[서투기24기 "프메퍼 튜터님과의 임장" 뤄니] 이것은 임장인가, 코칭인가!

저에게 강사와의 임장에 함께 할 기회가 주어지다니! 

오늘은 바로 그날, 프메퍼 튜터님과 만나게 되는 날이었습니다

“이것은 임장인가, 코칭인가!!”

신도림역에서 출발하여 신도림, 대림, 신길뉴타운을 둘러보며 다양한 생활권의 모습과 가치를 살펴보는 유익한 시간이었는데요~ 사실은 이것은 임장인가, 코칭인가…싶을 정도로 

많은 질문에 대한 프메퍼튜터님의 깊은 경험에서 나온 답과 조언을 들을 수 있는 귀한 시간이었습니다.

타임라인은 아래와 같았습니다

9~10시는 카페에서 질문과 답 시간, 

10~12시는 분위기 임장(계속 이어지는 질문과 답^^)

12~13시 식사 (계속 이어지는 질문과 답^^)

13~13시30분  튜터님에게 응원글 받기 및 단체사진 (제주바다님, 오렌지하늘 튜터님과도 함께!!)

“강의를 듣는 것과 문제를 직접 푸는 것은 다르다”

오늘 프메퍼튜터님과의 시간을 복기하며 든 생각은 바로 이것이었습니다.

학교 다닐 때 분명히 수업 시간에 배운 것인데, 시험 문제를 풀려고 하면 안 풀리는 경험이 다들 있으셨을 겁니다.

결국 문제를 못 풀어서 해설지를 보면 “아~ 이게 이렇게 응용되는 거구나! 배운 거였네”하고 알게 되는 경우가 있는데

(물론….나중에 비슷한 문제를 다시 만나면 또 모를 수 있긴 합니다 ㅎㅎ) 오늘이 그랬습니다

조원분들의 질문을 통해서 던져진 문제에 대한 튜터님의 대부분의 답은 이미 우리가 강의에서 배웠던 것 이었습니다

아주 일부분은 배웠던 것에서 반 발짝 더 들어가거나, 반 발짝 옆에 있는 것이었습니다 

결국 중요한 것들은 강의에서 이미 다 상세하게 알려주셨었는데 

막상 문제를 푸려고 하니 응용이 안되는 것이었습니다

이런 문제 풀이 시간을 튜터님과 장장 4시간을 하다보니, 게다가 실제로 얼굴을 보고 대화를 나누다 보니

강의 내용이 더욱 임팩트있게 각인이 되었습니다 

“아…이게 정말로... 중요한거였구나"

“이미 강의에서 정말로 아낌없이 다 알려주셨었구나.. ”

오늘 프메퍼 튜터님이 해주신 말씀을 정리하면서 임장을 복기해보고자 합니다. 

1. 수도권 10평대 투자 주의할 점

- 방2, 복도식 괜찮은데 상품성을 극복할 수 있는 압도적인 장점이 있어야 한다 예)초역세권

- 투자 초보의 경우 전세 운용을 수월하게 하기 위해서는 좀 더 하급지라도 방 3개가 오히려 나을 수 있다

2. A단지 34평 VS B단지 25평, 가치를 판별하는 방법

- A-A'-B-B'  비교 하는 방식으로 처음에는 1:1로 하나 씩 비교 하기. 그 다음에 비교 군 늘려보기

  많이 비교해 보면 답이 나온다

- 두 단지가 가치 차이가 엄청나게 크지 않다면 34평이 낫다

3. A지역 단지 VS B지역 단지

- 가치가 비슷하면 매물을 더 많이 봐서 조건과 상태가 좋은 매물을 찾는 것이 더 투자로서 의미 있다

- 가치 비교에 매몰되면 투자 못한다

4. 갈아타기 할 때, 갈아탈 단지의 가격이 날아간다면?

- 앞으로 어떻게 될지는 예상할 수 없다

- 단지 투자의 본질은 포트폴리오에 가치 대비 저평가 된 물건을 넣어 두는 것 뿐이다.

5. 자산 20억 이상이 목표라면, 내가 아파트를 몇 개 가져야 하는지 목표가 명확해진다

- 서울 전세가율 50%이라면 자산 20억, 순자산 10억이 목표가 된다. 그러면 아파를 몇개 가져야 하는가?

5억짜리 4개를 가지면 된다. 2년마다 전세가 합의 5%씩 현금흐름이 생기는 것이다. 아주 심플하다

6. 서울/수도권 2주택까지만 일단 해보자

- 이걸 하려고 해도 앞으로 1~2년은 걸린다. 정책이 바뀔 수 있는 시점이니 다주택은 좀 더 보수적으로 접근해야 한다

7. 월부학교 에이스반 2번 하면 다 배운다. 더 이상 배울 게 없다

- 어차피 배워야 할 거면 1학년에 머물지 말고 6학년이 되라. 실전반, 월부학교 가시라. 광클도 Practice makes Perfect이다. 간절하면 방법이 다 있다. 월부학교에서는 동료의 투자를 도우면서 성장할 수 있는 기회가 있다. 엄청난 배움이 된다

8. 독서는 일단 양을 늘려야 한다

- 습관 들이는 것도 필요없다. 일단은 그냥 하면 된다. 잘 안 읽히는 부분은 그냥 눈으로만 봐도 된다. 그러다 보면 트인다. 돈독모 후기 잘 쓰시는 분들을 벤치마킹 하라

9. 입지 좋은 구축 VS 입지 덜 좋은 신축

- 비교하는 단지는 사실 가치가 비슷하다. 이럴 때는 매물로 넘어가서 매물끼리 비교해야 한다

10. 부사님과의 관계는 어떻게 유지해야하는가?

- 매수 물건 부동산이 아니라면 굳이 유지할 필요는 없다. 비즈니스 파트너로 필요할 때, 그때 그때 찾으면 된다

11. 중국인 많은 OO지역 투자 못할 지역 아니다. 그 지역에 있는 신축 OOOO도 마찬가지다

- 처음에는 꺼렸던 단지인데 지나고 보니 그런 것들이 중요하지는 않더라. 다만, 그 지역을 볼 거면 같은 가격의 OO지역을 보는게 더 낫긴 하다

12. 5분위(5순위) 시세표는 어떻게 하는 것인가요?

- 저평가된 물건 중 투자 후보를 뽑는 작업이다. 나중에는 투자금 맞지 않는 것들도 해보면 좋다

- 1)절대가 비교 평가 2)투자금 비교 평가 3) 절대가와 투자금의 교집합 찾기로 순서대로 해보면 된다

- 참고 : 낙타점프님 나눔글) https://cafe.naver.com/wecando7/11163595

13. 시세 전수조사의 의미

- 실제로 투자 물건을 찾을 때 의미가 있다. 가치 비교 평가를 하는 것은 앞마당 원페이지 정리가 의미가 있다

14. 갈아타기 좋은 타이밍은?

- OOOO 하기 전이다

15. 자본주의는 감정이 없다. 받아 들여야 한다

- 내가 몇 년을 투자 공부했는데, 이 지역을 투자하다니 아쉽다라는 마음이 생기면 그 것은 감정일 뿐 이다.

돈 벌 수 있는 것을 하면 된다. 좋은 지역은 가격이 더 날라가는 것에, 내 투자 물건에 대한 아쉬움에 감정을 둘 필요가 없다

16. 때로는 러프하게, 때로는 디테일하게

- 임장보고서 쓰면서 둘 사이를 잘 왔다 갔다 해야지 실력이 는다

17. 신길뉴타운 같은 택지는 사람들이 굉장히 선호한다. 죄다 오른다

18. 비교평가 할 때는 같은 가격이면 뭘 투자하지? 부터 시작해보라

19. 신길뉴타운은 입지 좋은 에스티움 외에 OO좋은 것 우선. OOO에 있는 단지 우선

OOOO, OO같은 단지도 애매할 것 같지만 투자 가능하다. 그 후에 OOOO 순서다

지역, 생활권 내에서 이처럼 투자 우선순위를 잘 정리해 두어야 한다

20. 주거비를 아낄 수 있는 방법은 입주장에 들어가는 것이 방법일 수 있다.

21. 서울은 땅의 가치가 있는 곳이므로 구축 투자 충분히 좋다. 

OOO > OOOOO

그런데 자산을 형성해야 하는 시기의 사람이라면 전세가가 더 빠르게 올라오는 입지가 조금 빠져도 신축 괜찮다. 

사람에 따라 다른 것이다

나중에는 입지 좋은 구축, 입지 덜 좋은 신축까지 비교하면서 투자하게 되는 단계까지 와야 한다

22. 때를 놓치면 어려운 인생의 이벤트(취업,이직,출산 등)는 때가 지나면 안 된다. 투자는 언제나 할 수 있다

23. OO3차, OOOOO 가격이 같이 가는 단지이다. 

늘 OOOOO이 가격 상승이 빠르지만 OO동이라고 해서 OO3차를 투자 못할 것은 아니다

24. N억대(가격대별) 특정 단지를 기준으로 잡고 비교평가 해보기

25. 강의에서 말했던 전세가 보는 방법은 보조지표일 뿐이다. 가치평가를 먼저 생각해야 한다.

전세가를 본다면 산본의 OOO라인 보다 OOO라인이 더 좋다고 오판하게 된다. 

왜 OOOO의 전세가가 낮을까? OO의 입주 때문이다. 한발 더 들어가서 생각해야 한다. 

“오래할 수 있는 투자자가 되세요”

오늘 프메퍼 튜터님과 함께한 거의 마지막 시간에 튜터님께서

메시지글을 적어주실 때 어떤 투자자가 되고 싶냐고 물어보셨었습니다

사실…그냥 부자가 되고 싶었지 생각해 본 적이 없는 질문이었습니다.

이럴 때는 그냥 마음 속에서 바로 튀어나온 대답이 정답!!

“오래할 수 있는 투자자가 되고 싶습니다” (성장, 나눔 이런 것도 생각해 볼껄…)

“그래요~ 오래할 수 있다고 생각하면 투자를 하면서 만나는 많은 것들에 대한 기준이 명확하게 세워질 거에요”

기왕 오래할 거면 6학년 빨리 되서, 얼른 다 배워보겠습니다^^

오늘 오랜시간 동안 나눔에 진심이셨던 프메퍼 튜터님 감사합니다.

준비해 주신 이지님께도 감사드립니다.

그리고 딱 하루 만났지만 금새 친해진

꿈행이 조장님, 갑북이님, 노토리님, 마머미님, 민경용팔쒸님, 백살님 감사합니다.

좋은 질문 해주셔서 듣고만 있어도 큰 배움이 되었습니다.

오늘 참여하지 못하셨던 개로밍님, 부쪽이님도 더 좋은 자리에서 꼭 뵙기를 바랍니다!!

카톡방에서 응원해 주셔서 감사합니다.

앗! 제주바다님 뒷모습이다!!