세대수 적은 아파트 단지는 투자하면 안될까? [돌맹이의꿈]

안녕하세요

작지만 절대 깨지지 않는

돌맹이의꿈 입니다.

오늘은

세대수 적은 단지도 투자할 수 있을지에 대해

글을 적어보려고 합니다.

200세대 가량 되는

세대수 적은 단지의 경우

주변 시세보다 저렴한 경우들이 있는데요

그런 단지들이 유독 저는 눈에 많이 보여서

자주 저평가로 고르게 되는 경험이 많았습니다.

그래서 이런 주제로 글을 써보게 됐습니다.

세대수 적은 단지에 대한 이야기

한번 시작해보겠습니다!

"세대수 적은 단지의 한계"

아래 두 단지가 있습니다.

1. 수지동천진로 /269세대/ 00년식

2. 비산롯데캐슬/ 955세대/ 03년식

수지동천진로의 경우

용인시 수지구에 있는

신분당선 동천역 이용이 도보로 가능한

교통입지가 빵빵한 구축 단지입니다.

강남까지는 무려 30분 이내로

도달이 가능한 깡패적인 교통 입지를 가졌습니다.

하지만 주변 환경이

지도에서도 보이듯이

균질함은 조금 떨어지는 아쉬운 환경을

가지고 있습니다.

/

비산롯데캐슬의 경우

역과의 거리가 멀다는 단점이 있습니다.

비산 롯데캐슬은 비산 내에서

많이 우선시되는 단지도 아니고,

역과의 거리도 보도로 불가능 합니다.

하지만, 상대적으로

주변 환경이 비교적 조금은 더 균질하며

밤길에 혼자 지나다닌다고 했을 때

동천진로 보다는 비산롯데캐슬 쪽이 조금 더

낫다고 볼 수 있습니다.

/

저는 처음에는

수지동천진로랑

비산롯데캐슬의 그래프가 거의 비슷하게

흘러갈 것이라고 생각했습니다.

하지만 실제로 그래프를 붙여보았을 때는

이렇게 가격흐름이

차이가 많이 나는 것을 볼 수 있습니다.

비산롯데캐슬이

비산동 내에서

아주 선호되는 단지도 아니고, 주변 환경이

평촌만큼 우수한 단지도 아닌데,

왜 교통입지가 더 우수한

동천 진로보다도 이렇게

높이 가는 모습을 보이는걸까요?

/

이런 그래프가 나오는 원인에 대해서

A다 B다 이렇게 딱딱

정확한 정답을 내릴 수는 없지만,

상대적으로 비산롯데캐슬이

좀 더 많은 세대수를 가지고 있고,

심지어 월판선 교통 호재도 갖고 있습니다.

/

여기서 잠깐!

좀 더 많은 세대수를 가진게

왜 장점으로 나오는지 모르겠는데요..?

그 이유를 설명드리겠습니다.

/

일반적으로 상승장에서는

단지 내 실거래가가 상승하여 찍히기 시작하면

다음 거래들도 그 높이 찍힌 실거래가를 보면서

점점 더 높이 찍히게되면서

상황에 따라 오버슈팅하는 일도 일어나게 됩니다.

하지만

세대수가 적은 단지들은

상대적으로 실거래 건수가 적다보니

높이 실거래가 찍히는 일이 상대적으로 적고

따라서

세대수가 많은 단지들보다 세대수 적은 단지들은

상승장에서 고점이 높게 찍히기가

상대적으로 불리할 수 있습니다.

또한

실제로 저희 회사분들만 봐도

실거주 집 마련을 위해 집을 알아보실 때

세대수가 적은 단지는

상대적으로 아예 실거주 집으로 잘 고려를

우선적으로 안하신다는 것을 볼 수 있었습니다.

이처럼 세대수가 적은 단지는

여러 단점들이 있습니다.

"그럼 항상 세대수 많은 단지가 짱?"

물론 당연히

그렇지는 않습니다.

세대수보다도 가장 더 중요한 것은

그 단지의 가치입니다.

평촌에 있는 여기 두 단지를 보시면

관악타운 vs 무궁화 금호

관악타운은 무려 1800세대의 대단지,

반면

무궁화 금호는 438세대의

비교적 적은 세대수를 갖고 있습니다.

현재 84 가격 자체도 차이가 나지만,

그래프로 비교해보겠습니다.

관악타운 단지는

단 한번도 무궁화 금호보다

높은 가격대로 올라선 적이 없습니다.

두 단지의 가치는

많은 부분에서 차이가 나는데,

무궁화 금호의 경우

평촌의 학원가와 인접하고,

평남이라는 학군적으로 더 유의미한 곳에

위치해있고,

상대적으로 관악타운은

학원가랑 거리도 멀면서

단지 자체도 84임에도 한 층에 4세대가 있는

묘한 복도식 구조로

상대적으로 무궁화 금호보다 선호도가

떨어지게 됩니다.

지하철 역까지 도보 거리도

상대적으로 관악타운이 조금 더 가깝기도 하고

세대수도 압도적으로 관악타운이 더 많지만,

이렇게 사람들의 선호도를 결정짓는건

단순히 세대수와 교통 등의 요소만으로는

설명되지 않는 경우가 많습니다.

따라서 세대수는 두 단지의 가치가

비슷하다고 했을 때

최종적으로 좀 더 유리하게 투자를 고려해볼 곳을

골라보게될 때

유의미하게 생각해볼 수 있는 요소로

생각해주시면 될 것 같습니다.

"결론은 뭔가요?"

그래서 결론적으로 제가 말씀드리고 싶은건

세대수 적은 단지도

투자할 수 있다!

입니다.

/

하지만 내가 할 수 있는 단지의 최선이

정말 이곳이 맞을지 고려해보는 과정에서

세대수가 적은 단지에

투자하게 됐을 때 따라오는 단점들을

충분히 이해하고 투자하는 것이

중요할 것 같습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

언제나 성투하시길 응원합니다!