서울투자 기초반 1강 강의 후기 [서울투자 기초반 7기 50조 온느]

23.12.13

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지난달 지방기초반을 끝내고 들어선,

그래도 뭔가 부담은 적어지는

서울투자기초반!

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1강 자모님이

서울투자의 정수를

시원하게 알려주신다!

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강의도 계속 듣다보니,

더 와닿는 부분도 있고,

이젠 아파트 단지들도 몇개 알다보니,

강의에서 언급해주시면 엄청 반갑다!!

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조금더 디테일하게,

얘기해주셔도,

오 임장갔던 동네!

내가 생각했던 느낌이랑

비슷하게 말씀하시네!

아는곳이라 더욱

와닿는 느낌이다.

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무튼 빨리 앞마당을

넓혀가야겠다.

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역시나 본질은

아파트 선호도에 대해서

중요성과, 비교분석

예시를 들어주셔서 좋다.

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입지평가 기준과

선호도 기준을 안다해도

항상 고민하는

극악의 밸런스게임.

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ex. 상급지 구축 vs 하급지 신축

입지 좀 떨어지는 서울 단지 vs 선호도 높은 입지 경기도 단지

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명쾌한 답변을 내주셔서

본질은 정말

'선호도'파악하는 것이 정말

중요하고, 조금더

방향성이 보이는 느낌이다.

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ex.

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입지 좋은 수도권 방2화1 A단지 VS 서울 입지떨어지는 방3화1 B단지

무조건 서울 강남 가깝다고해서,

아묻따 방3이지!라고 해서

경기도 < 서울 이라고 서울 물건을 선택하는게 아니다.

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단지별로 봤을때,

B가 서울이고, 역세권이고, 방3이긴한데,

B지역은 임장해보면,

주변을 보면 한자 간판,빌라들,노래방,마사지 등등이다.

이런 환경은 거주지로 좋지못한 곳들이다.

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A단지는 경기도지만,

분위기가 새아파트들 주변, 학원들있고,

일반적인 상가들도 있고

분위기가 확연히 다르다.

또한 위 도시도 재개발로 좋아질 지역이란점에서

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선호도측면에서는

A를 선택하는 것이다.

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더더 초보일때는

입지평가에 따라

단순히, 역세권!!!! 서울!!이 더 낫지 않나 하는

막연함으로 선택을 했었는데.

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어쨌거나 사람들은

주변 환경도 중요시한다는 것이다.

아무리 서울에서 교통과 역세권이 중요해도,,

교통 외 나머지를 다 버리면서,

모든것을 포기하고

살기 싫은 동네를 택하지는 않는다는것!!

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<환경 부분>도

단순히 백화점, 대형마트 몇개가 기준이 아니라,

전반적으로 거주하기 쾌적하고.

아파트 몰려있고. 택지환경이고, 안전하고

이런것들도 봐야한다는 것이다.

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A,B단지가 그래프상은 비슷하길할지라도,

이왕이면,

조금 더 선호도가 있는 곳으로

골라보는 것이다.​

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같은 구 내에서도 비교해보기

인프라도 많고 개발중인 A VS 약간 외진듯한 B

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A는 심지어 1급지와도 가까운 위치다.

B보다 강남도 가깝고. 어수선하지만

개발되는 중인것 같아 더 좋지 않나라고 생각하지만,

실제로 임장가보면

빌라들 엄청 많고. 균질하지 않고

인력소나 어르신분들도 많고 그렇다.

임장하면 여기는 쫌..살기에는... 이런 느낌

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B는 조용하고, 아파트 단지 쪽 안에 있다.

맞은편에 오래된 재건축될 아파트가 있긴하지만,

거주환경은 B가 더 낫다는 것이다.

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그래프도 비교해보면, B가 비싸다.

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무조건, 1급지 옆에 있다고.

강남과 더 가깝다고 선택하는 것도

아닌 것이다!

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그리고 서울도 다 같은 서울이 아니듯,​

서울의 25개구 마다

선호하는 주요 특징들이 있다.

(어떤 이유로 사람들이 사는지.)

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투자우선순위의 가이드를 주셔서

조금 더 디테일하게

투자하는데 도움이 될 것 같다.

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교통이 좋은곳. 환경이 좋은곳.

학군이 좋은곳.

모든것이 좋아 상급지인곳들.

좋은 점이 없는 하급지인곳들.

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더 나아가

좋아하는 땅에 + 선호 단지/ 비선호 단지

안좋아하는 땅에 + 선호단지/비선호 단지

서울은 그래도 장기적으로는

땅의 가치를 보기 때문에

좋은 땅의 선호도를 잘 공부해보자.

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<강의 POINT>

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사람들의 선호도 요인을

촘촘하게 파악해본다!

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사람들이 좋아하는 아파트와

그렇지 않은 아파트간의

거래양상과 거래속도가 다르다!!

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당장 투자금이 없어도

투자실력을 늘린다.

기회를 준비한다.

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강의내용에서

실제로 행동으로 적용해본다

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강남접근성이 좋은지

입지가 개선이 될지

연식이 10년 내외 인지(신축,준신축)

선호입지 90년대 구축도 보기

뉴타운 단지들 보기

가격이 싼 아파트 보기 25-30%

평지인지, 아파트가 밀집되어있는지

300세대 이상인지

한강이랑 가까운지

이왕이면 남쪽

초등학교 학급수가 20명 이상인지

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오를것 같으니까 사는게 아니라,

싸니까 사는것!

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구별 등급순위도 절대적이지는 않고,

이정도 레벨이다~ 정도 참고하는 지표.

입지순위도 입지개선/개발이 됨에 따라

순위는 달라질 수 있음!

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상급지에서는

비선호 동네와 단지를 소거하는 방식이 필요하다.

1급지 비선호 < 2-3급지 입지좋은 신축이 더 좋기도.

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투자 후에도 나의 상황이 편해야함.

어떤 단지를 선택하느냐에 수익차이가 있을 수 있구나

투자 선택하고, 이렇기 때문에 나중에는 매도를 해야될수도 있구나를

감안하고 투자를 해야함.

(무조건 오르겠지 생각 X)

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다주택자로 가야하니까

집개수가 많은게 중요하지 않음.

무리하게 집개수를 늘리지 않도록 하기.

하나를 사더라도

정말 가치있는 것을 사는게 중요.

1년에 한채를 못샀어!! 이렇게

너무 조급해하지 않기.

결국, 어떤 단지를 싼가격에 갖고있느냐가

투자 실력이고 중요한 부분.

채수에만 매몰되지 말기.

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선호도 차이를 아는것이

투자의 처음이자 끝.

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<BM>

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✓ 임장보고서 분임 전 미리 분석하고 가기

✓ 서울 25개구 위치와 선호도 알기

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✓ 단지분석 장표에

상승시작점이 빠른지

전고점을 보며 레벨차이 가늠해보기

하락장 전저점 대비 상승장 전고점 보기

전고점 찍으면서 우상향하는지

최근 거래가 끊겼는지(비선호)

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✓ 선호도의 이유 파악하기!

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✓ 투자결론 내보기

(저평가,투자금,리스크)

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✓ 재무재표 업데이트

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