법원 1991. 8. 13. 선고 91다12608 판결) 신탁원부에는 임대차 권한이 신탁회사인 수탁자에 있는지 신탁자에 있는지 명시되어 있습니다. 해당 신탁원부를 확인하여 현재 임대인이라고 주장하는 자의 임대권한의 유무를 확인해야 합니다. 만약 수탁자로부터 임대권한을 부여받지 못한 위탁자가 임차인과 신탁부동산에 관한 임대차계약을 체결한다면, 그 임차인은 임대권한이 없는 자와 임대차계약을 체결한 것이므로 「주택임대차보호법」에 따른 보호를 받을 수 없기 때문입니다. 간혹 오피스텔 전세 직거래상황이나 악성 분양사무소와 결탁한 중개사무소에서 권한없는자가 전세사기를 목적으로 위조 된 신탁원부를 활용하거나 신탁원부의 존재를 고객들이 잘 모르는 점을 악용하여 잔금 시 신탁등기말소를 조건으로 전세계약을 종용하는 경우가 있습니다. 이 때 해당 권한없는자와 계약 시 임대차 계약 자체가 무효이며 지불한 계약금 및 잔금 등의 보증금, 월세, 관리비등은 주택임대차보호법의 보호를 일절 받을 수 없습니다.