안녕하세요
꿈이있는집 입니다
2025년 10.15 규제 후 부터
2026년 5월 9일 양도세 중과 유예 종료까지
시장은 몇 달이 아니라
몇 주, 며칠 단위로 분위기가 바뀌고 있습니다
이렇게 급변하는 시장과 정책 속
변곡점이 된 2026년 5월 9일을 며칠 앞두고
저는 2호기를 투자하게 되었습니다
상승장 규제시장 속 투자를 준비하는 분들께도,
혹시나 정책을 기다리며 홀딩하고 계실 분들께서도,
정책 발표와 동시에
실행력을 발휘해 투자로 이어질 수 있도록
투자 과정을 담은 제 경험담이
조금이나마 도움이 드릴 수 있기를
또 응원이 되기를 바라는 마음으로 적어보겠습니다
투자의 시작_시나리오의 중요성
우선 우리가 매달 임장지에서 임보를 쓰며
시나리오에 따라 Top3를 뽑는 결론의 중요성에 대해
먼저 말씀드려보려 합니다
저는 작년 10.15 규제가 터진 당일
지금은 규제지역이 된 곳에 1호기를 투자했습니다
게다가 비규제 수도권 0호기에 실거주 하고 있었으니
‘난 당장 투자 못해. 돈도 묶여있으니,
그동안 실력 쌓고 나누면서 0호기 매도에 집중 해야지’
라는 생각에 갇혀있었습니다
그래서 4월 반임장 중
앞으로의 방향성에 대해 얘기할 기회가 있었는데
튜터님께서 말씀해주셨어요
유디 튜터님 :
꿈님, 0호기는 가격보다 매도 자체가 중요할 것 같아요.
현재 기준으로 감당 가능한 예산 계산해보고 2호기 실거주 투자해보면 어때요?
꿈 : 그러네요.. (!??)
생각하지 못했던 시나리오 였습니다
제가 매번 투자결론으로 뽑던 시나리오는
2가지뿐이었기 때문인데요
1. 비규제지역 전세레버리지 투자
2. 0호기 매도 후 규제지역 생애최초 실거주 (배우자명의)
그런데 0호기는 강남 1시간 초과 거리에
매도의 기회를 짧게 주는 비아파트 물건이었습니다
게다가 아직 조용한 시장이었기 때문에
0호기 매도가 언제 될지, 매도 후 얼마가 튀어 나올지 불확실 했습니다
튜터님이 말씀을 듣고 찬찬히 계산을 해보니
규제지역 생애최초 실거주 시나리오에서
0호기 매도로 쥐게 될 돈만큼을 예산에서 낮추면
투자가 가능하다는 판단을 할 수 있었습니다
매달 전수 조사 할 시간이 부족하니
그냥 “투자” 결론만 할까 고민하다가
투자와 실거주 모든 시나리오로
결론을 내고 임보를 작성하고 있었기에
매매가만 낮춰서 실행에 옮길 수 있었던 것 같습니다
시장의 상황_조금만 빨리 오지 그랬어
1월말, 양도세 유예 종료가 가시화된 후
보완책이 나온 2월, 3월까지
서울 수도권 시장에 매물이 폭발적으로 증가하기 시작했습니다
강남 서초 잠실 1급지 매물은 급증하고
가격은 5억, 10억이 떨어지는 반면
4-5급지의 15억 이하 특히 10억 이하 매물들은
작년 9월 실수요자들이 밀려오던 시장처럼
전세에서 매매로 전환되는 실수요층 중심으로 빠르게 소진 되고 있었어요
게다가 다주택자 매물은 5/9까지 계약,
즉 4월 중순까지 토허제 약정 신청을 해야 했기에
꼭 팔아야 하는 다주택자 급매물은
3월부터 4월초까지 싹 거래가 되었습니다
기존 데드라인이었던 4월 중순이 되기 전
정부에서는 5/9까지 약정신청한 경우에도 동일하게
양도세 유예 중과를 해준다는 보완 정책이 나왔지만
제가 현장을 찾은 4월 후반,
사장님들은 이렇게 말했어요
사장님 : “조금만 빨리 오지 왜 이렇게 늦게 왔어요
급한 건 다 팔렸어요 이젠 팔리면 팔고 안팔리면 안판대”
꿈 : “네, 상황이 여의치 않아 이제야 왔네요 ㅜㅎㅎ
그래서 투자할 매물 없을까요?
저는 실입주도, 다주택자 세안고매물도 가능합니다”
그렇게 사장님의 말을 웃으며 받아 넘기면서,
제가 찾는 조건을 분명히 말씀드리고 다녔습니다
그리고 마음속으로 계속 되뇌었습니다
‘5/9까지는 20일이나 남았다
분명 내 물건은 있을 거고,
지금 할 수 있는 만큼 끝까지 해보자’
후보 단지 선정과 매물 털기
제가 감당가능한 예산은
수도권에서 가장 핫한 7-8억대였습니다
서울경기 전체로 해당 가격대를 스캐닝한 후
앞마당부터 앞마당 아닌 단지까지 취합했고
단지의 가치 기준으로 우선순위를 정했습니다
규제지역은 실거주 의무가 있어
배우자와 저의 출퇴근도 고려해 후보를 정했고
튜터님, 동료들과 공유하며 방향성을 잡아갈 수 있었습니다
단지 가치 판단이 어려울 때
튜터님께서 추천해주신 방법은
과거 2016년으로 돌아가 의사결정하는 것이었습니다
과거로 돌아가 의사결정 하는 것은
단지분석에서 적용했던 내용인데
실제 투자할 때 다른 지역과 평형으로 비교해보아도
과거로 돌아가 판단하니 더 명확해졌던 것 같습니다
사실 작년 10월 보다 더 매물이 없다보니
매물이 있는 후순위 단지들에 현혹되거나
현장에서 부사님께 흔들리는 순간들도 있었지만
집에 돌아와 우선순위를 다시 잡고
최종 Top5 단지를 정리했습니다
(가격은 임의로 변경했습니다)
주말동안 우선순위 단지 매물을 털고
평일에는 전수전임, 시세스캐닝, 매임&부동산 방문을
반복했습니다
그렇게 하다 보니
2개의 매물을 손에 쥘 수 있었습니다
감당 가능 대출과 대응
실입주와 다주택자 세안고 매물
두 가지 경우의 수에 대해
편익과 비용을 따져보았습니다
후순위대출 실행 가능 여부,
전세보증금 반환 대응,
부사님/매도인/세입자 협조까지 가능하다면
다주택자 세안고 매물의 편익이 크다고 판단했습니다
다만 그만큼 알아봐야 할 조건도 많았고,
이 구조를 감당할 수 있는 매수자도 많지 않았습니다
(대출/예산 판단 부분은 따로 정리해보겠습니다)
따라서 손에 쥐고 있는 2개의 매물에 대해
사장님께 후순위 대출 설명과 협조를 말씀드리고
덜 급한 매도인 물건에는 500만원,
급한 매도인 물건에는 1500만원 조정을 요청했습니다
동시에 저는 여러 은행 대출상담사와 연락하고,
배우자와 계속 상의하며
제 기준에서 감당 가능한 수준인지 확인했습니다
- KB시세 기준 LTV 70% 한도
- 후순위대출 실행 가능 여부
- DSR 40% 이내 충족 여부
- 최대 신용대출 한도
- 총이자비용이 저축액의 ⅔ 이내인지
- 최악의 상황에서 전세보증금 반환이 가능한지
즉, 단순히 “대출이 나오냐”가 아니라
이자를 감당할 수 있는지,
최악의 상황에서도 대응할 수 있는지까지
확인해야 했습니다
매도인에게 불편한 말 하기 싫어하는
비협조적인 사장님이었지만
겨우 가격 조정도 해내주셨고
대출과 리스크가 대응되는 수준인지 판단한 후
튜터님께 매물문의를 드린후 매물코칭을 받았습니다
그렇게 매수하기로 결정한 날로부터
10일 만에 약정금을 넣게 되었습니다
이번 투자를 복기하며
[👍🏻잘한 점 ]
- 이전학기 코멘트로 투자/실거주 시나리오 모두 top3 뽑아놓은 것 (재이리튜터님 감사합니다)
- 튜터님, 동료들에 어려운 점을 바로 공유하고 방향 맞춰나간 점 (권유디튜터님, 에2반 감사룽합니다 ㅠㅠ)
- 과거를 복기하며 단지가치 판단, 후보단지 선정 후 바로 현장방문/대응
- 1호기 때 아쉬웠던 네고 요청, 매코 후 투자를 순서대로 진행 (보이 멘토님 감사합니다)
- 같은 케이스를 투자한 동료에게 연락하며 리스크 구체적으로 점검 (몰님 감사합니다)
[☹️ 아쉬운 점 ]
- 0호기 매도하지 않은 시나리오를 능동적으로 생각해보지 않았음
- 급변하는 시장 봄학기 시작 전 멍때림.. 매일 앞마당 전임 루틴의 중요성..
- 후순위 단지 시간 투자하지 말고 우선순위인 위에서부터 털면서 내려올 것
- 비협조적인 부사님인걸 알면서도 CEO 마인드로 미리 준비하지 못함
- 배우자 명의 투자 설득에 시간을 많이 쏟음, 인정하며 현명하게 설득 필요
[ 마치며 ]
이번 투자를 통해
시장 예측보다 중요한 것은
변화에 대응할 수 있는 시나리오를 준비하는 것이라는 걸 배웠습니다
이제 다음 투자는 언제가 될까요?
2년 뒤가 될지, 4년 뒤가 될지,
혹은 생각보다 더 빨리 찾아올지는 모르겠습니다
확실한 건,
앞으로 임장하는 과정 속에서
제 상황에서 가능한 선택지를 계속 점검하고
기회가 왔을 때 움직일 수 있도록 준비해야 한다는 점입니다
그러기 위해 앞으로도 더 배우고 더 나누면서,
변화에 유연하게 대응하는 투자자가 되겠습니다
긴 글 읽어주셔서 감사합니다
(+부족했던 제가 투자할 수 있도록 양껏 도와주신
에2반 유디튜터님, 도링 반장님, 멤부님, 댕부님, 죠앙님, 트윈님, 스링님, 보리님, 초단님 다시한번 감사룽합니다🫶🏻)
