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열반스쿨 중급반 - 직장인으로 10억 달성하는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
안녕하세요 어제보다 오늘을 더 열심히 사는 열혈베컴입니다.
작년 8월에 열중을 듣고 다시 재수강을 해서 듣게 되었는데요
사실 이번달 자실을 할지 열중을 들어야 할지 고민을 했습니다.
그런데 고민한게 무색하게 게리롱튜터님의 1강 강의를 듣자마자
너무나 잘했다는 생각이 들었습니다.
작년 열중을 처음 들을때와 약 1년이 지나고 난 후 들었던게
다르게 들렸는데요 들으면서도 제가 많이 성장했다는 생각이 들었습니다.
저는 얼마전에 드디어 1호기를 매수하고 전세계약까지 무사히 마쳤는데요.
이번 열중을 재수강한 이유가 1호기 투자 복기까지 하고자함이었습니다.
그럼 이번 강의를 들으면서 느꼈던 점과
거기에 맞춰 제 1호기 투자까지 복기를 해보겠습니다.
1. 투자의 본질
투자의 본질은 가치 있는 물건을 싸게 사서 비싸질때까지
잘 보유했다가 비싸게 파는것입니다.
그러기 위해서는 투자의 원칙을 지키면서 시장 상황에 맞게
투자기준을 가지고 투자를 해야 합니다.
2. 투자의 원칙
잃지 않는 투자의 원칙은 ‘저 환 수 원 리’ 입니다.
1) 저평가
저평가를 흔히 말하면 가치보다 싸게 사는 것을 말하는데
진짜 의미는 ‘가치가 있는 것’을 가치보다 싸게 산다입니다.
보통 전고점 대비 -20%이상이면 저평가라 판단을 했는데
실제로는 전고점이 제대로 형성이 되지 않을 수도 있습니다.
그렇기 때문에 전고점은 참고용으로 판단해야 합니다.
그럼 저평가를 판단을 어떻게 하느냐
전제는 ‘가치가 있는 것 중’
첫번째로 같은 가격인데 더 좋은 게 있나?
둘째, 비슷하게 좋은데 더 싼 게 있나?
이 기준을 가지고 판단을 합니다.
그리고 앞마당이 많을 수록 비교 대상군이 많아지기때문에 더 유리하겠죠.
- 제 1호기 투자는 지방 광역시였습니다.
같은 가격인데 더 좋은게 있나?
- N구 구축/ B구 준신축
N구 구축은 생활권으로는 N구에서 두번째로 좋아하는 곳이었고
연식은 00년 초반이었습니다.
가격대는(예시입니다)
매매가 4.2억/ 전세가 3.4억이었고
B구 준신축은 생활권으로는 B구에서 두번째로 좋아하는 생활권이었고
단지 선호도도 3~4번째 순이었습니다
연식은 2010년 중반이었고 가격대는 3.5억/ 전세가 2.8억이었습니다.
가치를 봤을때는 N구 구축은 학원가와 좀 가깝고 생활권의 선호도는 B구 준신축보다는
높지만 연식이 구축이고 올수리가 필요하기때문에 투자금도 더 들어가고
단지대 단지로 봤을때는 B구 준신축이 더 나았습니다.
B구 준신축은 초코앞으로 단지 바로 앞에 초등학교가 있고
외곽도로로 가면 N구에 있는 직장과의 거리도 멀지 않았습니다.
학원가도 가깝고 나름 학업성취도도 높은축에 있는 중학교와도 가까웠습니다.
비슷하게 좋은데 더 싼게 있나?
-J지역 1순위 생활권과 U지역 B구 2순위 생활권과 비교했을때
J지역은 1순위 생활권이긴 하나 중소도시이고
U지역은 광역시로 생활권 순위가 J지역보다 선호도가 떨어지지만
광역시라는 체급차이가 있기때문에 비슷하게 좋은데
제가 투자했던 단지가 더 쌌습니다.
이걸로 판단했을때 제가 투자한 단지는 저평가에 해당되었습니다.
2) 환금성
일반적인 환금성은 저층, 탑층 제외, 300세대 미만은 제외라고
알고 있었지만
진짜 의미는 매도 시점에도 사람들이 좋아할 만한 것입니다.
제가 투자한 단지는 300세대 이상이었고 저층, 탑층은 아니었습니다.
특히 준신축으로 단지가 짱짱하고 초등학교 중학교가 가까워서
충분히 선호도가 있는 단지였습니다. 그리고 34평으로 가족들의 수요가 있는 단지입니다.
그래서 환금성에도 해당되었습니다.
3) 수익성
기본적으로 수익성은 투자금을 최소화해서 수익(수익률)을 높이는거라 생각하지만
진짜 의미는 보유한 투자금으로 충분한 수익을 내는것입니다.
수익성이 좋은 투자를 하는 법은
수요가 풍부하고 가치가 있는 물건을 사야 합니다.
즉, 선호도가 높은 단지에 투자를 해야 합니다.
그러기 위해서는 싼 구간에 사야합니다.
제가 투자한 단지는 U지역은 전고점이 대량 공급으로 인해
가다가 말았습니다.
가장 헷갈렸던 부분이었는데 이건 매코때 몽부내 튜터님께서 말씀해주셔서
알 수 있었습니다.
N구에서 봤던 구축단지는 수리비도 더 들어가고 투자금이 더 들어갔습니다.
그래서 부분 수리가 필요하지만 투자금이 더 적게 드는 C단지에
투자를 했습니다.
그리고 단지에서 저층 가격보다 더 싸게 매수했기때문에
충분히 수익성은 있다고 생각했습니다.
4) 원금보존
일반적인 원금보존의 의미는 전세가율이 높은 단지에 투자하는건데
진짜 의미는 전세가율이 높은 단지에 투자하면서 원금을 ‘절대’ 지킨다입니다.
보통 ‘매매가는 전세가 밑으로 빠지지 않는다’라고 생각하는 데
경우에 따라 전세가가 떨어지면 매매가도 떨어질 수 있습니다.
이때 역전세라던지 감정에 매몰되어 투자했던 단지를 던져버릴 수 있습니다.
이런 위기가 오더라도 가치를 찾아가기까지 잘 지키는게 진짜 중요합니다.
일단 제가 투자한 단지는 전세가율이 83%로 높았습니다.
전세가율을 봤을때 적절한 실거래가던지 비슷한 가치를
가진 단지와 비교했을때 적절한 수준이었습니다.
그리고 수요가 많고, 가치가 있는 물건이었고 향후 3년 이내
공급이 없었습니다.
실제로 전세를 뺄 때도 U지역에 전세 매물이 별로 없었습니다.
원금보존도 해당되었습니다.
5) 리스크
우리가 리스크는 피해서 투자하는거라 생각할 수 있는 데,
만약 매매가가 싸고 충분히 내가 감당할 수 있다면 공급이
오히려 기회가 될 수 있습니다.
그렇기 때문에 리스크는 피할 게 아니라
감당가능하면 투자하고 대응을 해야 합니다.
제가 투자한 단지는 향후 3년동안 공급이 없었고
전세 매물이 없다 보니 전세가가 오르고 있었습니다.
그리고 잔금리스크 또한 대출등을 통해 감당 가능하다고 판단했습니다.
결국 리스크 또한 투자원칙에 해당이 되었습니다.
투자원칙인 저환수원리로 판단해보니 제가 투자한 물건이
다행히도 원칙에 부합되었고 잘 보유했다가 충분히 수익이 났고
갈아탈 단지가 있다면 매도를 할 예정입니다.
나머지 복기는 매수후기에서 다시 작성해보겠습니다^^
3. 인생을 바꾸는 독서법
월부에 들어오기 전 저는 독서와는 담을 쌓았던 사람이었습니다.
웹툰, 무협지는 읽었지만 책은 잘 보지 않았었죠 ㅋ
그런데 월부에 들어와서는 열기때부터 자본주의부터
너바나님의 나부맞부터 돈독모도 계속 참여하고 있습니다.
당연히 매달 독서후기도 한개씩은 꼭 작성하고 있죠 ㅎ
게리롱튜터님의 독서법을 보니 다행히도 고상한 취미생활만 하지 않았네요
매일 원씽을 통해서 가장 먼저 해야할 일들을 하고 있고
강사님과 멘토님 튜터님을 통해 레버리지를 하고 있으며
매일 아침에 일어나자 마자 나는 나의 스무살을 가장 존중한다 저자이신 이하영원장님처럼
이불정리부터 하고 있습니다.
다만 BM할 사항들을 구체적으로 기재하진 않아서
이번 독서후기부터는 튜터님의 인생을 바꾸는 독서법을 적용해보려 합니다.
강의후기를 작성하면서 저환수원리에 맞는 복기까지 해보니
제가 어떤 마음으로 투자를 했고 다행히 월부에서 공부한게
허송세월한게 아니란걸 알았습니다.
2호기 투자때는 좀 더 심도 있고 튜터님이 알려주신 방법을 레버리지해서
더 잘해보도록 하겠습니다.
댓글
올투실천
25. 06. 07. 01:05
열혈베컴님~소중한 경험 나눠주셔서 감사합니다. 저환수원리를 잘 지킨 모범적인 1호기 투자를 하셨군요~ 축하드리고 이제 잘 지켜나가며 더욱 성장하여 더 멋진 2호기 투자로 이어지시길 응원합니다!!
인생탐험 깔짝이
25. 06. 07. 09:18
열혈베컴님~! 1호기 투자인데도 저환수원리에 맞춰서 잘 해내셨군요!! 대단하십니다~~ 저도 1년 뒤 열중반을 수강할 때는 성장한 마음이 들 수 있게끔 열심히 성장해봐야겠네요!!
