[럭키썬] 1강 과제_ 강의 후기_복기의 중요성

1. 저환수원리 “ 진짜 ” 의미

게리롱님이 실전 투자를 통해 깨달은 저환수원리의 “진짜” 의미가 기억에 남습니다. 

글로만 배워서는 체감할 수 없는 부분이 환금성과 리스크라고 생각합니다.

300세대 4층 이상이면 괜찮을 줄 알았는데 몇 년 뒤의 매도시기를 생각하지 않아도 전세 뺄 때부터 느껴집니다. 

선호 순으로 전세가 빠지는 걸 시세트래킹을 하면서, 단지 내 전세가 내 물건 하나밖에 없어도 한 달 동안 기다릴 수 밖에 없었던 상황을 겪으면서 환금성이 중요하구나 깨달았습니다. 

특히 지방투자의 경우 대부분 매도를 해야 하기에 내가 원하는 시기에 매도를 할 수 있어야 하는 점이 중요합니다. 

가격이 오르면 계속 오를 것 같은 욕심에 매도타이밍을 놓치는 경우가 많다고 하던데 얼마 정도의 수익이면 매도한다는 저만의 기준을 세우고 그 기준에 맞춰 진행하도록 준비하겠습니다. 

임보 공급파트 쓸 때 주변에 몇 만 세대 입주가 있어도 그렇게 와 닿지 않았습니다. 

주변에 공급 들어올 때 이 단지는 전세가 몇 천 빠졌네 그래프 복붙 그리고 끝

막상 전세를 빼려니까 관련 없는 생활권의 입주까지 왜 이렇게 신경이 쓰이는지 

200세대 주상복합이더라도 신축이면 전세가 훅훅 빠지더라고요. 

공급을 피할 수는 없겠지만 최악을 대비하고 들어가면 맘고생은 덜하겠구나라고 생각했습니다. 

2. 복기의 중요성 

게리롱님의 실전투자사례를 함께 복기를 하면서 제가 투자를 했다는 마음으로 과몰입해서 들었습니다. 

(저도 그 단지를 눈여겨 보고 있었기에 ㅋㅋㅋ) 

1호기 복기글을 써야겠다고 마음 먹고 있었는데 워낙 부끄러움이 많아 나만의 파일로만 컴터에 저장하려고 했습니다. 

하지만  게리롱님이 제대로 된 복기 방법에 알려주셨기에 간단하게 남겨보려 합니다. 

1) 투자한 시점의 나를 복기

-매수 

지방광역시릏 할 수 있는 투자금

깎이면 깎이는 시장이므로 내 투자금보다 약간 높게 부산부터 보기로 함 

생각보다 많이 깎아야 해서 대구로 넘어감

프리랜서라 잔금이 걱정되는 상황에 전세 낀 구축을 발견 거기다 장부 물건으로 호가보다 2천 싼 물건

주변의 동료들에게 물어봤는데 구축이어서 좀 더 다른 물건을 찾는 게 어떻겠냐고 말리시는 분들이 대부분 그 중 한 분이 그 지역 연식 좋은 대단지 24평은 어떻냐고 권유하심

투자하려면 가격을 깎고 전세가가 올라와야 하는 상황에 계속 시세트레킹을 하고 있었음

최근 전세 실거래가 투자할 수 있는 범위로 들어와서 물건을 보러가기로 함

매코를 통해 투자해도 된다는 확인을 받고 더 좋은 물건을 찾기 위해 모든 부동산에 전화를 했음

내가 본 물건보다 천 만원 더 싼 물건이 있다는 사장님의 말씀에 그 다음날 무작정 내려가기로 함

알고 보니 내가 사는 집 바로 옆 단지에 사장님 친언니가 살고 계심. 그 사실을 알고 사장님이 내 편이 되어 알아서 가격 깎아주셨음. 

첫 번째 물건은 원래 싼 가격인데 더 깎아 달라고 하면서 잔금까지 길게 달라고 하니 주인이 화가 나서 물건을 거뒀음

두 번째 물건은 주인이 욕심을 부려 가격을 안 깎아줘서 몇 달 동안 공실, 이자 부담이 되서 팔려고 함. 관리사무소에 누수 확인해 봤더니 누수 이력이 있었음. 그 사실을 알고 500 더 깎아 달라고 했다가 협상 결렬

세 번째 물건은 서울에 집 있는 분인데 대구 집 정리하려고 내놓은 상태, 거의 대구에 있지 않아서 짐도 별로 없어 공실 상태에 도배만 하면 사용감이 거의 없는 깔끔한 집

원래 목표가는 아니지만 호가보다는 많이 깎아서 매수했습니다. 

-전세

물건 본 날 바로 가계약금을 보냈기에 본 계약은 전자계약서로 진행

바로 사장님이 전세 광고 올리심

잔금이 4개월 남아있어 약 한 달간 매수사장님께만 내놓았음

단지 내 전세가 내 거 하나밖에 없는데 쉽게 잘 빠지지 않았음 거의 공실에 도배까지 할 예정이어서 조건도 괜찮음

한 달 뒤 쯤 전세입자가 시스템에어컨을 넣어달라기에 전세금 안 깎고 넣어드리기로 함

전세계약 후 시스템에어컨 견적 받아서 설치하고 도배 마무리 

잔금날 매도인도 서류 다 작성해서 법무사님께 남겨 놓고 서울로 올라갔고 전세입자도 쿨하게 계좌 이체로 송금

나 혼자 법무사님 앞에서 매도인에게 잔금 송금하고 부대비용 정리하고 마무리 함

-잘한 점

1) 매수 과정

매임하기 전 잔금이 가능한지 알아보고 내려갔던 점

전화로 일잘러 부사님을 찾아냈고 우연한 인맥으로 부사님이 내 편이 되어 주신 것(완전 얻어 걸림)

네고하다 물건이 날아갔어도 그 다음 물건을 가지고 계속 협상하는데 그 와중에도 누수 있는지 확인 후 가격을 깎아보려 했던 점

목표 매수가는 아니었지만 싸다고 판단해서 계약을 한 점

끝까지 특약 확인에 확인의 확인을 해서 가계약금 넣었던 점

2) 전세 과정

주변 선호단지 전세 가격과 최근 전세호가를 고려하여 전세를 내놓은 점

골든타임 확인하며 주변 생활권 단지 전세트레킹 시작

투 넘버로 주변 전세 물건 조건 컨디션 확인하며 내 물건이 몇 등인지 파악

동료 통해 내 물건이 제대로 브리핑 되고 있는지 확인

한 달 지난 후 다른 부동산에 내놓을까 고민하다 사장님과 직접 대면해서 풀어나간 점

전세 천만원까지 내릴 수 있다는 유연함으로 대응

전세입자가 시스템 에어컨 넣어달라고 해서 전세금 안 깎는 대신 넣어주기로 함

시스템 에어컨 여러곳에서 견적 받아보고 저렴하게 설치

도배업체가 스위치 패드 고장내서 수리비용이 만만치 않았으나 협상해서 일부 비용 받아냄

3)잔금

매도인, 전세입자 다 안 오는 상황이었지만 현장 상황을 경험하기 위해 직접 내려가서 처리

사장님 통해 소개받은 법무사여서 생각보다 비쌌지만 그래도 법무비용 20만원 깎았음

세금 혜택 위해 시스템 에어컨 설치비용, 기타 부대비용 영수증 정리해 놓음

리모컨, 현관키 등 사진 찍어 보관

-아쉬운 점

1) 매수 과정

일잘러 사장님을 만나서 주도권이 사장님께 있었다. 특약도 넣어달라고 했지만 필요없다고 거절하심( 나중에 확인해 보니 대부분 삭제가능한 내용이긴 했음)

2) 전세 과정

주도권이 사장님께 있다 보니 2주 뒤에 다른 부동산에 내놓겠다는 말씀을 못 드렸음. 집 보러 온다는 사람은 있는데 계약까지 안되니 답답한 상황. 그 상황에 대해 사장님이 저한테 알려주시지도 않아서 전세 내놓고 한 달 후 직접 내려가서 얼굴 뵙고 말씀드리기로 결정. 사장님과 진솔하게 얘기했고 결론적으로는 다른 곳에 내놓지 않기로 함. 그리고 집에 와서 조용히 잔금 여력 알아 봄

도배업체의 실수로 큰방 스위치패드가 고장났지만 사장님 소개로 싸게 해서 도의상 비용 부담을 거의 내가 했음 

3) 잔금 

사장님 소개로 법무사 비용 견적 받았는데 불필요한 경비 비용이 많이 있었음. 채권금액도 내가 확인한 것과 달랐으나 다 깎지 못하고 일부만 깎았음  

-개선할 점

1)매수 과정

첫 계약에 일잘러 부사님이셔서 내가 주도적이지 못했다. 다음엔 내가 CEO의 마인드로 대등하게 이끌어가고 싶다.

2)전세 과정

전세 빼기 일정에 맞춰 기계적으로 했어야 하는데 사장님과의 우호적인 관계를 망치고 싶지 않아 한 곳에만 독점으로 전세 내놓아서 마음고생이 심했다. 다음에는 계약 당일 말씀드리고 감정적으로 행동하지 않을 것이다. 그럼에도 충분히 좋은 관계 유지할 수 있다. 

도배 업체와의 문제에 있어서도 사장님 소개로 싸게 했기에 적극적으로 대응하지 못했다.(사장님도 상황 확인 후 화가 나셔서 그 도배 업체와 다시 일하지 않기로 함)

3)잔금

법무통을 통해 더 싼 가격에 할 수 있었는데 사장님과 오래 일한 법무사와 해서 내 생각만큼 많이 깎지 못했다. 다음엔 내가 원하는 비용으로 진행할 것이다. 

3. 숨겨져 있던 리스크와 기회탐색,  결과를 통한 복기는 나중에 추가로 올리겠습니다. 

개리롱님의 강의를 듣고 매도 계획을 미리 해 놓아야겠다는 생각이 들었습니다. 

좋은 강의 해주셔서 감사합니다. 게리롱님