종잣돈 없이 시작한 평범한 공무원의 1호기 투자 이야기

안녕하세요 오랜만입니다. 정바바입니다.

월부 처음 시작한게 2022년 11월 즈음이었으니 1호기는 2년 만에, 경험담은 2년 반 만에 올리게 되네요

저의 나눔이 저와 같이 늦은 나이에 변변찮은 직장에 취업해

희망이 없다고 느끼는 예전의 저와 같은 많은 동료, 청년 그리고 동생들에게 도움이 되기를 바라며

작은 경험 나누겠습니다.

저는 30살에 공무원으로 취업했습니다. 어린 나이에 직업군인으로 부모님의 바람처럼 안정적인 직장을 가지는 듯 했지만, 너무나 당연한 요즘의 분위기처럼 저는 장기복무를 하지 않고 전역해서 저의 꿈을 찾아 떠났습니다. 

저는 여행 작가, 여행 가이드가 되고 싶었습니다. 어릴 적 다녔던 해외여행에서 만난, 그리고 책에서 만난 그들의 삶이 낭만적이고 행복해 보였습니다. 어쩌면 여행을 떠나있던 제가 즐거워서 그들도 즐거운 인생을 사는 것처럼 보였는지도 모르겠습니다. 

막상 도전해 본 여행 작가 가이드 유튜브는 도전한 시간이 짧아서인지 전부 수익을 내는데에는 실패했습니다. 20대 중반이었던 저는 고민에 빠졌고 결국 한국으로 돌아와 학업을 마치기로 결정했습니다. 부모님은 저의 결정에 응원으로 일관하시며 저의 선택을 늘 존중해 주셨습니다. 

2년의 취업 준비 기간을 거치며 저는 조금 날카롭고 거친 사람이 되어있었습니다. 저를 뽑아주지 않는 세상이 이해되지 않았고, 저처럼 영특한 인재를 알아보지 못하는 면접관들이 나쁜사람들 같았습니다. 그러던 어느날 저의 유튜브 알고리즘에 면접 유튜버가 하는 말들을 듣게 되었습니다. 

면접에는 공식이 있다. 

 

그리고 그 사람이 하는 이야기를 쭉 들어보니 제가 면접장에서 했던 말들은 거짓말처럼 하나같이 떨어지는 답변들이었습니다. 저는 그분의 솔루션을 토대로 저의 면접 대답들은 준비했고, 다음 면접에서 바로 합격을 하게 되었습니다.

저는 나름 열심히 살았다고 생각했습니다. 그리고 앞으로의 인생은 안정적인 직장과 함께 평안한 인생만이 기다리고 있을 거라고 생각했습니다. 

그러던 어느 날 직장 선배가 저에게 공부하나 같이 해보지 않겠냐고 제안해 줬습니다.

그 선배는 제가 어릴적 군대에 있을 때부터 알고 지낸 선배였습니다. 조금 깐깐하고 까칠하지만 풍류를 알고 즐거운 선배였죠. 하지만 그 선배는 항상 '왜 사는지 모르겠다, 인생이 맨날 똑같다' 같은 말들을 하는 선배였습니다. 그런데 그 선배의 눈에 빛이 돌고 있었습니다. 마치 이제는 자기가 가야할 방향을 알게 되었다는 듯 한 초롱초롱한 눈으로 저에게 권하는 그 제안을 저는 거절 할 수 없었습니다. 

그 자리에서 저는 열반스쿨 기초반 강의를 신청했습니다. 뭔가 이상하지만 눈에서 빛이 나는 너바나님의 강의를 열심히 듣고 저의 세상이 조금 달라지기 시작했습니다. 

저에게는 종잣돈이 없었습니다. 컴퓨터 사고 남은 돈이 통장에 조금 있었지만, 핸드폰 비용으로 곧 없어질 돈밖에 없는 저에게 부동산 투자라는 말은 너무 멀고 어려운 일이었습니다. 산책이나 같이 가자고 해서 강제로 당해버린 분위기 임장은 제가 그냥 하기에는 너무 힘든 일이었습니다. 

그때만 해도 저는 게임에 빠져 있어서 데스티니2 라는 게임에서 클랜 마스터를 하고 있었습니다. 50명 남짓 되는 사람들을 이끌고 우주 괴물을 무찌르기에도 시간이 모자란데 임장이니 임장 보고서니 하는 것들을 해내기에는 저는 너무나 바빴습니다. 

저의 아버지는 홀로 세상에 맞서 가정을 지켜 내셨습니다. 아버지는 상속도 로또 당첨도 받지 못한 채 세 자녀를 키워 내셨습니다. 아버지는 제가 사드린 게임기로 퇴근 후 게임을 하시면서 ‘인생이 맨날 똑같다’ 라는 말씀을 하시곤 했습니다. 

'월급쟁이 부자로 은퇴하라'라는 책에 나오는 너나위님의 글처럼 저는 저의 미래도 저와 같을 것임을 직감했습니다. 그리고 제가 우리 집안과 앞으로 생길 나의 가정을 온전히 책임지기로, 저만은 세상과 죄 그리고 돈의 굴레에서 벗어나기로 결심했습니다. 

당연하게도 종잣돈 ‘0’원에서 시작한 저의 투자공부는 너무나 어려웠습니다. 앞마당을 하나 하나 늘려가면서도 점점 저는 좌절만 늘어갔습니다. 

저는 공무원입니다. 1년에 모을 수 있는 종잣돈은 2천만원정도 였습니다. 앞마당이 6개 7개가 넘어갔지만 저의 투자금은 여전히 3천만원 언저리였습니다. 

부동산 전세 레버리지 투자를 하겠다고 마음 먹은지 1년 정도 지났을 때, 저의 앞마당은 천안 서북구 청주 흥덕구 수원 영통구 대전 서구 유성구 고양시 덕양구 정도였습니다. 아무리 뒤져봐도 투자로 괜찮아 보이는 지역이, 그리고 단지가 없었습니다. 

저는 저의 어린날을 탓하기 시작했습니다. 유튜버가 되겠다며 어린날 모은 돈을 다 쓰지만 않았더라면, 장기복무로 호봉을 계속 쌓았으면 지금쯤 1억정도는 모았을텐데, 학창시절 놀지말고 공부했더라면 등등 후회가 밀려오기 시작했습니다. 

다행히도 저는 차가운 사람이어서 저런 휘몰아치는 감정을 잘 견뎌냈습니다. 그리고 제 상황에서 투자 할 수 있는 지역을 가기로 결심합니다. 

2024년 당시 서울 수도권은 바닥을 찍고 반등한 지역들이 있었고 전고점 근처로 다시 복귀하는 단지가 보이는 등 사람들이 서울로 달려가기 시작했습니다. 45급지 말고 3급지도 봐라 이런 이야기들이 돌면서 동료들은 서울 수도권으로 달려가기 시작했습니다. 

저는 제 종잣돈으로는 서울 수도권에서는 투자 물건 찾기가 너무 힘들다고 판단하고 울산, 대구, 대전 지방 광역시 위주로 임장을 가기로 결정합니다. 2달만에 울산 임장을 마치고 나서 느낀점은 울산 그렇게 싼지 모르겠다는 점 이었습니다.

울산 사이에 대구 수성구 임장을 했었는데, 수성구에서 외곽쪽이나 중구 언저리를 보면 울산보다 누가 봐도 좋아보이는 단지들이 울산이랑 가격이 비슷한 단지들이 많아서 울산 임장에 확신을 가지지 못했습니다. 

그래서 울산 임장을 마치고 저는 제 앞마당 비교평가를 해보았습니다. 지역에서 연식별로 대장급 아파트를 모아서 지금 싼 지역을 찾으려고 시도해 보았습니다 

물론 단지대 단지로 직접비교는 이렇게 대략적인 툴로 할 수 없지만 일단 지역적인 느낌을 가지기 위해 비교평가를 해 보았습니다. 그러자 싸다고 보여지는 지역이 나왔습니다. 바로 울산 남구 구축과 북구 신축이 싸다는 느낌이 들었습니다. 

그래서 싸다고 느껴진 지역을 조금더 자세히 들여다 보는 작업을 거쳤습니다. 급매로 나온 매물을 제외하고서라도 매곡이 북구 동구 통틀어 송정 다음으로 좋다고 판단했는데 전하동 아파트보다 가격이 낮은걸 보고 싸다고 생각하게 되었습니다. 

그리고 울산의 모든 단지를 뒤져서 더 싸다고 느껴지는 단지가 없는지 찾기 시작했습니다. 

저만의 점수를 매기고 투자가능한 범위로 좁히고 거르기를 거듭한 결과 

남구 무거동 구축단지, 만 울산 임장인들의 1등뽑기 단골손님 현대홈타운, 동구의 나홀로? 신축 그리고 북구의 초품아 아파트 , 마지막으로 동구 초신축 주상복합단지가 걸려 올라오게 되었습니다. 

저는 지방 구축투자는 하지 않기로 결정했고, 리모델링을 쎄게하면 저의 종잣돈이 모자라기 때문에 남구 구축은 선상에서 제외시키고 북구 신축들과 동구 신축으로 범위를 좁히고 매임을 갔습니다. 

제가 사고싶은 단지는 초품아에 상권도 가까운 곳이고 가격도 다른 중소도시와 비슷한 수준으로 저는 충분히 저평가 되었다고 생각했지만 제 생각에 한가지 문제점은 전세가가 낮아 투자금이 많이 든다는 것이었습니다. 

그래서 저는 해당 생활권의 조금 먼쪽의 부동산부터 훑으면서 내려가기 시작했습니다. 

처음 간 부동산에서는 전세 구하러 왔다고 말씀드리고 지역의 전세가에 대해 자세히 알아보고, 실제 해당 지역의 전세가가 오르는 분위기라는 것을 알아냈습니다. 

처음 간 부동산이 있는 단지는 초등학교까지 걸어서 조금 이동해야 하지만 그래도 준수한 단지였습니다. 그럼에도 상권이 조금 부족해 제가보기에는 저의 목표단지보다 가치가 낮다고 여겨졌는데 실제로 매임을 해보니 서비스 면적이 넓어서 실 거주자들은 좋아하는 단지였고 전세가도 1000만원 정도 높게 형성되고 있는 분위기였습니다. 

저는 무조건 저의 목표단지도 그정도 가격은 받을 수 있을 것이라고 생각했고, 당시 지역의 비슷한 연식의 전세가인 2.9억을 기준으로 저의 투자금 5천만원을 더해 3.4정도 되면 매수하고 3.5면 매수한 뒤에 잔금을 길게 가져갈 수 있는 물건을 찾아보자 라는 전략을 세우게 되었습니다. (당시 해당 지역에 전세 물건이 아예 없는 수준이었고 전세 내놓으면 바로바로 전화가 오는 분위기였기 때문에)

그래서 저는 저의 목표단지의 부동산을 전부 돌면서 매물 문의를 했지만, 부동산 사장님들의 차가운 눈빛과 박대에 다음주에 또 오겠다는 인사만 남기면서 매임을 마치고 돌아가려고 했습니다. 

돌아오는길에 부사님이 안계셔서 지나쳤던 부동산의 문이 열려있길래 인사라도 드릴겸 마지막으로 방문했습니다. 

매임을 다니다보면 아시겠지만 가끔 이상한 취향을 가진 부사님들이 계십니다. 젊은이들을 보면 도와줘야 한다는 사명감을 느끼는 분, 돈도없는 투자자들에게 따끔한 훈계를 내려야 하는 분, 내 단지를 외지인 투자자로 부터 지켜내는 사명을 가지신 분들을 말이죠. 

저는 운이 좋게도 열심히 하는 젊은이를 도와주고 싶어 하시는 사장님을 만나서 당시 네이버 부동산 저층 가격에 초등학교 앞동 중층을 볼 수 있게 되었습니다. 

해당 매물은 한달이 조금 안되는 기간 안에 잔금을 치지 않으면 구매할 수 없는 집이었습니다. 잔금을 한달안에 준비하는것은 어려운 일이기에 집주인은 단지내 저층 가격보다 오히려 싸게 매물을 내 놓은 것이었습니다. 

저는 제가 첫 주택이고 대출이 하나도 없는 공무원이라 대출이 무조건 나온다는 점을 사장님께 어필했고, 집주인은 사정이 생겨 집을 파는것이지 이사를 가고싶어 하지 않는다는 사실을 알고 있는 사장님은 저에게 주인 월세로 집을 매매하는게 어떻겠냐고 제안하셨습니다. 

저는 잠시 고민하다가 단지내 저층가격에 아파트를 매매하면서 월세 거주 이후에는 바로 전세금 상승분으로 투자금 회수까지 노릴 수 있는 황금 매물을 잡았다고 생각되어 기분이 좋아졌지만 최대한 포커페이스를 유지한채 월세 가격과 보증금 가격을 협상하기 시작했습니다. 

그래서 저는 제돈 5천 + 보증금 2천 + 대출 2.7억 으로 3.4억짜리 집을 매매하게 되었습니다. 

26년 초에 월세 계약이 끝나면 단지 전세가가 3억원을 조금 넘을 것 같습니다. 이미 전세 2.9에 나오는 것들도 거래되고 있거든요. 저는 전세를 돌려서 다른 지역에 재투자를 할지 월세를 한바퀴 더 돌려서 2년 뒤 매매차익을 보고 매도할지 지켜보고 있습니다. 그러는 중에도 저의 앞마당은 점점 넓어져서 저평가 판단을 더 잘 할 수 있는 투자자가 되겠지요.

한번의 투자가 저에게 가져다 준 성장은 독강임을 열심히 해왔지만 성장이 더디다고 느껴진 저에게 더욱 크게 다가왔습니다. 이제는 미래가 보이기 시작했습니다. 저도 저의 힘으로 저와 저의 가정을 지켜낼 수 있고, 행복을 쟁취해 낼 수 있는 사람이라는 것을 경험으로 알게 되었습니다. 

이번 투자로 저는 정말 많은 경험을 해 볼 수 있었습니다

1. 잔금치는 과정을 대출을 일으키는 과정으로 대리 경험해 볼 수 있었다.
2. 월세 투자를 통해 전세 맞추는 기간을 지연시켜 투자금을 줄일 수 있는 방법도 있다는 걸 알게 되었다.
3. 매도자들은 하나같이 사정이 있고 나름대로 쫄리고 있다는걸 알게 되었다.
4. 비교평가 과정을 통해 저평가된 아파트를 찾아가는 과정을 배웠다.
5. 투자금에 딱 맞춰서 매물을 찾는게 아니라 내 투자금에 맞출 수 있는 매물을 찾아도 된다는걸 배웠다.
6. 대출 과정에서 일어나는 서류처리를 세심하게 챙기지 않으면 피볼수 있다는걸 배웠다

월부에서 전세 레버리지 투자 2년동안 공부하고 실전에서 매매한 물건은 주인 월세 물건이라니. 심지어는 전세 이자를 세입자가 부담하는 전세 레버리지 투자의 장점을 뒤로하고 내가 대출을 일으켜 리스크를 떠안는 선택을 하다니 하는 여러가지 생각이 교차했지만 저는 절대적 저평가된 지역에 있는 상대적으로 저평가 되었다고 판단된 아파트를 단지 내 저층가격으로 매매하게 되었습니다. 

아직 반년도 지나지 않았지만 저는 저에게 최선의 투자였다고 생각합니다. 

투자를 진행하면서 울산을 사랑하게 되었다는 것도 경험이었네요 

제가 투자할 때는 마침 매물코칭이 법적인 어쩌구 때문에 막혀있었어서 동료들에게 혹은 전에 만난 튜터님에게 물어볼 수도 없던 시기입니다. 하지만 저는 더 좋은 투자보다 더 많은 경험에 대한 갈망과 제 판단에 대한 확신으로 투자를 진행하게 되었네요. 

세상은 운 좋은 사람들이 살기 참 좋은 것 같습니다. 

그런데 행운인 줄 알아보고 잡으려면 계획하고 실천해야 하는 것 또한 진리인 것 같습니다.

계획하고 실천하는 우리 월부인들에게 행운과 성과가 따르기를 축복합니다.