[열반스쿨기초반 87기 44조 짱쎄] 마장동 청계 현대 아파트 수익률 분석 보고서(6/19 추가 수정)

✅아파트명

마장동 청계 현대

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

성동구 종사자수  203,221명

+사업체수: 41,665개 (A등급)

2. 교통

강남 47분 / 여의도 42분 / 시청 31분 +(A등급)

3.학군

마장중 79% +(C등급)

4. 환경

대형마트나 백화점, 대학병원 X +(C등급)

5. 공급

+성동구 인구수 273,305명 

  적정수요  1년 1,367세대 / 3년 4,101세대

  적정수요대비 0.74배 (A등급)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

(+아실로 체크)

현재 시세:  24평 현재 매매 8.6억, 전세 4.4억

5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 9.8억 전세 4.7억

5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 6.8억 전세 3.6억

✅현장사진

X

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점에 비해서는 가격이 떨어져서 저평가 되어 있다고 볼 수 있다. 

2) 환금성 : 아파트이고, 최근까지 거래가 있었던 것으로 보여 환금성은 있다고 본다. 

3) 수익률 : 228% (??)

4) 원금보존 :  전세가가 상승하고는 있지만 현재 전세가율 56%로 투자금이 많이든다. 그래도 연 10% 이상의 수익률이 있을 것으로 예상된다. 

5) 리스크 대비: 적정한 갭으로 투자, 종잣돈 계속 불리기, 입지독점성

나의 투자 결론 : 강남/시청/여의도까지의 거리는 1시간 미만이라 출퇴근이 용이한 곳이지만, 편의시설이 가깝게 있지 않은 게 아쉽게 느껴진다. 대중교통을 이용하면 청량리 롯데백화점을 갈 수는 있지만 도보로 갈 수 있는 거리는 아니기 때문에 환경이 좋다고 보이진 않는다. 그리고 27년에 대단지 입주물량이 있는 것도 리스크로 작용할 것 같다. 그럼에도 아직은 전세가율이 높아서 투자하기 조심스럽지만 전세가율이 상승하면 투자할 기회가 있는 곳이라고 생각한다. 

+ 6/19 추가

전세가율이 낮아서 투자금이 많이 들고 

비슷한 투자금이라면 더 좋은 단지가 있을 것으로 보인다.

투자금 대비 만족스러운 투자처가 되지 않을 확률이 높아 보이기 때문에

상급지에 더 좋은 조건으로 투자처가 있는지 살펴볼 필요가 있다.

✅ 작성하면서 느낀점

과제를 하면서 내가 무지하고, 보고서 작성하기가 꽤나 어렵다는 생각이 들었다.
설명도 상세히 해주시고 수익률을 분석하는 것은 엑셀 계산기가 다 해주고 있는데
내가 제대로 된 금액을 입력한지 헷갈리고 잘 모르겠다…ㅠㅠ

상한가/하한가 기준을 입력해야 하는 것인지
실거래가가 나와 있다면 실거래가를 입력해야 하는 것인지 헷갈리고…
내가 입력한 수익률이 맞는 건지… 제대로 하는 건지 뭘 하고 있는 건지 

물음표 투성이였던 과제하기…😂😂

비교평가가 제대로 되지 않아서인지 전고점 대비 저평가인건 맞는 거 같지만
가치가 있는 물건인지에 대해서는 의문이 든다.
괜찮은 것 같기도 하고, 전혀 아닌 것 같기도 하고…?

그래도 조금씩이라도 무언가 알아간다는 느낌이 들어서 기분이 좋다.
이 느낌만으로 충족감을 느끼지 말고 내 것으로 습득할 수 있도록 해야겠다.

+ 6/19 추가

3주 차 강의까지 완강을 했더니 아무것도 모르고 

수익률 보고서를 작성했을 때보다는 조금 더 보이는 내용이 많아졌다. 

기록해야 하는 내용이 보다 명확해지긴 했으나 아직도 헷갈리는 부분이 많다.

다양한 아파트의 수익률 보고서를 작성해 보면서 실력을 더 키워나가야겠다.