가. 매수
- 무리한 전세가를 고집하지 않는다. : 현재 뺀 전세가보다 많이 오른 상태이다. 내년에 재계약 시, 임차인이 나간다면 전세가에 욕심이 생길듯 하다.. 하지만 배운대로 추후를 위하여 적당한 상승분을 얻자.
- 과도한 대출을 활용해 투자하지 않는다. : 현재 대출 없이 투자를 상태이다. 종잣돈 + 기타 비용으로 재투자를 하든, 갈아타기를 하자.
나. 운영
- 전세 상승분으로 무리하게 재투자하지 않는다. : 많이 오른 전세가는 추후 역전세를 막기 위해 준비하는 방법도 좋다.
- 감당 가능한 규모로 운영한다. : 감당 가능한 비용이란 추후 위험한 상황이 올 때 감당이 가능해야 한다. 크게 2가지라 생각한다. 첫 번째는 역전세 이며, 두 번째는 잔금 마련이다.
다. 저환수원리
- 저평가 : 가치가 있는 단지를 싸게 살 수 있는 상태인가?
- 환금성 : 500세대 이상, 5층 이상, 선호도 높은 단지인가?
- 수익성 : 1배 이상이면 땡큐, 많이 떨어진 상태인가?
- 원금보존 : 서울 60%, 경기도 70% 이상인 상태로 투자할 수 있으면 좋겠다.
리스크 : 잔금 가능? 역전세 시 감당 가능?
라. 원금보존 3원칙
- 전세가율 및 전세가가 적당한 상태인가? : 현재 투자한 단지는 싼 상태이다.
- 수요가 많고, 가치가 있는 물건인가? : 생활권 내 1등 단지이며, 전체로 볼때도 5위 안에 든다.
- 추후 공급이 많나? : 향후 25년 하반기부터 많지 않는 상태이다.
