관련 강의
열반스쿨 중급반 - 계약부터 전세까지 실전투자 A to Z
게리롱, 양파링, 잔쟈니, 주우이
- 요약
- 상승장이든, 하락장이든 어느 시장상황에서도 투자하기 위해 필요한 건 결국 ‘투자의 원칙’
- 1단계(투자의 원칙+실전투자 프로세스)+2단계(마인드&태도)
- ⭐️저환수원리⭐️
- 💛저평가 - 가치보다 매매가가 싸면서, 전세가율이 높아서 적은 투자금으로 할 수 있을 때(가치가 있는 것!!)
- 저평가된 물건을 찾는 법 - 0️⃣가치가 있는 것 중, 1️⃣ 같은 가격인데 더 좋은 게 있나? 2️⃣ 비슷하게 좋은데 더 싼 게 있나? 3️⃣ 비교대상이 많아질수록 유리함
- 아파트의 가치를 결정하는 요소 (1) 서울 : 입지 > 상품성, (2) 지방 : 상품성 > 입지 (신축 우선)
- 지방 - 광역시는 입지 좋은 곳은 신축구축 노상관, 입지 나쁜 곳은 신축은 ㅇ, 구축은 애매 / 50만 중소도시는 입지 좋은 곳 신축ㅇ, 구축 애매, 입지 나쁜 곳 신축 애매, 구축은 노가치 - 애매한 구역에 물건이 싸게 보일 때는 조금 더 가치가 좋은 물건을 찾아보기(저가치일 확률이 있음)
- 💛 환금성 - 매도 시점에 사람들이 좋아할만한 것(복도식, 탑층, 동향이여도 입지 좋으면 환금성 good)
- 입지와 연식에 따른 선호도를 이해해야 함
- 지방 - 20평대, 30평대(30평대 우선), 신축 또는 준신축 위주(2010~)(구축 조심), 300세대 이상
- 💛 수익성 - 수익률(투자금을 줄이는 것)에 집착하지 않는다 / 싼 구간에 산다
- 💛 원금보전 - 1️⃣ 지금 전세가율이 적절한 수준인가?(3개월 내 20% 이상 상승했는가?), 2️⃣ 수요가 많고 가치가 있는 물건인가? 3️⃣ 단기 입주물량이 적절한가?
- (1) 싸게 샀다면 잘 지켜서 수익을 내고, (2) 수익이 났을 때 팔아서 그 때 투자할 수 있는 더 가치 있는 물건에 투자하는 것
- 💛 리스크 - 감당 가능한 리스크에 투자하고, 대응한다.
- 지방은 잔금 못치면 투자 안하는 게 맞음(전세 맞추기가 쉽지 않을 수 있기 때문에)
- * 리스크로 망하지 않는 방법 - (1) 무리한 전세가를 고집하지 않는다. (2) 과도한 대출을 활용해 투자하지 않는다. (3) 전세 상승분으로 무리하게 재투자하지 않는다. (4) 감당가능한 규모로 운용한다(초반엔 1년에 1채)
- 협상에서 우위에 서는 법 - 대안이 많아야 함(그래야 조급하지 않음)
- 투자 이후에 반드시 복기 해야함
- 손실이 발생하지 않았더라도, 리스크가 존재했을 수 있다는 것을 아는 것이 중요하다.
2. 느낀 점
- 열기에서 배웠던 저환수원리를 조금 더 구체적으로, 실제로 아파트에 적용해보면서 더 제대로 간접경험을 할 수 있는 기회였다. 아직까지 완벽하게 내 것이 된 기분이 아니라, 앞으로도 꾸준히 반복하면서 모르는 사람을 붙잡고 30분 이상 설명을 할 수 있을 정도의 상태가 되도록 반복 또 반복해야겠다.
- 꼭 기억하고 싶은 건 저평가 원칙 0. 가치가 있는 물건 중 1. 같은 가격이면 더 좋은 게 있는지, 2. 비슷한 가치면 더 싼 게 있는지 3. 비교 대상이 충분히 많은지
3. 적용 점
- 투자의 그릇을 넓히기 위해 7월 실준을 시작으로 앞마당을 ‘26년 1호기 전까지 최소 지방 5곳 이상은 만들어야겠다.
- 독서 후 적용점을 항상 쓰긴 했는데 점검을 하지 않아서 흐지부지 됐던 적이 많다. 적용점을 정하고 꼭 일주일 뒤에 점검해보자
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