[너바나]매도 잘하는 법

안녕하세요? 너바나입니다.

최근에 월부학교 분과 상담중에 매도 잘하는 법에 대해서

상담해드렸는데...

여러분들께 도움이 될 것같아 이렇게

경험을 나누고자 합니다.

일단 저는 올해 10채를 매도 했고

아마 연말까지 한채를 더 매도할 예정입니다.

(2020년에 작성한 글입니다)

지금 이런 저금리 시기에 저는 부채를 상환하고 있습니다. ㅎㅎ

투자할 때가 없어서는 아닙니다. 저는 작은(?) 부자를 목표로 했기에

더 이상 부를 쌓는게 제 행복에 큰 의미가 없기 때문입니다.

나중에 칼럼을 쓰겠지만 부채는 언젠가 상환해야 할 것들입니다.

저도 초보때는 부채는 무조건 받는게 좋은 것으로 생각했지만

10년이 넘어가면서 그게 아니라는 것을 깨닫고 있습니다.

부채는 언젠가 갚아야할 것들입니다.

초보에게 부채는 필수이지만 어느정도 부를 일군 분들은 부채를

상환해야 리스크를 헷지하고 재정건전성을 유지할 수 있습니다.

어쨌든 오늘의 주제로 돌아와서

매도할 때 마다 꼭 하는 절차들이 있습니다.

1. 적정(?) 매도가 정하기

사실 이부분이 가장 어려운 부분중에 하나입니다.

살짝 케바케의 경향이 있지만 저의 경우는

만약에 급하게 매도해야하는 경우와

급하게 매도할 필요는 없지만 매도를 고려할 때를

나눕니다.

예를 들어 35000정도에 매수한 아파트가

실거래가는 52000이고 현재 네이버 부동산에는 5.5억에 나와있습니다.

현재 네이버 부동산은 5.2억에 거래완료가 찍혀있습니다.

만약에 세금이나 여러이유 때문에 급하지 않다면

저는 비슷하게 5.5억 또는 그 이상에 내놓습니다.

제 직관과 경험적인 생각으로 그 물건의 적정가치가

6억까지 갈것 같다고 생각한다면

그리고 정말 급한 상황이 아니라면 6억에 내놓고

매수자가 나타나면 적정한 조율 끝에 매도 합니다.

만약에 제가 세금이나 여러부분때문에 급하게 매도해야하는 상황이라면

대략적으로 평층기준으로 2층이나 탑층시세로 매도를 내놓습니다.

흔히 우리가 투자를 할 때 급매라고 말하는 가격의 아파트로

매물을 내놓습니다.

대부분 초보분들은 이익을 극대화하려고 합니다.

가장 싸게사서 비싸게 받는다.

이런 식의 거래를 원합니다.

하지만 주식의 격언처럼

"무릎에 사서 어깨에 판다. "

이 얘기가 나온 이유는 바닥과 꼭지는 누구도 알수 없기 때문입니다.

정말로 바닥에 사서 꼭지에 팔면 좋겠지만

실제 해보시면 알겠지만 이게 정말 쉽지 않습니다.

저도 100건이상의 매매경험을 통해 느낀부분은

"무릎에 사서 어깨에 파는게 정답이구나.."

혹시 매도하고 가격이 오르는 몫은 내 몫이 아니구나라는 생각을

하고 있습니다.

매수는 기술이고 매도는 예술이다라는 말처럼

매도는 하면 할 수록 감각이 늘어나는 것 같습니다.

결과적으로 매도한 물건들을 봤을 때 잘 매도했다는 것들이

많은 것 같습니다.

2. 세금계산하기

생각보다 매수할 때든 매도할 때든 세금계산을 하지 않고

매매계약서를 작성하는 경우가 많습니다.

저는 매도를 고려할 때 요즘 가장 많이 신경쓰는 것이 세금입니다.

현재는 세금 중과요건이 많습니다.

생각보다 양도소득세는 규모가 큽니다.

1주택자면 상관이 없겠지만 세금적으로 애매한 게 있으신 분은

반드시 세무사님께 상담받으시길 바랍니다.

단 주의할 점은 반드시 양도세 전문 세무사님께 상담받으셔야 합니다.

세무사님들도 각자 전문분야가 잇으십니다.

기장을 전문으로 하시거나, 조세불복을 전문으로 하시거나

상속, 증여를 전문으로 하시는 분들도 계십니다.

이는 삼성전자 직원이 모두 TV나 휴대폰 수리를 할 수 없는 것과

마찬가지입니다.

삼성내에서도 휴대폰과 TV를 수리를 전문으로 하시는 분이 계시는 것처럼

양도소득세도 그걸 전문으로 하시는 세무사님이 계십니다.

그런 분을 찾아가셔서 상담 받으셔야 합니다.

최근에 재무코칭 받으신 분도 양도세를 모르는 곳에 상담 받으셨다가

잘못신고하셔서 추징당햇다는 얘기를 들었습니다.

이 부분 꼭 체크하셔서 받으시길 바랍니다.

3. 임차인에게 내놓기

저는 매도를 결정하면 일단 임차인에게 내놓습니다.

왜냐하면 부동산에 내놓기전에 임차인에게 어짜피 매매사실을 알려야 하기 때문이기도

하고 실제 거주한 임차인도 가격의 상승이나 변동을 봤기 때문에

매수를 생각하는 임차인들이 생각보다 많기 때문입니다.

다만 임차인에게 내놓을 때는 부동산에 내놓는 가격보다

천만원 정도 더 싼가격에 내놓습니다.(매도차익 1억이상 발생시)

제가 지금까지 살면서 느낀 인생에 가장 중요한 원칙은

어떤 거래든 거래상대방에게 상대적 이익을 더 줘야

부자가 될 수 있다는 것입니다.

좀 이상한 원칙인데 이상하게도 제게 굉장히 중요한 원칙이 되었습니다.

항상 제가 욕심을 더 내면 오랫동안 그 일을 못하게 된 것 같습니다.

결국 상대방이 거래에 참여했을 때 더 도움주는 방향으로

일을 하면 결국 제게 더 큰 이익으로 돌아왔습니다.

이 물건의 경우도 3천정도 투자금에 결국 2억정도의 시세차익을

이룰 수 있었고 거기에 1천만원정도 임차인에게 이익을 나눠줘도

제가 또 2억을 가지고 다른 투자를 통해 4억버는 것은

크게 어려운 일을 아니기 때문에

이왕이면 주변사람과 함께 나누는 게 좋다고 생각합니다.

그리고 실제로 임차인분도 부동산 매수를 고민하면서

제가 시장 거래가보다 좋은(?) 가격에 매도한 것을 알게되면

제게 호의적으로 생각하시면서 상황상 매수를 하시지 못하시더라도

나중에 집보여주실 때도 협조적인 경우가 많았습니다.

4. 부동산에 내놓기

매도할 때 많은 분들이 질문하십니다.

부동산에 많이놓는 것이 좋아요? 아니면

주거래 한곳에 놓는 것이 좋아요?

당연히 임대놓을 때와 매도할 때는 많이 놓는 것이 좋습니다.

이런 얘기를 하면 중개인분들은 물건 걸레된다

그렇게 하면 안된다고 하시는 데 그건 그분들 입장입니다.

그분들 입장에서는 물건을 나만 가지고 잇는 경우가

중개수수료 받기가 더 수월해지고 가능성이 높아집니다.

그래서 그렇게 주장하실 수 있습니다.

실제 몇백건이상의 거래를 해본 제 경험으로는

여러군데 내놓는게 결국 매도든 임대든 더 빨리 뺄수 있었습니다.

중개인분들은 매도자와 매수자에게 중개비를 각각 받습니다.

이런 물건을 양타 물건이라고 하는데

당연히 중개인분들은 내가 수수료를 양타로 먹을 수 잇는 물건을

더 우선시 중개해 줍니다.

중개수수료가 200의 경우 양타는 400을 받습니다.

한집 보여주고 200을 버는 경우와 400을 버는 경우를 생각했을 때

여러분은 어떤 걸 먼저 보여주시겟어요?

반대로 생각하면 답이 나옵니다.

물론 많이 뿌리는 물건을 중개하시지 않는 사장님도 있으나

제 경험상 많지는 않았습니다.

그리고 부동산에 매도가격을 내놓을 때 거기서

적정수준은 깎아줄 생각으로 내놓으시는게 좋습니다.

예를 들어 55000만원에 매도가격을 정했다면

54500만원 또는 54000까지는 깎아서 매도할 수 있다는 것을

정하시고 가격을 내놓으셔야 합니다.

본인이 55000만원에 매도를 결정했다면

56000에 내놓이시고 매수자가 나타나면 조금 조율하시면

거래하는게 통례입니다.

5. 환금성이 떨어지는 물건 매도하는 법

만약에 본인이 환금성이 떨어지는 물건을 매도해야 하거나

아니면 급하게 팔아야할 경우 전단지 제작까지 고민하셔야 합니다.

하지만 보통 아파트의 경우 그렇게 까지 하실 필요는 없습니다.

이 때 매도할 때는 복비를 시중가격보다 더 주기도 합니다.

대부분 투자에서 성공담을 많이 보는데 저도 실패를 많이 했습니다.

전단지를 뿌리면서 본인이 조급함에 대한 대가가 무엇인지를 처절히 깨닫고

다음 투자에서는 환금성적인 부분을 놓치지 않겠다고

다짐 하시길 바랍니다.

6. 매도 & 감사

매도하고 수익이 생기면

반드시 주변사람에게 보상하세요

본인이 가장 고생해서 얻은 수익이지만

그 수익을 위해 묵묵히 견뎌준 가족과 배우자가 없었다면

얻지 못할 수익이셨을 겁니다.

저도 매도하고 나면 언제나 적정 비율로

제 아내에게 선물을 줬습니다.

그 보상으로 인해 그동안의 고생에 대한 작은 보답이 되고

그렇게 묵묵히 참아주고 인내해준 것에 대한 가족모두에게

혜택이 돌아오는 걸 깨달으면서 가족의 지지를 받았던 것 같습니다.

꼭 수익이 났다면 그걸 베푸시길 바랍니다.

마지막으로 드리고 싶은 말씀.

시장이 복잡합니다.

어쩌면 사다리가 끊겼다는 생각에

속상한 분들도 많을 것 같습니다.

정말 드릴 말씀은 많지만

까페까지 검열한다는 이마당에

공개된 자리에서 다 말씀 못드리는 부분

너무 안타깝습니다.

그래도 드리고 싶은 말씀은 포기하지 마시길 바랍니다.

저도 2006년 노무현 정부의 끝에서

지금과 같은 양도세와 종부세 비슷한 환경에서

시작햇습니다.

결국 살아남는 사람이 열매를 얻습니다.

너무 속상해하지 마시고 지금 본인이

할 수 잇는 최선의 일이 무엇인지를 고민하시고

꾸준히 걸으시면 좋은 결과 얻으실 겁니다.

힘내시고

화이팅입니다.

너바나 드림.