[하늘세상] 데이터로 보는 대구 부동산 시장 분석

연일 신고가가 쏟아진다는 서울과 다르게 지방은 부동산시장 분위기가 좋지 않습니다

다양한 이유가 있겠으나 가장 근본적인 문제는 공급과잉 입니다

적절한 수요이상의 공급이 이루어지고 반대로 그 물량을 받아 줄 수요는 줄고 있으니

당연히 미분양이 준공  후 미분양으로까지 이어지면서 전체적인 시장분위기를 어렵게 만들고 있습니다

어제 이런 기사를 접하게 됐습니다

https://n.news.naver.com/article/015/0005138932?cds=news_edit

대구에 다 지어진 천세대 정도의 아파트 단지가 1년이 넘도록 비어있다는 내용입니다

준공 후 미분양 일명 모태공실입니다

지방의 여러곳이 미분양으로 인해 힘들어하고 있고 그 중 대표적인 곳이 대구입니다

그럼 대구는 언제쯤 봄이 찾아올까요? 데이터를 통해 한번 살펴보도록 하겠습니다

대구의 부동산 심리지수 

매도자심리(파란색)는 팔고 싶은 마음이 간절하고 매수자심리(빨간색)은 사고싶은 마음이 전혀 없습니다. 동상이몽이네요

매매, 전세 증감률

매매전세증감률을 보더라도 2022년도부터 지금까지 매매전세 모두 마이너스인걸 확인할 수 있습니다. 

그래도 23년도에 비하면 하락률이 많이 잦아들긴 했네요…태풍의 눈은 지나간 듯 보입니다

그럼 왜 이렇게 까지 분위기가 식어있을까요? 그럼 이제 집을 사도 되지않을까요?

인허가 / 착공 / 준공물량

인허가, 착공, 준공물량은 시간차를 두고 영향을 줍니다. 

2018년까지 인허가물량이 꾸준히 늘었고 이는 시차를 두고 착공물량의 증가로 이어지며 3~4년이 지난 후 입주가능한 준공물량으로 나타납니다. 

대구는 2019부터 2024년까지 준공물량이 꾸준히 증가한 것을 볼 수 있습니다. 

그나마 다행인것은 2018년과 2020년을 정점으로 인허가물량과 착공물량이 각각 큰 폭으로 감소하고 있다는 것 입니다. 

그럼 준공물량도 시차를 두고 감소세를 보이게 될 것입니다

그렇다 하더라도 이미 공급이 된것들은 어쩔 수 없겠죠

미분양 / 준공 후 미분양

대구의 미분양 물량 2022년부터 증가세를 보이기 시작합니다. 

착공물량의 정점이 2020년이니까 이 때부터 공급과잉이 시작되었다고 보면 될 듯 합니다. 

그러던것이 2023년2월 약 14,000세대로 정점을 찍고 2025년 3월현재 9천세대정도로 감소하였습니다. 

감소추세이긴 하지만 대구지역 미분양평균의 세배정도가 쌓여있는 상황이니 시장 분위기가 좋을수가 없겠네요

준공 후 미분양물량은 25년도 4월 현재 3,776세대로 집계됩니다. 

준공물량이 정점을 찍은 2024년부터 준공 후 미분양물량도 급등세가 시작되었네요. 

준공 후 미분양은 여러가지 문제로 이어집니다. 

건설사는 자금회수가 안되니 경영난에 빠지게 되고 이는 연쇄적으로 하청업체들의 도산으로 이어집니다. 

이를 만회하기위해 건설사들은 할인분양을 하게 되는데 그럼 정상적으로 분양을 받았던 입주민들이 반발하며 분쟁이 발생하고 할인분양 받은 사람들의 입주를 물리력으로 방해하는 등의 갈등이 표출됩니다.  

대구를 포함하여 전국에 26,422(4월말기준)호의 준공 후 미분양물량이 쌓여있으니 부동산 가격도 힘을 못 쓰고 건설경기는 계속 위축되어 중견건설사들도 법정관리에 들어간다는 소식들이 심심치 않게 들리곤 합니다

입주물량

                                                                        출처. 부동산지인

그나마 다행인건 올해부터는 입주물량이 급감하는것을 확인할 수 있습니다. 

즉 더 이상의 신규공급은 없으니 현재 적체되어 있는 물량들만 소화된다면 추후 바닥을 다지는 시기가 찾아오리라 예상해 볼 수 있습니다. 

제 생각으로는 과거 패턴으로 봤을 때 대략 2~3년 후 정도가 되지 않을까 싶습니다. 

그 때까지는 좀 더 조정받는 기간을 지날것으로 보여지지만 큰 하락폭은 아닐 듯 합니다

전세가율

공급이 많으니 전세가율도 힘이 없네요 

아직 평균선을 회복하기 까지는 한참의 시간이 더 필요해 보이지만 이제 서서히 하락을 멈추고 보합세를 보이는 듯한 모습입니다

주택구입부담지수

주택구입지수 또한 많이 낮아져있는 상태입니다. 

즉 소득대비 집을 구입하는데 예전보다는 부담이 덜 하다는 의미겠죠

그렇다면 실거주는 기회일 수 있습니다. 

공급과잉으로 주택가격이 내려갔으니 실거주마련을 목적으로 하시는 분들이라면 이럴 때 내집마련을 하시거나 또는 상급지로 갈아타기 기회를 엿보시는것도 좋을 것으로 보입니다

인구증감

꼭 대구만의 문제는 아니지만 인구가 지속적으로 감소하고 있습니다. 

즉 수요가 줄어들고 있다는 의미라고 볼 수 있겠습니다

그나마 다행인건 주택의 주 수요층이라고 할 수 있는 만30세~60세 구간의 인구감소는 그리 크지 않다는 점이네요

결론

아직 대구시장인 힘든건 분명합니다

하지만 대구 안에서도 온도차는 분명 존재합니다

그 디테일은 임장에 있겠죠? ㅎㅎ

꼭 대구시장의 이야기만은 아닙니다
분명한건 겨울이 깊어지고 있고 겨울이 지나면 봄은 온다는 것 입니다

그 봄을 기다리며 우린 투자를 하는 것이구요

즉 인내와 숙성의 시간이 필요하다는 것입니다

따라서 이런 롱텀의 투자는 반드시 여유자금으로 진행합니다

그래야 그 시간을 마음 편하게 기다리며 다른 투자를 병행할 수 있습니다

그 정도 여유자금이 없다면 지금의 종잣돈을 열심히 굴리는게 최선입니다 

그 좋은방법 중 하나가 경매로 6개월 안에 시세차익을 만드는 단타 방법이죠.

부동산 시장에 상관없이 꾸준히 돈 벌수 있는 방법은 ‘경매’가 BEST인 것 같습니다.

막연하게 어렵게만 생각했다면 이번 기회에 시작해보세요.

용기를 내신 분들은 또 다른 자산 상승의 기회를 맞이할 수 있을 것입니다.
 

이상 하늘세상이었습니다^^

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